事業の概要
- 不動産賃貸が基幹事業テーオーシーグループは、提出会社と8つの子会社、1つの関連会社、1つのその他の関係会社で構成されています。中核事業は不動産事業であり、特に12棟の営業用建物を所有し、オフィスや商業施設、駐車場などを賃貸することで収益を得ています。これにより、安定した賃料収入がグループ全体の主要な収益源となっています。
- 多角的な事業展開不動産事業に付随して、リネンサプライ・ランドリー事業、製薬事業、商品販売・飲食事業、スポーツクラブ・温浴施設事業、ビル管理関連サービス事業、情報処理関連事業など、幅広い事業を展開しています。これらの事業は、保有する不動産の有効活用や、顧客への付加価値提供を目的としています。
- グループ会社による連携各子会社や関連会社がそれぞれの専門分野を担当し、グループ全体で事業を推進しています。例えば、㈱TORアセットインベストメントが商業施設を所有・賃貸し、㈱TOCディレクションがその運営を受託するなど、グループ内で連携しながら多様なサービスを提供し、収益機会を最大化しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
- 不動産事業テーオーシーグループの主要な収益源であり、売上高94.51億円、営業利益13.73億円を計上しています。主にオフィスビルや商業施設の賃貸を行っており、都心に立地する12棟の営業用建物を活用しています。この事業はグループ全体の収益の大部分を占める稼ぎ頭であり、安定した賃料収入が特徴です。
- リネンサプライ及びランドリー事業売上高17.28億円、営業利益0.16億円を計上しています。連結子会社である㈱テーオーリネンサプライが、神奈川県厚木市の工場でリネンサプライおよびランドリー業務を行っています。この事業は、不動産事業に次ぐ規模を持ち、グループの多角化戦略の一翼を担っています。
- その他事業（製薬、商品販売、スポーツクラブ等）有価証券報告書では「その他」としてまとめられていますが、製薬事業（星製薬㈱）、商品販売・飲食事業（㈱TOCディレクション）、スポーツクラブ・温浴施設事業（㈱TOLCD）、ビル管理関連サービス事業（㈱テーオーシーサプライ）、情報処理関連事業（㈱I－TINK）など、多岐にわたる事業が含まれます。これらの事業は、不動産事業の補完やシナジー効果を目的として展開されており、グループ全体の収益基盤を強化しています。
2025-03 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| RealEstateBusiness | 地域 | 95 | 14 | 14.5% |
| LinenSupplyAndLaundryBusiness | 地域 | 17 | 0 | 0.9% |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社グループは、提出会社(以下「当社」という)と子会社８社、関連会社１社及びその他の関係会社１社で構成されております。当社が営む基幹の事業である不動産事業に関連、付随し、更に有効利用を行うための事業活動を展開しております。 当社グループが営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付け及び事業の種類別セグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、「セグメント情報」における区分と同一であります。不動産事業 当社は当連結会計年度末において12棟の営業用建物を所有しており、これを賃貸しております。貸室の賃貸が主ですが、付帯して展示場、駐車場等も賃貸しております。連結子会社㈱テーオーシーサプライ、星製薬㈱、持分法適用関連会社大崎再開発ビル㈱には、それぞれ貸室の一部もしくは建物を賃貸し、連結子会社㈱テーオーリネンサプライには、工場敷地を賃貸しております。 また、㈱TORアセットインベストメントは浅草ROXに係る商業施設４棟を所有し、これを賃貸しており、連結子会社㈱TOCディレクション、㈱TOLCDに商業施設の一部を賃貸しております。 なお、㈱TOCディレクションは、㈱TORアセットインベストメントが所有する商業施設において、その運営業務を受託しております。リネンサプライ及びランドリー事業 連結子会社㈱テーオーリネンサプライは当社が所有する神奈川県厚木市所在の土地に工場を建設し、主として同工場においてリネンサプライ及びランドリー業務を行っております。その他(製薬事業) 連結子会社星製薬㈱は、医薬品として胃腸薬及び健康食品等の製造及び販売を行っております。(商品販売及び飲食事業) ㈱TOCディレクションは、㈱TORアセットインベストメントが所有する「ROXビル」のスペースの一部において商品販売事業を営んでおります。(スポーツクラブ事業及び温浴施設事業) 連結子会社㈱TOLCDは、「ROXビル」の一部においてスポーツクラブ及び温浴施設を経営しております。