事業の概要
- 総合ビル管理業: 日本管財ホールディングスは、オフィスビルや官公庁施設、マンション、公共施設など、多岐にわたる建物の総合管理サービスを提供しています。清掃、設備保守、警備、受付業務、プロパティマネジメント、マンション管理組合代行、公共施設の運転管理、不動産ファンドマネジメントなど、建物のライフサイクル全般にわたるサービスで収益を上げています。
- 多様な事業展開: 同社グループは、建物管理運営、住宅管理運営、環境施設管理、不動産ファンドマネジメントの4つの主要事業を展開しています。これにより、特定の市場変動リスクを分散し、安定的な収益基盤を構築しています。特に建物管理運営事業が売上高の大部分を占める主力事業です。
- ストック型収益モデル: 清掃や設備保守、警備、マンション管理といったサービスは、一度契約すると長期にわたって継続する傾向があります。これにより、安定した継続的な収入（ストック型収益）を確保しやすく、景気変動の影響を受けにくいビジネスモデルと言えます。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
- 建物管理運営事業: 売上高856億円、営業利益79.07億円と、同社グループの最も大きな稼ぎ頭です。複合ビル、ホテル、官公庁施設などの清掃、設備保守、警備、工事関連業務を提供しており、安定した収益基盤を形成しています。
- 住宅管理運営事業: 売上高321.82億円、営業利益13.95億円。分譲マンションや公営住宅の管理運営、関連工事を手掛けています。建物の老朽化や居住者の高齢化といった社会課題に対応し、多様な顧客ニーズに応えるサービスを提供しています。
- 環境施設管理事業: 売上高148.19億円、営業利益20.49億円。上下水道施設やゴミ処理施設など、公共施設の運転管理や工事関連業務、水質管理を行っています。地方自治体の財政状況が厳しい中で、民間ノウハウの活用余地が大きい市場と捉え、業容拡大を目指しています。
2025-03 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| BuildingManagementAndOperation | 事業 | 856 | 79 | 9.2% |
| ResidentialManagementAndOperationReportableSegment | 事業 | 322 | 14 | 4.3% |
| EnvironmentalFacilityManagement | 事業 | 148 | 20 | 13.8% |
| RealEstateFundManagement | 事業 | 50 | 14 | 28.1% |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社、子会社23社、関連会社29社及びその他の関係会社１社からなり、事業は一般テナントビルや官公庁施設等の清掃・設備保守管理・工事関連業務、警備業務、受付・オペレーター等の派遣業務、プロパティマネジメント業務、分譲マンション等の管理組合代行業務、生活環境全般にかかる各自治体の公共施設等の運転管理業務、更には不動産ファンドマネジメント業務等、多分野にわたり広くビル等の総合管理業を営んでおります。事業内容と当社グループの当該事業にかかる位置付けは次のとおりであり、区分はセグメントと同一の区分であります。なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。区分主要業務主要な会社建物管理運営事業複合用途ビル、シティ・ホテル、官公庁施設等の清掃管理、設備保守管理業務及びこれらに関する工事関連業務、昼夜間の常駐保安警備、各種センサーと電話回線を使用し異常発生時に緊急対応する機械警備業務、契約先のニーズによる受付・オペレーター業務日本管財㈱㈱スリーエス㈱日本環境ソリューションＮＳコーポレーション㈱㈱沖縄日本管財NIPPON KANZAI USA,Inc.Nippon Kanzai Deutschland GmbH住宅管理運営事業分譲マンションや公営住宅等の管理運営業務及びこれらに関する工事関連業務日本管財㈱日本住宅管理㈱㈱エヌ・ジェイ・ケイ ・スタッフサービス 日本管財住宅管理㈱Hawaiiana Group Incorporated 他１社Keystone Pacific Property Management, LLC環境施設管理事業上下水道関連施設、ゴミ処理施設等の生活環境全般にかかる公共施設における諸設備運転管理業務及びこれらに関する工事関連業務、水質管理業務㈱日本管財環境サービス不動産ファンドマネジメント事業不動産ファンドの運営・アレンジメント、匿名組合への出資、投資コンサルティング、資産管理東京キャピタルマネジメント㈱その他の事業イベントの企画及び運営、印刷・デザイン、製本、不動産の販売及び売買仲介、給与計算アウトソーシング及びコンサルティング業務等ＮＳコーポレーション㈱㈱ネオトラスト 上記の当社グループの状況について事業系統図を示すと次のとおりであります。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 規制 警備業法、消防法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、環境基本法、金融商品取引法、建設業法等、多岐にわたる法規制。 |
