三井不動産（8801）
株価
主要指標
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株価推移
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10年財務トレンド
| 年度 | 売上(億) | 営業利益(億) | 純利益(億) | FCF(億) | ROE(%) | EPS(円) | 配当(円) | 自己資本比率(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FY2018 | 18,612 | 2,621 | 1,687 | -1,722 | 7.0 | 171.3 | 40.0 | 34.4 |
| FY2019 | 19,056 | 2,806 | 1,840 | -4,457 | 7.4 | 188.4 | 44.0 | 32.6 |
| FY2020 | 20,076 | 2,038 | 1,296 | 568 | 4.9 | 134.4 | 44.0 | 33.0 |
| FY2021 | 21,009 | 2,450 | 1,770 | 614 | 6.1 | 184.4 | 44.0 | 34.1 |
| FY2022 | 22,691 | 3,054 | 1,970 | -1,243 | 6.5 | 207.9 | 55.0 | 32.8 |
| FY2023 | 23,833 | 3,397 | 2,246 | -453 | 7.0 | 80.2 | 62.0 | 32.8 |
| FY2024 | 26,254 | 3,727 | 2,488 | 2,773 | 7.6 | 89.3 | 84.0 | 31.9 |
| FY2025 | — | — | — | — | — | — | 31.0 | — |
| FY2026 | — | — | — | — | — | — | 35.0 | — |
| FY2027 | — | — | — | — | — | — | 37.0 | — |
バフェット流モート診断
総合スコア：10/25 主要モート：効率規模 持続性：判定中
三井不動産は、東京ミッドタウンや日本橋室町エリアなどの象徴的な大規模複合開発を手掛けており、そのブランド力と開発ノウハウは強力な無形資産となっている。長年の実績と信頼は、新規プロジェクトにおけるパートナーシップやテナント誘致において優位性をもたらす。
オフィスビル事業においては、主要テナントとの長期契約が存在するが、契約満了時にはテナントの移転リスクがゼロではない。商業施設においては、顧客のロイヤリティは存在するものの、競合施設へのスイッチングは比較的容易である。
不動産業において、直接的なネットワーク効果は限定的である。プラットフォーム型ビジネスではないため、ユーザー数の増加が直接的なサービス価値向上に繋がる構造ではない。
大規模開発における用地取得や建設コストの交渉力は一定程度存在するが、不動産市況や金利動向の影響を受けやすく、構造的なコスト優位性を確立しているとは言えない。
三井不動産は、東京圏を中心に大規模なオフィスビル、商業施設、住宅、ホテルなどを保有・開発しており、業界内でも有数の規模を誇る。この規模は、用地取得、開発、運営における交渉力や効率性を高める要因となっている。
競合との比較優位
強気シナリオ
東京圏の不動産市場における継続的な需要と地価上昇
大規模複合開発プロジェクトの成功による収益拡大
インバウンド需要の回復による商業施設・ホテルの収益性向上
弱気シナリオ（モート侵食）
金利上昇による不動産市場の冷え込みと開発コストの増加
リモートワークの定着によるオフィス需要の長期的な低迷
大規模災害による資産価値の毀損リスク
反転思考（マンガー流：どうすればこの会社は壊れるか）
この投資が失敗するには、日本の不動産市場、特に東京圏が構造的に長期低迷に陥り、三井不動産が保有する主要資産の価値が大幅に下落する必要がある。具体的には、人口減少が予想以上に加速し、都市部への人口集中が逆転する、あるいは、グローバルな金融危機やパンデミックのような予期せぬショックにより、不動産への投資意欲が失われ、空室率が大幅に上昇し、賃料が長期にわたり低迷するシナリオが考えられる。また、同社が過去の成功体験に囚われ、新規開発や投資戦略において時代に即した変化に対応できず、競合他社に市場シェアを奪われる、あるいは、大規模な開発プロジェクトが計画通りに進まず、巨額の損失を計上するような経営判断ミスを繰り返すことも、投資の失敗に繋がるだろう。
5年後のモート予測
東京圏の不動産市況の堅調さと大規模開発の進展により、賃貸収益と開発売却益が共に増加し、利益は着実に成長する見込み。
緩やかな経済成長と不動産市況の安定を前提に、既存事業の堅調な収益基盤と新規開発による緩やかな成長が続く見込み。
金利上昇や経済減速の影響で不動産市況が悪化し、開発案件の遅延や収益性の低下により、利益は横ばいまたは微減となる可能性。
グレアム防衛的投資家 7基準
| 1. 適切な企業規模 | 時価総額 42,911億 | |
| 2. 健全な財務 | 自己資本比率 31.9% | |
| 3. 利益の安定性 | 9年連続黒字 | |
| 4. 配当の継続性 | ?年連続配当 | |
| 5. 利益成長 | EPS 3年成長 -21.5% | |
| 6. 適度なPER | PER 17.3倍 | |
| 7. 適度なPBR | PBR 1.36倍 |
合格数：1/7 部分的合格
直近の適時開示
- 2026-10-14 自己株券買付状況報告書（法２４条の６第１項に基づくもの）
- 2026-09-14 自己株券買付状況報告書（法２４条の６第１項に基づくもの）
- 2026-07-14 自己株券買付状況報告書（法２４条の６第１項に基づくもの）
- 2026-07-01 臨時報告書
- 2026-06-26 臨時報告書
- 2026-06-12 自己株券買付状況報告書（法２４条の６第１項に基づくもの）
三井不動産についてよくある質問
- 三井不動産（8801）は割安ですか？
- 三井不動産のPERは17.25倍、PBRは1.36倍です。グレアムの7基準では1項目を満たしており、基準の一部を満たしていません。※投資助言ではありません。
- 三井不動産（8801）に堀（モート）はありますか？
- 三井不動産のモート判定は「効率規模」で、5類型の総合スコアは25点満点中10点です。東京圏の不動産市場における継続的な需要と地価上昇。大規模複合開発プロジェクトの成功による収益拡大。インバウンド需要の回復による商業施設・ホテルの収益性向上。
- 三井不動産（8801）の財務は健全ですか？
- 自己資本比率31.9%、有利子負債38,704億円、現預金1,633億円。ネットキャッシュは-37,071億円です。有利子負債が手元資金を上回っています。
出典：有価証券報告書（EDINET）・株価データをもとにモート先生が集計（株価は2026-10-27時点）。