(ビル管理関連サービス事業) 連結子会社㈱テーオーシーサプライは、当社ビル内の内装請負工事を行い、また、当社ビル内の自動販売機等のサービス業務、保険代理業務等を行っております。 当社は、持分法適用関連会社大崎再開発ビル㈱に「大崎ニューシティ」の一部を賃貸し、それにより同社は、転貸事業を行うと同時に、同建物等の管理業務も併せて行っております。(情報処理関連事業) 連結子会社㈱I－TINKは、主に情報処理システムの企画・開発等を行っております。 当社グループと、継続的な事業上の取引のある関連当事者及びその事業内容、取引内容の概要は次のとおりであります。エイチアールティーニューオータニ㈱ ホテル、レストランなどの経営を行っており、当社は「大崎ニューシティ」の「ニューオータニイン東京ビル」(ホテル)を賃貸しております。 事業の系統図は次のとおりであります。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 中程度 所有する賃貸ビルはそれぞれ特性を持ち、その特性を生かした営業活動を行う |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 設備 12棟の営業用建物や商業施設4棟、リネンサプライ工場などの大規模な設備投資が必要。 |
| 顧客集中度特定顧客への依存度。高いほど失注リスクが大きい | 低い（分散） |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 混合 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 中程度 |
会社が挙げる主要リスク：不動産市況（オフィスビル市況）の変動 ／ 商業ビルの事業環境（消費動向・景気動向） ／ 自然災害、人的災害による損害
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 6 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産☆☆☆☆☆
テーオーシーは特定の強力なブランド、特許、規制ライセンス、または独占的IPを保有しているという明確な証拠はない。事業は主に不動産の賃貸・管理であり、無形資産による競争優位性は限定的と判断される。
スイッチングコスト★★☆☆☆
東京ビッグサイトの賃貸事業においては、大規模イベント開催における会場の固定性や、イベント主催者にとっての会場変更に伴う多大なコスト（集客、設営、告知等）がスイッチング・コストとなり得る。しかし、他の不動産賃貸事業ではスイッチング・コストは低い。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
不動産賃貸事業であり、ユーザーが増えることでサービスの価値が増大するネットワーク効果は基本的に発生しない。イベント会場としての東京ビッグサイトは、参加者や出展者の集まりが重要だが、これはネットワーク効果とは異なる。
コスト優位★☆☆☆☆
不動産開発・管理における規模の経済や効率化の可能性はあるが、業界全体で見て構造的に圧倒的なコスト優位性を持つという証拠はない。立地や物件の質による収益性の差が大きく、コスト優位性は限定的。
規模の経済★★★☆☆
東京ビッグサイトという大規模複合展示場を運営しており、国内有数の規模を持つ。この規模は、大規模イベントの誘致や運営において一定の優位性をもたらす。しかし、不動産業界全体で見ると、より大規模なプレイヤーも存在する。
- 都心不動産の安定収益テーオーシーグループは、東京都内に複数の営業用建物を所有しており、特に「大崎ニューシティ」や「浅草ROX」などの主要な商業施設やオフィスビルを賃貸しています。都心の一等地にあるこれらの不動産は、高い需要と安定した賃料収入をもたらし、グループの強固な収益基盤となっています。
- 複合施設の集客力所有する商業ビルは、スポーツクラブや温浴施設などを併設した複合施設として運営されています。これにより、多様な顧客層を引きつけ、施設全体の集客力を高めています。個人の消費動向や地域の景気変動による影響を軽減し、安定した事業運営に貢献しています。
- 多角化によるリスク分散不動産賃貸を主軸としながらも、リネンサプライ、製薬、飲食、スポーツクラブ、ビル管理、情報処理など、幅広い事業を展開しています。これにより、特定の事業環境の悪化がグループ全体の業績に与える影響を分散し、経営の安定性を高める効果が期待されます。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
- 社会貢献と企業価値向上テーオーシーグループは、「社会に役立つ企業」という企業理念に基づき、お客様に「明るく、活力のある、和やかな」場を提供することを使命としています。企業の社会的責任や環境問題への対応にも真摯に取り組み、事業活動を通じて社会に貢献し、企業価値の向上を目指しています。