|---|---|
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：法的規制の要件未達による事業活動の制約 ／ 労働人口減少による人材確保難と賃金上昇 ／ 情報漏洩による社会的信用低下や賠償
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 10 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産★☆☆☆☆
長年の事業継続で培われた信頼やノウハウは存在するが、特許やブランド力といった明確な無形資産は限定的。ビルメンテナンス業界全体として、特定の企業に帰属する強力な無形資産は少ない傾向にある。
スイッチングコスト★★★☆☆
ビルメンテナンス契約は長期化する傾向があり、顧客は一度契約した業者を変更する際に、新たな業者選定の手間、移行期間の管理、既存業者との関係解消などのコストが発生する。特に大規模物件ではスイッチングコストは高まる。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
ネットワーク効果が働くビジネスモデルではない。顧客が増えることでサービスの質が向上したり、新たな顧客獲得が容易になったりする構造は見られない。
コスト優位★★☆☆☆
規模の経済によるコスト削減効果はある程度期待できるが、人件費がコストの大部分を占めるため、構造的な大幅なコスト優位性を確立するのは難しい。競合他社も同様のコスト構造を持つ場合が多い。
規模の経済★★★★☆
ビルメンテナンス業界は多数の事業者が存在するものの、全国規模でサービスを展開し、大規模物件の管理実績を積み重ねている同社は、業界内でも有数の規模を持つ。これにより、調達や人材確保において一定の優位性を確保している。
- 多角的な事業領域: 同社は、ビル管理からマンション管理、公共施設の運営、不動産ファンドまで幅広い事業を手掛けており、これにより多様な顧客ニーズに対応可能です。特定の分野に依存しないため、市場の変化にも柔軟に対応できる強みがあります。
- 長年の実績と信頼: 官公庁施設や複合用途ビルなど、高い品質と信頼性が求められる施設の管理を長年手掛けてきた実績があります。これにより、顧客からの信頼を獲得し、新規契約や既存契約の継続に繋がっています。特に建物管理運営事業におけるノウハウは大きな資産です。
- グループ連携の強化: グループ全体で培ったノウハウを共有し、サービスの品質向上と事業効率化を図っています。また、M&Aを積極的に推進することで、事業規模の拡大と競争力の強化を目指しており、これが将来的な優位性につながる可能性があります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
- 快適環境の創造: 同社グループは「快適な都市・生活環境を創造するプロパティマネジメント会社」を目指し、顧客視点での良質なサービス提供を基本方針としています。これにより、顧客満足度を高め、長期的な関係構築を目指しています。
- 事業効率と株主価値向上: 自己資本当期純利益率10%以上、総資産経常利益率10%以上を経営目標として掲げています。部門別独立採算制を導入し、原価低減と利益意識の向上を図ることで、事業効率を高め、株主価値の向上を目指しています。
- 新規事業とM&A: 都市開発プロジェクトやPFI事業、公共施設マネジメント事業への積極的な参加、周辺分野からの新規事業開拓、そして国内外でのM&Aを推進しています。これにより、業容拡大と競争力強化を図り、持続的な成長を目指しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用関連会社)が判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「快適な都市・生活環境を創造するプロパティマネジメント会社」として、「継続した成長により社会貢献する会社」を目指し、「個性豊かな会社」にすることを経営方針に掲げ、常に顧客サイドでの観点に立ち、良質なサービスの提供を行うことを基本方針としております。 (2) 目標とする経営指標当社グループは、常に事業効率向上と株主価値を高めるための資本効率の向上を目指し、自己資本当期純利益率10％以上、総資産経常利益率10％以上を維持することを経営目標としております。具体的には経常利益率を向上させるため、部門別に徹底した合理化を図り契約単位ごとの原価低減に努め、部門別独立採算制度により社員一人一人が常に利益を意識した活動を行っております。今後も引き続き目標達成に向けて諸施策を実施し、業績及び株主価値の向上を図ってまいりたいと存じます。 (3) 中期的な会社の経営戦略企業グループ間の連携強化を図るとともに、今後の業容拡大に備えた競争力の強化と企業体質の改善を図るべく、次の重点施策を掲げ推進しております。