住友不動産（8830）
株価
主要指標
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株価推移
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10年財務トレンド
| 年度 | 売上(億) | 営業利益(億) | 純利益(億) | FCF(億) | ROE(%) | EPS(円) | 配当(円) | 自己資本比率(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FY2018 | 10,132 | 2,204 | 1,308 | 508 | 10.8 | 276.0 | 27.0 | 23.6 |
| FY2019 | 10,135 | 2,343 | 1,410 | -597 | 10.9 | 297.5 | 30.0 | 24.4 |
| FY2020 | 9,175 | 2,192 | 1,414 | -1,107 | 9.4 | 298.3 | 35.0 | 26.5 |
| FY2021 | 9,394 | 2,339 | 1,505 | -170 | 9.2 | 317.5 | 40.0 | 28.1 |
| FY2022 | 9,399 | 2,413 | 1,619 | -3,247 | 9.0 | 341.7 | 45.0 | 28.3 |
| FY2023 | 9,677 | 2,547 | 1,772 | -787 | 8.6 | 373.8 | 52.0 | 30.7 |
| FY2024 | 10,142 | 2,715 | 1,917 | 1,096 | 8.8 | 405.1 | 60.0 | 32.3 |
| FY2025 | — | — | — | — | — | — | 70.0 | — |
| FY2026 | — | — | — | — | — | — | 85.0 | — |
| FY2027 | — | — | — | — | — | — | 52.0 | — |
バフェット流モート診断
総合スコア：9/25 主要モート：効率規模 持続性：判定中
住友ブランドによる信頼性、都心部での開発実績は無形資産となりうる。しかし、特許やIPによる独占性は限定的。ブランド力は一定程度あるものの、不動産業界全体でブランドへの依存度は他業種ほど高くない。
賃貸マンションやオフィスビルでは、入居者やテナントのスイッチングコストは比較的低い。一度入居しても、より条件の良い物件があれば移転する可能性がある。ただし、長期契約や解約手数料により一定の固定化は見られる。
ネットワーク効果はほとんど見られない。不動産開発・賃貸事業において、ユーザー数の増加が直接的にサービス価値を高める構造ではない。
大規模開発や仕入れにおける交渉力、グループシナジーによるコスト削減の可能性はある。しかし、土地取得コストは市場要因に大きく左右され、構造的なコスト優位性を確立するのは難しい。
都心部での大規模開発、賃貸ポートフォリオの規模は業界でもトップクラス。これにより、開発・運営における効率性や交渉力を高めている。東京圏における寡占的な地位を築いている。
競合との比較優位
強気シナリオ
都心部における継続的な開発による賃貸収入の安定的な増加
オフィス市況の回復と高稼働率の維持
住宅販売事業における高収益物件の販売好調
弱気シナリオ（モート侵食）
金利上昇による不動産投資コストの増加と需要の減退
都心部における競合物件の増加による賃料下落圧力
大規模災害による資産価値の毀損リスク
反転思考（マンガー流：どうすればこの会社は壊れるか）
住友不動産が長期的に競争優位性を失うシナリオは、まず東京圏における不動産市場自体の構造的な縮小や、それに伴う同社が強みとする都心部での開発余地の枯渇である。また、競合他社がより革新的な開発手法や、環境・テクノロジーを取り入れた次世代型不動産を早期に展開し、住友不動産が旧来型のビジネスモデルに固執することで、市場シェアを奪われる可能性も考えられる。さらに、グループ内外での連携が弱まり、スケールメリットを活かしたコスト競争力や交渉力が低下することも、優位性を損なう要因となりうる。不動産テックの進化により、仲介や管理における既存プレイヤーの優位性が覆される可能性も否定できない。
5年後のモート予測
都心部での継続的な開発と賃貸ポートフォリオの拡大により、賃貸収入が堅調に増加。住宅販売も高水準を維持し、安定的な収益成長が見込まれる。
オフィス市況の変動や金利動向の影響を受けつつも、大規模開発と安定した賃貸収入を基盤に、緩やかな成長を続ける。住宅販売は市場環境に応じて変動する。
金利上昇や景気後退により不動産需要が減退し、賃料収入や住宅販売が低迷。開発コストの増加も重なり、収益性が悪化するリスクがある。
グレアム防衛的投資家 7基準
| 1. 適切な企業規模 | 時価総額 20,024億 | |
| 2. 健全な財務 | 自己資本比率 32.3% | |
| 3. 利益の安定性 | 10年連続黒字 | |
| 4. 配当の継続性 | ?年連続配当 | |
| 5. 利益成長 | EPS 3年成長 8.5% | |
| 6. 適度なPER | PER 10.5倍 | |
| 7. 適度なPBR | PBR 0.92倍 |
合格数：5/7 防衛的投資家候補水準
直近の適時開示
- 2026-06-29 臨時報告書
住友不動産についてよくある質問
- 住友不動産（8830）は割安ですか？
- 住友不動産のPERは10.45倍、PBRは0.92倍です。グレアムの7基準では5項目を満たしており、防衛的投資家の水準に届いています。※投資助言ではありません。
- 住友不動産（8830）に堀（モート）はありますか？
- 住友不動産のモート判定は「効率規模」で、5類型の総合スコアは25点満点中9点です。都心部における継続的な開発による賃貸収入の安定的な増加。オフィス市況の回復と高稼働率の維持。住宅販売事業における高収益物件の販売好調。
- 住友不動産（8830）の財務は健全ですか？
- 自己資本比率32.3%、有利子負債32,282億円、現預金982億円。ネットキャッシュは-31,300億円です。有利子負債が手元資金を上回っています。
出典：有価証券報告書（EDINET）・株価データをもとにモート先生が集計（株価は2026-10-27時点）。