- キャッシュフローと資本効率の重視経営指標としては、キャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上を短期および中長期的な重要目標として掲げています。これにより、財務基盤を強化し、持続的な成長を支えるための資金を確保するとともに、株主価値の向上を目指しています。
- 不動産事業の強化と再開発中核事業である不動産事業を中心に、新規事業と既存事業の融合を図りながらグループ全体の事業強化に努めています。特に「新TOCビル計画」では、長期的な視点から高収益化を目指し計画の見直しを進めており、既存のTOCビルについてもリニューアルや催事・物流機能の活用により稼働率向上を図る方針です。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(１) 会社の経営の基本方針当社グループは、「社会に役立つ企業」という企業理念に基づき、お客様に「明るく、活力のある、和やかな」場を提供することにより、社会と調和の上、お客様・テナントの皆様に喜ばれ、また、お役に立つことを使命とし、これをもって事業を推進しております。全社を挙げて、日々の向上に努めることから事業の発展を成し、社会に貢献することを経営の基本方針としております。また、基本方針に則り、企業の社会的責任や環境問題への対応にも真摯に取り組み、企業価値の向上を図りながら、事業に邁進してまいります。 (２) 目標とする経営指標当社グループが目標とする経営指標は各財務指標全般でありますが、特に、キャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上については、短期的のみならず中長期的にも、重要な目標と位置付けております。 (３) 中長期的な会社の経営戦略当社グループは、経営の基本方針に基づき、中核事業である不動産事業を中心に、新規事業と既存事業の融合を図りながら、グループ事業全般の強化に努めてまいります。 (４) 経営環境当社グループの主力事業であります不動産賃貸事業におきましては、オフィス供給が落ち着き、都心5区を中心に空室率、賃料水準とも回復基調のまま推移しました。また、商業施設における事業環境は、円安効果などにより、訪日外国人の購買が活発化し、インバウンド需要と高額商品の好調な販売等は見られたものの、売上の減少や店舗の閉店も見られ、業績に地域差が生じました。 (５) 会社の対処すべき課題当社グループは、中長期的に安定的かつ持続的な成長を果たすため、収益性を向上させる施策を積極的に実施し、経営基盤の強化を図ってまいります。所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を引き続き推進してまいります。新ＴＯＣビル計画につきましては、長期的な視点に基づき、昨今の建築費等のコストアップにも適応できる計画の策定をしてまいります。なお、新たな着工時期は、2036年以降を想定しております。営業を再開しましたＴＯＣビルに関しましては、ビルの安全性、利便性を高めるためのリニューアルを継続的に実施するとともに、催事機能、物流機能をはじめとするビルの特性を活かし、稼働率の向上を図ってまいります。さらには、企業に対するサイバー攻撃が高度化しており、その被害や損害が顕著となってきております。当社も2025年12月4日にサイバー攻撃を受けたことにより、情報セキュリティリスクへの対策強化を喫緊の課題として取り組んでおります。
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(１) 会社の経営の基本方針当社グループは、「社会に役立つ企業」という企業理念に基づき、お客様に「明るく、活力のある、和やかな」場を提供することにより、社会と調和の上、お客様・テナントの皆様に喜ばれ、また、お役に立つことを使命とし、これをもって事業を推進しております。全社を挙げて、日々の向上に努めることから事業の発展を成し、社会に貢献することを経営の基本方針としております。また、基本方針に則り、企業の社会的責任や環境問題への対応にも真摯に取り組み、企業価値の向上を図りながら、事業に邁進してまいります。 (２) 目標とする経営指標当社グループが目標とする経営指標は各財務指標全般でありますが、特に、キャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上については、短期的のみならず中長期的にも、重要な目標と位置付けております。 (３) 中長期的な会社の経営戦略当社グループは、経営の基本方針に基づき、中核事業である不動産事業を中心に、新規事業と既存事業の融合を図りながら、グループ事業全般の強化に努めてまいります。 (４) 経営環境当社グループの主力事業であります不動産賃貸事業におきましては、オフィス供給が落ち着き、都心5区を中心に空室率、賃料水準とも回復基調のまま推移しました。