① 新規営業充実のための体制強化を図り、都市開発プロジェクトへの積極的な参加、ＰＦＩ事業や公共施設マネジメント事業への参加、周辺分野からの新規事業の開拓に努める。② 国内外で当社グループに関連する企業へのＭ＆Ａを積極的に推進する。③ グループノウハウを海外グループ会社に横展開することによるサービスの品質向上と事業の効率化を図る。④ 外部と内部の双方へのＩＴ技術のアプローチ、デジタルとアナログの融合をもってお客様への最適なサービスを実現する。 (4) 経営環境及び対処すべき課題今後の見通しにつきましては、米国の通商政策等の不安定な国際情勢による原材料価格の高止まりや為替変動リスクにより、先行きは不透明な状況が続くものと予想されます。当社グループのセグメントごとの経営環境及び対処すべき課題は次のとおりであります。(建物管理運営事業)主たる業務であるビル管理業務及び保安警備の建物管理運営事業につきましては、オフィスや商業ビルの空室率は、都市部を中心に緩やかな低下傾向が見られるものの、原材料価格の高止まりや人件費の上昇による取引先企業のコスト削減意識は更に高まり、他社との競合も含め、市場環境は厳しい状況で推移するものと予想されます。このような状況のもと、当社グループといたしましては、サービス品質の継続的な改善に努め、付加価値の高い提案を積極的に行うことにより、お客様満足度と収益性の向上を図ってまいります。また、企画提案力を主軸に据え、ＰＦＩ事業や公共施設マネジメント事業など一層の業容拡大を図ってまいります。 (住宅管理運営事業)マンション及び公営住宅の管理を主体とする住宅管理運営事業につきましては、ストックの増加や原材料価格の高止まり、人件費の上昇により大規模修繕工事等の費用が高騰し、修繕積立金の不足が懸念されております。このような状況のもと、当社グループといたしましては、管理委託契約の適正化に向けた提案活動を継続するとともに、新規案件や計画修繕工事の受託に加え、ＤＸを活用した業務効率化による品質及び顧客満足度を向上させることにより、売上・利益の拡大を図ってまいります。また、非常時における事業継続計画を策定することにより危機対応能力を高め、お客様の安心・安全の確保に努めてまいります。(環境施設管理事業)上下水道処理施設等の生活環境全般にかかる公共施設管理を主体とする環境施設管理事業につきましては、主要な取引先である地方自治体の財政は、引き続き厳しい状況で推移されることが予想され、民間ノウハウの活用余地が大きく、潜在的に大きな市場であると捉えております。このような状況のもと、当社グループといたしましては、契約更改や包括契約への移行に注力するとともに、国が推進するウォーターＰＰＰ等の新しい契約形態にも継続して取り組み業容を拡大することに加え、原価率の高い案件の見直しや業務の効率化により、売上・利益の拡大を図ってまいります。また、顧客満足度調査を継続して実施し、ＰＤＣＡによる業務改善を徹底することにより、お客様の声を反映した良質なサービスの提供に努めてまいります。(不動産ファンドマネジメント事業)不動産ファンドの組成・資産運用を行うアセットマネジメント及び匿名組合への出資を主体とする不動産ファンドマネジメント事業につきましては、金利上昇によるＣＡＰレート上昇圧力と建築費高騰を起点とする賃料成長がせめぎ合い、賃料上昇に値する案件への目利きが一層重要になるとともに、成長を適確にとらえた資産価値を高める運用が求められる状況となっております。このような状況のもと、当社グループといたしましては、不動産市場の変化に対応するため、複数案件の一括受託等の戦略的な開拓及び案件情報網の拡大、業容拡大に向けた採用計画や従業員エンゲージメント向上施策の推進等により、当社グループの強みである建物管理、不動産運営のノウハウを活かした事業展開を図ってまいります。
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用関連会社)が判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「快適な都市・生活環境を創造するプロパティマネジメント会社」として、「継続した成長により社会貢献する会社」を目指し、「個性豊かな会社」にすることを経営方針に掲げ、常に顧客サイドでの観点に立ち、良質なサービスの提供を行うことを基本方針としております。 (2) 目標とする経営指標当社グループは、常に事業効率向上と株主価値を高めるための資本効率の向上を目指し、自己資本当期純利益率10％以上、総資産経常利益率10％以上を維持することを経営目標としております。具体的には経常利益率を向上させるため、部門別に徹底した合理化を図り契約単位ごとの原価低減に努め、部門別独立採算制度により社員一人一人が常に利益を意識した活動を行っております。今後も引き続き目標達成に向けて諸施策を実施し、業績及び株主価値の向上を図ってまいりたいと存じます。 (3) 中期的な会社の経営戦略企業グループ間の連携強化を図るとともに、今後の業容拡大に備えた競争力の強化と企業体質の改善を図るべく、次の重点施策を掲げ推進しております。① 新規営業充実のための体制強化を図り、都市開発プロジェクトへの積極的な参加、ＰＦＩ事業や公共施設マネジメント事業への参加、周辺分野からの新規事業の開拓に努める。② 国内外で当社グループに関連する企業へのＭ＆Ａを積極的に推進する。③ グループノウハウを海外グループ会社に横展開することによるサービスの品質向上と事業の効率化を図る。④ 外部と内部の双方へのＩＴ技術のアプローチ、デジタルとアナログの融合をもってお客様への最適なサービスを実現する。 (4) 経営環境及び対処すべき課題今後の見通しにつきましては、米国の通商政策等の不安定な国際情勢による原材料価格の高止まりや為替変動リスクにより、先行きは不透明な状況が続くものと予想されます。当社グループのセグメントごとの経営環境及び対処すべき課題は次のとおりであります。(建物管理運営事業)主たる業務であるビル管理業務及び保安警備の建物管理運営事業につきましては、オフィスや商業ビルの空室率は、都市部を中心に緩やかな低下傾向が見られるものの、原材料価格の高止まりや人件費の上昇による取引先企業のコスト削減意識は更に高まり、他社との競合も含め、市場環境は厳しい状況で推移するものと予想されます。このような状況のもと、当社グループといたしましては、サービス品質の継続的な改善に努め、付加価値の高い提案を積極的に行うことにより、お客様満足度と収益性の向上を図ってまいります。また、企画提案力を主軸に据え、ＰＦＩ事業や公共施設マネジメント事業など一層の業容拡大を図ってまいります。 (住宅管理運営事業)マンション及び公営住宅の管理を主体とする住宅管理運営事業につきましては、ストックの増加や原材料価格の高止まり、人件費の上昇により大規模修繕工事等の費用が高騰し、修繕積立金の不足が懸念されております。このような状況のもと、当社グループといたしましては、管理委託契約の適正化に向けた提案活動を継続するとともに、新規案件や計画修繕工事の受託に加え、ＤＸを活用した業務効率化による品質及び顧客満足度を向上させることにより、売上・利益の拡大を図ってまいります。また、非常時における事業継続計画を策定することにより危機対応能力を高め、お客様の安心・安全の確保に努めてまいります。(環境施設管理事業)上下水道処理施設等の生活環境全般にかかる公共施設管理を主体とする環境施設管理事業につきましては、主要な取引先である地方自治体の財政は、引き続き厳しい状況で推移されることが予想され、民間ノウハウの活用余地が大きく、潜在的に大きな市場であると捉えております。このような状況のもと、当社グループといたしましては、契約更改や包括契約への移行に注力するとともに、国が推進するウォーターＰＰＰ等の新しい契約形態にも継続して取り組み業容を拡大することに加え、原価率の高い案件の見直しや業務の効率化により、売上・利益の拡大を図ってまいります。また、顧客満足度調査を継続して実施し、ＰＤＣＡによる業務改善を徹底することにより、お客様の声を反映した良質なサービスの提供に努めてまいります。(不動産ファンドマネジメント事業)不動産ファンドの組成・資産運用を行うアセットマネジメント及び匿名組合への出資を主体とする不動産ファンドマネジメント事業につきましては、金利上昇によるＣＡＰレート上昇圧力と建築費高騰を起点とする賃料成長がせめぎ合い、賃料上昇に値する案件への目利きが一層重要になるとともに、成長を適確にとらえた資産価値を高める運用が求められる状況となっております。このような状況のもと、当社グループといたしましては、不動産市場の変化に対応するため、複数案件の一括受託等の戦略的な開拓及び案件情報網の拡大、業容拡大に向けた採用計画や従業員エンゲージメント向上施策の推進等により、当社グループの強みである建物管理、不動産運営のノウハウを活かした事業展開を図ってまいります。
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善により、緩やかな回復基調が続いている一方で、原材料価格の高止まりや為替変動リスクに加え、米国の通商政策や不安定な国際情勢による世界経済への影響が懸念され、先行きは依然として不透明な状況が続いております。不動産関連サービス業界におきましては、オフィスや商業ビルの空室率は、都市部を中心に緩やかな低下傾向が見られるものの、原材料価格の高止まりや人件費の上昇による取引先企業のコスト削減意識の高まりもあり、今後も厳しい経営環境が継続すると予想されます。このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、顧客ニーズに応えた良質なサービスを継続的に提供するため、先進的な技術と対応力で「最適な建物管理」を追求し続け、建物の資産価値の向上に努めております。また、主力のビル管理業務の一層の強化・向上を図るとともに、ＰＦＩ事業や公共施設マネジメント事業などの周辺分野にも積極的な展開を図っております。この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。 ａ 財政状態 当連結会計年度末の資産の合計は1,069億87百万円(前連結会計年度末比6.1％増)、負債の合計は311億23百万円(前連結会計年度末比1.2％増)、純資産の合計は758億63百万円(前連結会計年度末比8.3％増)となりました。 