また、商業施設における事業環境は、円安効果などにより、訪日外国人の購買が活発化し、インバウンド需要と高額商品の好調な販売等は見られたものの、売上の減少や店舗の閉店も見られ、業績に地域差が生じました。 (５) 会社の対処すべき課題当社グループは、中長期的に安定的かつ持続的な成長を果たすため、収益性を向上させる施策を積極的に実施し、経営基盤の強化を図ってまいります。所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を引き続き推進してまいります。新ＴＯＣビル計画につきましては、長期的な視点に基づき、昨今の建築費等のコストアップにも適応できる計画の策定をしてまいります。なお、新たな着工時期は、2036年以降を想定しております。営業を再開しましたＴＯＣビルに関しましては、ビルの安全性、利便性を高めるためのリニューアルを継続的に実施するとともに、催事機能、物流機能をはじめとするビルの特性を活かし、稼働率の向上を図ってまいります。さらには、企業に対するサイバー攻撃が高度化しており、その被害や損害が顕著となってきております。当社も2025年12月4日にサイバー攻撃を受けたことにより、情報セキュリティリスクへの対策強化を喫緊の課題として取り組んでおります。
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。① 財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、緩やかな回復基調を維持したものの、米国の通商政策の動向や円安の進行、継続的な物価高騰等により、先行きが不透明な状況で推移いたしました。このような事業環境下におきまして、当社グループは、全社を挙げて各事業の特性及び付加価値性を活かした営業活動を推進いたしました。ＴＯＣビルにつきましては、2024年３月に一旦閉館いたしましたが、耐震補強などのリニューアル工事を実施する一方、同年９月より順次営業を再開し、テナントの獲得及び催事にかかる顧客の誘致を優先課題として取り組んでまいりました。当連結会計年度の連結売上高は15,155百万円（前連結会計年度比15.2%増）となり、利益面におきましては、営業利益2,462百万円（前連結会計年度比73.6%増）、経常利益3,204百万円（前連結会計年度比67.1%増）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、2,321百万円（前連結会計年度比29.9%増）となりました。セグメント別の業績は次のとおりであります。・不動産事業オフィスビルにおける事業環境は、オフィス回帰により空室率が低下傾向にあり、賃料水準も上昇基調を維持しました。また、商業ビルにおきましては、物価高騰が続いているものの、インバウンド需要が引き続き堅調に推移しました。このような状況下、不動産事業におきましては安全対策、環境対策等に注力し、運営・管理面において差別化されたサービスと低コストとの両立を推し進め、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図ってまいりました。建物の賃貸等では、引き続きビルの特性に応じたテナント獲得を進め、ＴＯＣビルをはじめ、既存ビルの入居率・賃料の改善により、増収となりました。なお、期末時点における入居率は81.7%（前期末68.2%）となりました。（ＴＯＣビルの入居率は臨時使用を含め65.9%）展示場・会議室の賃貸ならびに駐車場の賃貸は、ＴＯＣビルの営業再開により業績も回復し、いずれも増収となりました。以上の結果、不動産事業の売上高は11,308百万円（前連結会計年度比19.6%増）となり、営業利益は2,388百万円（前連結会計年度比73.9%増）となりました。・リネンサプライ及びランドリー事業リネンサプライ及びランドリー事業におきましては、主な顧客先であるホテル業界からの受注も堅調でコロナ禍前の水準程度に戻りつつあり、売上高は1,813百万円（前連結会計年度比4.9%増）となり、営業利益は52百万円（前連結会計年度比221.0%増）となりました。・その他の事業ビル管理関連サービス事業は、請負工事の受注増により増収となりました。スポーツクラブ事業では、会費収入等の増加により、温浴施設事業では、入館料収入等の増加によりそれぞれ増収となりました。また、製薬事業は、得意先からの受注減により減収となりました。その結果、その他の事業の合計では、売上高は2,033百万円（前連結会計年度比3.2%増）、営業利益は13百万円（前連結会計年度比32.7%減）となりました。 当連結会計年度末における財政状態は、次のとおりであります。資産合計は、前連結会計年度末に比べ7,329百万円増加し122,226百万円となりました。主な増加は、現金及び預金が1,661百万円、建物及び構築物が1,504百万円、投資有価証券が4,334百万円であり、主な減少は建設仮勘定が309百万円であります。