ｂ 経営成績 当連結会計年度の売上高は1,502億58百万円(前年同期比7.4％増)、営業利益は86億86百万円(前年同期比0.1％増)、経常利益は105億7百万円(前年同期比15.5％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は71億19百万円(前年同期比22.1％増)となりました。 セグメントごとの業績は次のとおりであります。 なお、セグメント利益は連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。(建物管理運営事業) 建物管理運営事業につきましては、当連結会計年度の売上高は946億68百万円(前年同期比10.6％増)、セグメント利益は89億29百万円(前年同期比12.9％増)となりました。(住宅管理運営事業) 住宅管理運営事業につきましては、当連結会計年度の売上高は344億64百万円(前年同期比7.1％増)、セグメント利益は13億60百万円(前年同期比2.5％減)となりました。(環境施設管理事業) 環境施設管理事業につきましては、当連結会計年度の売上高は154億73百万円(前年同期比4.4％増)、セグメント利益は22億46百万円(前年同期比9.7％増)となりました。(不動産ファンドマネジメント事業) 不動産ファンドマネジメント事業につきましては、当連結会計年度の売上高は31億31百万円(前年同期比37.4％減)、セグメント利益は5億12百万円(前年同期比63.6％減)となりました。(その他の事業) その他の事業につきましては、当連結会計年度の売上高は28億98百万円(前年同期比13.0％増)、セグメント利益は2億1百万円(前年同期比2.3％減)となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は前連結会計年度末に比べ33億28百万円(10.1％増)増加し、残高は362億99百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況と主な要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー) 当連結会計年度における営業活動の結果増加した資金は101億3百万円であり、前連結会計年度に比べ84億2百万円収入が増加いたしました。 その主なものは、棚卸資産の減少(前年同期比45億73百万円資金増)や投資有価証券売却益の減少(前年同期比18億84百万円資金増)等であります。(投資活動によるキャッシュ・フロー) 当連結会計年度における投資活動の結果減少した資金は23億75百万円であり、前連結会計年度に比べ41億80百万円収入が減少いたしました。 その主なものは、投資有価証券の売却による収入の減少(前年同期比17億32百万円資金減)や投資有価証券の取得による支出の増加(前年同期比12億89百万円資金減)等であります。(財務活動によるキャッシュ・フロー) 当連結会計年度における財務活動の結果減少した資金は44億62百万円であり、前連結会計年度に比べ23億49百万円収入が減少いたしました。 その主なものは、長期ノンリコ―スローンの借入れによる収入の減少(前年同期比35億15百万円資金減)等であります。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ 生産実績 当社グループの業務内容は、役務提供を主体としているため、該当事項はありません。 ｂ 外注費及び商品仕入実績 当連結会計年度の外注費及び商品仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額(百万円)前期比(％)建物管理運営事業( 39342,161) ( 101.6114.4) 住宅管理運営事業( 379,476) ( 91.695.6) 環境施設管理事業( 1233,679) ( 75.498.3) 不動産ファンドマネジメント事業( －961) ( －102.5) その他の事業( －961) ( －108.6) 合計( 55457,241) ( 93.7109.4) (注) １ 本表中の( )内は、商品仕入額で、( )外記載の内数であります。２ 外注仕入は、当社グループの管理受託業務の一部又は全部を下請(外注)業者に作業委託しているものであります。３ 商品仕入は、主として衛生・清掃用消耗品の仕入であります。 ｃ 受注実績 当社グループの業務内容は、役務提供を主体としているため、記載を省略しております。 ｄ 販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額(百万円)前期比(％)建物管理運営事業( 12,66594,668) ( 106.7110.6) 住宅管理運営事業( 3,55034,464) ( 94.5107.1) 環境施設管理事業( 44515,473) ( 53.0104.4) 不動産ファンドマネジメント事業( －3,131) ( －62.6) その他の事業( －2,520) ( －111.4) 合計( 16,661150,258) ( 101.1107.4) (注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。