負債合計は、前連結会計年度末に比べ3,435百万円増加し17,506百万円となりました。主な増加は、未払金が527百万円、未払法人税等440百万円、長期預り保証金が1,284百万円、繰延税金負債が1,167百万円であり、主な減少は長期借入金（1年内返済予定の長期借入金を含む）が173百万円であります。純資産合計は、前連結会計年度末に比べ3,894百万円増加し104,719百万円となりました。主な増加は、親会社株主に帰属する当期純利益2,321百万円、その他有価証券評価差額金2,398百万円であり、主な減少は、剰余金の配当882百万円であります。自己資本比率は、前連結会計年度末の87.2%から当連結会計年度末は85.2%となりました。 ② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）の残高は、前連結会計年度末に比べ1,718百万円増加し31,148百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により増加した資金は5,731百万円（前連結会計年度比1,194.7%増）となりました。主な内訳は、増加要因として税金等調整前当期純利益3,433百万円、減価償却費1,317百万円、預り保証金の増加額1,293百万円であり、減少要因として法人税等の支払額596百万円であります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により支出した資金は2,911百万円（前連結会計年度比45.3%減）となりました。主な内訳は、増加要因として投資有価証券の売却による収入294百万円であり、減少要因として有形固定資産の取得による支出2,381百万円、投資有価証券の取得による支出996百万円であります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により支出した資金は1,101百万円（前連結会計年度比77.8%減）となりました。主な内訳は、配当金の支払額877百万円、長期借入金の返済による支出（純額）173百万円であります。 2022年３月期2023年３月期2024年３月期2025年３月期2026年３月期自己資本比率83.7％85.8％86.2％87.2％85.2％時価ベースの自己資本比率56.0％51.9％57.3％49.4％58.4％キャッシュ・フロー対有利子負債比率0.5年2.2年0.5年2.5年0.2年インタレスト・カバレッジ・レシオ259.757.9210.834.4395.9 (注)１ 各指標の算出方法は以下のとおりであります。自己資本比率：自己資本／総資産時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注)２ いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。(注)３ 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。(注)４ キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しています。(注)５ 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としています。 ③ 生産、受注及び販売の実績a.生産実績当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額 (百万円)前年同期比 (％)その他(製薬事業)112△6.0 (注) 金額は売価換算価格によっております。 b.受注実績上記その他(製薬事業)は、需要予測に基づく見込生産を行っているため、該当事項はありません。 c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称金額(百万円)比率(％)前年同期比(％)不動産事業 建物の賃貸等9,51162.716.6 展示場・会議室の賃貸1,1327.539.5 駐車場の賃貸6644.438.6 小計11,30874.619.6リネンサプライ及びランドリー事業1,81312.04.9その他 製薬事業1611.1△12.0 商品販売及び飲食事業--- スポーツクラブ事業及び温浴施設事業1,60610.64.0 ビル管理関連サービス事業2661.79.1 情報処理関連事業--- 小計2,03313.43.2合計15,155100.015.2 (注) セグメント間取引については、相殺消去しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針、重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。