２ 本表中の( )内は、工事関連業務に係る売上高で、( )外記載の内数であります。３ 工事関連業務に係る売上高は、建物修繕・設備更新工事等に係る売上高であります。４ 当連結会計年度において、履行義務の充足に係る進捗度を見積り収益を認識する工事は、ＰＦＩ等の維持管理・運営業務に含まれる長期修繕工事以外にありません。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ 財政状態の分析(資産)当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ61億83百万円(6.1％増)増加し、1,069億87百万円となりました。流動資産は前連結会計年度末に比べ45億47百万円(7.0％増)増加し694億63百万円、固定資産は前連結会計年度末に比べ16億35百万円(4.6％増)増加し375億23百万円となりました。増加の主な要因は、現金及び預金の増加(前連結会計年度末比39億97百万円増)や投資有価証券の増加(前連結会計年度末比9億98百万円増)によるものであります。(負債)当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ3億57百万円(1.2％増)増加し、311億23百万円となりました。流動負債は前連結会計年度末に比べ13億42百万円(6.7％増)増加し213億79百万円、固定負債は前連結会計年度末に比べ9億84百万円(9.2％減)減少し97億44百万円となりました。増加の主な要因は、支払手形及び買掛金の増加(前連結会計年度末比11億76百万円増)によるものであります。(純資産)当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ58億25百万円(8.3％増)増加し、758億63百万円となりました。増加の主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による利益剰余金の増加(前連結会計年度末比51億58百万円増)によるものであります。これらの結果、当連結会計年度末における自己資本比率は、前連結会計年度末の66.15％と比べ3.78ポイント増加し69.93％となりました。当社グループは、経営に必要な流動性の確保と健全なバランスシートの維持を財務方針としております。 ｂ 経営成績の分析(売上高) 当連結会計年度の売上高につきましては、既存管理案件の契約更改及び大阪・関西万博関連の業務を受託したことにより、前連結会計年度に比べ103億90百万円増加し、1,502億58百万円となりました。(売上原価) 売上原価につきましては、料金改定や仕様内容・作業効率の見直しを行ったことにより、原価率は前連結会計年度に比べ0.6ポイント減少し、71.1％となりました。(販売費及び一般管理費) 販売費及び一般管理費につきましては、人件費が上昇したことにより、前連結会計年度に比べ38億28百万円増加し、347億39百万円となりました。(営業外損益) 営業外収益につきましては、助成金収入の増加等により、前連結会計年度に比べ8億98百万円増加し、24億88百万円となりました。 営業外費用につきましては、持分法による投資損失の減少等により、前連結会計年度に比べ5億6百万円減少し、6億67百万円となりました。 (特別損益) 特別利益につきましては、投資有価証券売却益の減少により、前連結会計年度に比べ18億84百万円減少し、60百万円となりました。 特別損失につきましては、当連結会計年度の計上はありません。(法人税等) 法人税等の合計につきましては、前連結会計年度に比べ2億8百万円減少し、30億77百万円となりました。税効果会計適用後の法人税等の負担率につきましては、前連結会計年度に比べ5.0ポイント減少し、29.1％となりました。 ｃ セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析(建物管理運営事業) 主たる業務であるビル管理業務及び保安警備の建物管理運営事業につきましては、既存管理案件の契約更改が順調に推移したことや大阪・関西万博関連の業務を受託したことにより、当連結会計年度の売上高は946億68百万円(前年同期比10.6％増)となりました。 利益面におきましても、人件費の上昇はありましたが、料金改定や作業効率の見直し等の利益確保に努めたことにより、セグメント利益は89億29百万円(前年同期比12.9％増)となりました。 当連結会計年度末のセグメント資産は、売上債権の増加等により、前連結会計年度に比べ31億73百万円(6.4％増)増加し、523億98百万円となりました。(住宅管理運営事業) マンション及び公営住宅の管理を主体とする住宅管理運営事業につきましては、新規管理案件の受託が増加したことにより、当連結会計年度の売上高は344億64百万円(前年同期比7.1％増)となりました。 利益面におきましては、コスト削減に努めたものの、人件費等の費用が増加したことにより、セグメント利益は13億60百万円(前年同期比2.5％減)となりました。 当連結会計年度末のセグメント資産は、関連会社への出資に伴う投資有価証券の増加等により、前連結会計年度に比べ6億35百万円(2.7％増)増加し、241億31百万円となりました。(環境施設管理事業) 上下水道処理施設等の生活環境全般にかかる公共施設管理を主体とする環境施設管理事業につきましては、既存管理案件の契約更改が順調に推移したことにより、当連結会計年度の売上高は154億73百万円(前年同期比4.4％増)となりました。 利益面におきましても、料金改定による原価率の改善やコスト削減に努めたことにより、セグメント利益は22億46百万円(前年同期比9.7％増)となりました。 当連結会計年度末のセグメント資産は、現金及び預金の増加等により、前連結会計年度に比べ5億62百万円(10.5％増)増加し、59億11百万円となりました。(不動産ファンドマネジメント事業) 不動産ファンドの組成・資産運用を行うアセットマネジメント及び匿名組合への出資を主体とする不動産ファンドマネジメント事業につきましては、運用資産の売却やサブリース契約による収入が減少したことにより、当連結会計年度の売上高は31億31百万円(前年同期比37.4％減)となりました。 利益面におきましても、原価率の改善やコスト削減に努めたものの、運用資産の売却に伴う利益が減少したことにより、セグメント利益は5億12百万円(前年同期比63.6％減)となりました。 当連結会計年度末のセグメント資産は、運用資産の売却に伴う販売用不動産の減少等により、前連結会計年度に比べ1億90百万円(1.6％減)減少し、114億96百万円となりました。 (その他の事業) イベントの企画・運営、デザイン制作、給与計算業務を主体としたその他の事業は、給与計算業務の受託が順調に推移したことにより、当連結会計年度の売上高は28億98百万円(前年同期比13.0％増)となりました。 利益面におきましては、コスト削減に努めたものの、人件費等の費用が増加したことにより、セグメント利益は2億1百万円(前年同期比2.3％減)となりました。 当連結会計年度末のセグメント資産は、現金及び預金の増加等により、前連結会計年度に比べ3億2百万円(18.7％増)増加し、19億21百万円となりました。 ② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報ａ キャッシュ・フローの状況の分析 キャッシュ・フローの状況につきましては「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 ｂ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社グループの運転資金需要のうち主なものは、現場の運営にかかる人件費や外注費とこれらを管理するための販売費及び一般管理費等の営業費用であり、投資を目的とした資金需要は、業容拡大に向けたＭ＆Ａ、投資有価証券の取得や設備投資等によるものであります。運転資金及び投資資金につきましては、主に営業活動から得られるキャッシュ・フローを源泉とする内部資金を活用することを基本とし、必要に応じて金融機関からの借入等、最適な資金調達を選択しております。また、当社グループ内におきましては、資金を一括して管理し、資金調達・運用を効率化することを目的として、資金集中管理(ＣＭＳ)を導入しております。なお、当連結会計年度末における借入金、ノンリコースローン及びリース債務等の有利子負債の残高は51億49百万円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は362億99百万円となっております。 ③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。 当社経営陣は、連結財務諸表の作成に際し、決算日における資産、負債の報告数値、偶発債務等の予測並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。これらの見積り及び判断・評価は、過去の実績や状況に応じ合理的であると考えられる様々な要因等に基づき継続的に行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
事業リスク
- 法的規制の遵守: 警備業法、消防法、マンション管理適正化法、金融商品取引法など、多岐にわたる事業活動が様々な法的規制を受けています。これらの規制要件を満たせない場合、事業活動に制約が生じ、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 人材確保と人件費: 建物管理運営事業は労働集約型であり、少子高齢化による労働人口減少は人材確保を困難にするリスクがあります。また、物価変動による賃金上昇はコスト増に直結し、業績を圧迫する可能性があります。