また、この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容a. 当社グループの当連結会計年度の経営成績等 当社グループの主力事業である不動産事業は、運営・管理面において差別化されたサービスと低コストとの両立を推し進め、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図ってまいりました。 建物の賃貸等では、引き続きビルの特性に応じたテナント獲得を進め、ＴＯＣビルをはじめ、既存ビルの入居率・賃料の改善により、増収となりました。なお、期末時点における入居率は81.7%（前期末68.2%）となりました。（ＴＯＣビルの入居率は臨時使用を含め65.9%） 展示場・会議室の賃貸ならびに駐車場の賃貸は、ＴＯＣビルの営業再開により業績も回復し、いずれも増収となりました。b. 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因 主力事業である不動産事業では、不動産市況によるオフィスの需給の悪化は、稼働率の低下や賃料水準の下落を招き、経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。商業ビルでは、国内景気の悪化や物価高騰等、個人消費が低下した場合は経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。また、感染症の拡大は、施設の閉館や営業時間の短縮を余儀なくし、感染状況が長引いた場合は経営成績に重要な影響を与える可能性があります。 なお、当社グループの経営成績に重要な影響を与えるリスクを、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載をしております。c. 当社グループの資本の財源及び資金の流動性 主力事業である不動産事業では、貸室の賃貸料収入を運転資金の財源としております。ビルの設備更新工事は、その規模にもよりますが多くは自己資金により賄われております。必要に応じて銀行借入等により調達を行うことがあります。当連結会計年度の設備投資額は、2,520百万円であり、その主なものは、ＴＯＣビル耐震補強工事781百万円、ＴＯＣビルチラー冷凍機設備719百万円及びＴＯＣビル入居準備工事101百万円であります。所要資金は自己資金にて賄っております。また、次期の設備投資は所有ビルの設備更新工事等を計画しておりますが、その所要資金は自己資金で賄う予定であります。 なお、当連結会計年度末の有利子負債残高の内訳は以下のとおりであります。 (単位：百万円)科目金額短期借入金539１年内返済予定の長期借入金360計899 これらは、主にビルの建設資金に係る借入金であり、建設資金の対象となったビルからのキャッシュ・フローにて返済をしております。 d. 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、目標とする経営指標としてキャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上を掲げております。当連結会計年度のキャッシュ・フローは、不動産事業において堅調に推移しております。営業活動により得られた資金は固定資産の取得、有利子負債の削減及び自己株式の取得等に有効活用をしております。また、一部は将来の物件取得、開発資金に充当する予定としております。 自己株式の取得は、株主還元と資本効率の向上を目的としております。資本効率を表す代表的な指標であるROE(自己資本当期純利益率)は2.3%、ROA(総資産経常利益率)では2.7%となりました。前連結会計年度のROEは1.8%、ROAは1.6%であります。 なお、当社は将来の開発事業における安定的な資金調達のため財務の健全性を重要な課題としており、その参考指標となる自己資本比率は当連結会計年度末において85.2%、D/Eレシオ(有利子負債÷株主資本)は0.01倍でありました。e. セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況 「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
事業リスク
- 不動産市況の変動リスクテーオーシーグループの主力事業である不動産賃貸事業は、景気動向やオフィスビルの需給バランスに大きく左右されます。景気悪化による空室率の上昇や賃料の下落は、営業利益の大半を占めるビル賃貸事業の収益に直接的な影響を及ぼす可能性があります。
- 自然災害・人的災害のリスク所有する賃貸ビルは全て東京都内に立地しており、地震、暴風雨などの自然災害や、火災、事故、テロなどの人的災害が発生した場合、建物への甚大な損害や事業活動の停止につながる可能性があります。これにより、グループの経営に大きな影響を及ぼす恐れがあります。