- 情報漏洩のリスク: 個人情報や機密情報を多く取り扱うため、サイバー攻撃や社員による情報漏洩が発生した場合、企業の社会的信用が低下し、損害賠償などにより業績に重大な影響を与える可能性があります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 法的規制について当社グループは、多岐にわたり事業を展開しております。 建物管理運営事業においては警備業法、消防法及び取適法、住宅管理運営事業においてはマンションの管理の適正化の推進に関する法律及び労働者派遣法、環境施設管理事業においては環境基本法、不動産ファンドマネジメント事業においては金融商品取引法、大規模な工事を行う場合は建設業法等、様々な関係法令の規制を受けております。 今後、これら法規制の要件等を満たすことができなかった場合、事業活動に制約を受けるなど、業績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、関係当局の動向を注視し、法規制の変更等に適時適切に対応してまいります。 (2) 人材確保について当社グループは、建物管理運営事業を中心に労働集約型事業を展開しております。国内の少子高齢化に伴う労働人口の減少により、必要な人材が確保できなかった場合や、物価変動等により社員の賃金が大幅に上昇する場合、業績に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは、その対応策として、グループの横断的な採用活動や適正な人員配置、研修・教育体制の整備に努めております。また、より少ない労働力で効率的な維持管理が実施できるよう、ＩｏＴ機器等を活用した省人化に取り組んでおります。 (3) 情報管理について当社グループでは、個人情報や機密情報を取り扱っております。社員教育やセキュリティ対策の強化に努めておりますが、万が一、当社グループ社員やサイバー攻撃等により情報漏洩が発生した場合、当社グループへの社会的信用の低下や損害に対する賠償など、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 投融資事案について当社グループは、不動産ファンドマネジメント事業等への取組やＭ＆Ａなど戦略的な投融資を行っております。今後、不動産の市況等の要因により、投資元本の一部毀損や投資利回りの低下、又は当初想定したシナジー効果等が得られない場合、当社グループの財政状態及び経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは、上記の投融資事案について、経営状況を適切に把握し事前のリスクの精査やモニタリング等を行うことで、リスクの低減に努めております。 (5) 運営管理業務の受託について当社グループでは、契約形態の多様化に伴い、従来の施設等の維持管理業務の他に、施設そのものの運営を請負う契約が一部含まれております。その運営管理の受託につきましては、社内において事前に可能な限りのリスクを検討した上で契約締結を行っておりますが、物価の高騰や事業環境の変化により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 有価証券の時価変動について当社グループは、投資有価証券を保有しております。これらのうち、市場価格のない株式等以外のものについては、全て時価にて評価されており、金融市場における時価の変動が、当社グループの財政状態及び経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは、市場動向を定期的に確認し時価の下落リスクを早期に把握するとともに、必要に応じて売却等を実施することで、影響を最小限に抑えるよう努めております。 (7) 減損会計について当社グループは、企業買収等により発生したのれんをはじめ、建物や土地等、様々な固定資産を所有しております。これらは時価の下落や将来のキャッシュ・フローの状況により減損会計を適用し、当社グループの財政状態及び経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。こうしたリスクを低減するため、当社グループでは固定資産の稼働状況やキャッシュ・フローの状況等に対するモニタリングを定期的に行っております。また、投資後は業績報告等を通じてグループ各社の経営状況を把握し、課題の共有と解決に努めております。 (8) 海外事業について当社グループは、海外での事業活動を展開しており、予期しない法律、規制、政策の変更、テロ、紛争等が発生した場合や経済情勢に重要な変化があった場合、当社グループの財政状態及び経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。当社は、海外子会社等の経営及び管理を行う専門部門として海外事業管理室を設置し、現地との連携を強化しております。 (9) 為替レートについて海外の各地域において現地通貨にて作成された財務諸表は、連結財務諸表作成等のために円換算されます。当社財務部門にて状況確認を実施しておりますが、想定を超える為替の変動があった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績等に重要な影響を及ぼす可能性があります。 (10) 危機管理について当社グループは、地震・台風等の自然災害や感染症、事故・労災等の発生に備え、必要とされる事業継続への対応や訓練の実施、安全管理と教育実施等、危機管理の徹底に取り組んでおります。しかしながら、大規模な自然災害や感染症、事故等、全てのリスクを回避することは困難であり、当社グループの事業活動に重要な影響を及ぼす可能性があります。