- 法令・税制変更のリスク事業に関連する法制度や税制度が変更された場合、新たな義務の発生、費用負担の増加、納税額の増加などにより、グループの業績や財政状態に悪影響を及ぼす可能性があります。特に不動産関連の規制強化や税制改正は、事業計画に大きな影響を与える可能性があります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。(1) 不動産市況(オフィスビル市況) 当社グループは、不動産事業におけるビル賃貸事業を主な事業としており、営業利益の大半をビル賃貸事業収益で占めております。景気動向等によるビル需給の変動により不動産事業の業績に影響を受ける可能性がありますが、所有する賃貸ビルはそれぞれ特性を持ち、その特性を生かした営業活動を行うなどリスクの低減を図っております。(2) 商業ビルの事業環境 所有している商業ビルは、スポーツクラブ、温浴施設等を併設しており、より集客性の高い複合ビル(施設)となっておりますが、個人の消費動向または地域の景気動向により不動産事業の業績に影響を受ける可能性があります。魅力的な施設づくり、効果的な販売促進策等の施策を実施することによりリスクの低減を図っております。(3) 自然災害、人的災害による影響 所有している賃貸ビルは、全てが東京都内に立地しております。日頃より安全管理推進室を中心に災害に対する対応等を研究しておりますが、地震、暴風雨その他自然災害、また、火災、事故、テロその他犯罪等人的災害が発生した場合には、想定との乖離により、その対応、対策に齟齬をきたし、大きな損害につながり当社グループの経営に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは自然災害等に対するBCP対策等を推進しリスクの低減を図ってまいります。(4) 法令・税制の変更 当社グループの事業に関連する法制度が変更され、事業において新たな義務、制約及び費用負担等が発生することになった場合、また、関連する税制度が変更され納税額が増加した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(5) 製薬事業におけるリスク 製薬事業においては、市場動向により営業面に影響がありますが、この他に生産過程における事故等が発生した場合、大きな企業イメージの低下を招く恐れがあります。この場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。お客様に安全・安心な製品を提供していくことを使命と考え、品質管理には十分な対策を講じてまいります。(6) 情報の管理 不動産事業及びスポーツクラブ事業及び温浴施設事業等において顧客情報を保有しております。個人情報の管理に関するセキュリティ対策等については万全を期しておりますが、不可抗力のシステムトラブルのみならず、内部・外部の要因により情報流出が発生した場合は、企業グループの信用低下、補償等コストの発生とともに、営業面においても影響を受ける可能性があります。(7) 固定資産の減損リスク 「固定資産の減損に係る会計基準」により、当社グループが保有する固定資産が、不動産市況または収益状況の悪化等した場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減損処理を行う必要があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(8) 保有する投資有価証券の評価 当社グループが保有する投資有価証券について、市場価格のない株式等以外のものについては期末時点の時価(株価等)の変動により、また、市場価格のない株式等については期末時点での発行会社の財務状況等により評価しておりますが、景気が減速するなど市場動向等により損失が発生する可能性があります。リスクの低減のため、保有株式については定期的な検証を踏まえ縮減を検討してまいります。(9) 不動産の開発等におけるリスク 不動産の開発等にあたり関係機関との協議、設計・施工とも入念な計画のもと実施しますが、建築費高騰等の様々な要因により計画の変更やスケジュールの遅れなど発生し、当初の計画どおり進捗しない可能性があります。この場合、予め策定した事業計画どおり進まず当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (10) 感染症拡大に係る事業等のリスク 感染拡大に伴う外出自粛や営業自粛による国内経済の停滞が長期にわたる場合には、当社グループの事業及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは、在宅勤務(リモートワーク)の導入、時差出勤など感染拡大防止の措置を講じておりますが、従業員が感染症に感染し、従業員同士の接触等により社内での感染が拡大した場合には、一定期間事業を停止する可能性があり、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。