エスコン（8892）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。 (1）会社の経営の基本方針 当社は、「パーパス」「ビジョン」「行動理念」を経営の根幹に据え、経営の健全性と透明性を高めることで、中長期的な企業価値の向上を目指しております。永続的に社会から信頼され、必要とされる企業であり続けるため、コーポレート・ガバナンスの充実と強化を最重要の経営課題に掲げております。 「Ideal to Real―理想を具現化し、新しい未来を創造する」 地域社会に根差した価値を創造し、そこに暮らす人たちが、誇り、愛し、いつくしむ「街」と「住まい」を。私たちが創造する価値が、社会にとって果実となり、その結果私たち一人一人が目指す個性的な『自己実現』を。理想の未来を想い描き、あらゆるステークホルダーにとって唯一無二の存在として「新しい未来」を創造していきます。 「ライフ・デベロッパー」 ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを想い描き、暮らしそのものを開発すること。それこそが、私たちが目指すべきライフ・デベロッパー。部門の垣根を越えたチームにより、「常識」の先にある、まだ見ぬソリューションを提供することで、「新しい理想の豊かさ」を創造し、人と人、社会と未来をつなぎます。 １．新たな価値の提供：情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引き出し、あらゆるお客様に心から満足いただける新たな価値を提供する。２．サステナビリティ経営：多様な社会課題に的確に対応し、自社と社会がともに持続的に成長していくことを追求する。３．成長と安定：単に量や規模を追わず、資本とキャッシュの効率を意識した質の高い成長を志向するとともに、あらゆる事業リスクに対応できる強固な財務基盤・事業基盤を構築する。４．経営者意識：グループ全社員が経営者意識を持ち、意思決定の速い会社であり続けることで、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。５．コンプライアンス：国内外の法令や社会規範に従い、高いコンプライアンス及びガバナンス意識を持ち、人として正しい行動を取り、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。６．感謝の心：社内社外を問わず、常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。 (2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標 当社が持続的・長期的成長を続けるための指針・戦略として、2030年度までに当社がありたい姿や目指すべき方向性を定めた「長期ビジョン2030」を策定しております。 当社が目指すべき方向性は以下の各項目における「深化」「進化」と捉え、様々な取組みを進めてまいります。 ①事業戦略上の重点テーマ(目指すべき方向性）≪深化≫(ア)主力事業のさらなる成長(イ)中部電力グループとのシナジー効果発揮(ウ)収益構造のさらなる安定(エ)資本コストや株価を意識した経営≪進化≫(ア)開発事業・ジャンルの多様化(イ)国内エリア拡大(ウ)グローバル展開(エ)新規事業領域への挑戦(オ)新しいまちづくり・マネジメント(カ)DXの推進 ②サステナビリティ経営上の重点テーマ(マテリアリティ/目指すべき方向性）≪深化≫(ア)多様な人材の活用(イ)コンプライアンスの徹底(ウ)グループ会社を含むガバナンス・リスク管理の強化≪進化≫(ア)脱炭素社会の推進(イ)ウェルビーイングな社会の実現 ③2030年度指標経常利益300億円、不動産アセット１兆円 詳細については、「第２ 事業の状況 ４．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載しております。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①経営環境の認識と対応方針 当社グループを取り巻く経営環境は、為替の変動や物価上昇に加え、金利動向や地政学的リスクの高まりに伴うエネルギー・建築資材の価格変動や調達状況等が経済活動に与える影響を注視すべき局面にあります。また、気候変動や少子高齢化、ジェンダー平等といった社会課題への対応、DXによる産業構造の変革、さらには顧客の価値観や消費行動の多様化など、既存のビジネスモデルの延長線上では、持続的成長を維持することや、急激な環境変化に適応することが困難な状況にあります。 このような変革期において、当社グループが持続的成長を実現していく上で、既成概念にとらわれない柔軟な思考と、地域活性化に資する独自の価値創造が求められております。戦略的かつ効率的な資本活用と財務の安定性を確保しつつ、お客様の幸せと理想を具現化し、未来を創造する「ライフ・デベロッパー」として、人々の豊かな暮らしを開発・創出することへ取り組み続けることを、最優先の課題と位置付けております。 ②事業ポートフォリオの最適化と経営基盤の強化 当社グループは、住宅、商業施設、物流施設、オフィス、ホテル等の開発及び賃貸事業、アセットマネジメント事業及び海外事業等、不動産ビジネスを多面的に展開しております。特定の事業領域に過度に依存しない事業ポートフォリオを構築することで、経済環境の変化に対応できる強固な経営基盤を確立してまいります。 ③人的資本の充実と持続可能な経営の推進 持続的な成長を支える源泉は人材であるとの認識のもと、人的資本のさらなる充実を重要課題と位置付けております。人材育成方針等の策定、教育・研修体系構築及び多様な人材が活躍できる環境整備を進め、組織の強化を図るとともに、人的資本に係る情報開示の拡充に努めてまいります。 このように、「事業戦略」と「サステナビリティ経営」を両輪として組織を「深化」・「進化」させることで、社会課題の解決と持続的な成長の好循環を創出し、財務面・非財務面の両面から真の企業価値の向上を推進してまいります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。 (1）会社の経営の基本方針 当社は、「パーパス」「ビジョン」「行動理念」を経営の根幹に据え、経営の健全性と透明性を高めることで、中長期的な企業価値の向上を目指しております。永続的に社会から信頼され、必要とされる企業であり続けるため、コーポレート・ガバナンスの充実と強化を最重要の経営課題に掲げております。 「Ideal to Real―理想を具現化し、新しい未来を創造する」 地域社会に根差した価値を創造し、そこに暮らす人たちが、誇り、愛し、いつくしむ「街」と「住まい」を。私たちが創造する価値が、社会にとって果実となり、その結果私たち一人一人が目指す個性的な『自己実現』を。理想の未来を想い描き、あらゆるステークホルダーにとって唯一無二の存在として「新しい未来」を創造していきます。 「ライフ・デベロッパー」 ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを想い描き、暮らしそのものを開発すること。それこそが、私たちが目指すべきライフ・デベロッパー。部門の垣根を越えたチームにより、「常識」の先にある、まだ見ぬソリューションを提供することで、「新しい理想の豊かさ」を創造し、人と人、社会と未来をつなぎます。 １．新たな価値の提供：情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引き出し、あらゆるお客様に心から満足いただける新たな価値を提供する。２．サステナビリティ経営：多様な社会課題に的確に対応し、自社と社会がともに持続的に成長していくことを追求する。３．成長と安定：単に量や規模を追わず、資本とキャッシュの効率を意識した質の高い成長を志向するとともに、あらゆる事業リスクに対応できる強固な財務基盤・事業基盤を構築する。４．経営者意識：グループ全社員が経営者意識を持ち、意思決定の速い会社であり続けることで、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。５．コンプライアンス：国内外の法令や社会規範に従い、高いコンプライアンス及びガバナンス意識を持ち、人として正しい行動を取り、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。６．感謝の心：社内社外を問わず、常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。 (2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標 当社が持続的・長期的成長を続けるための指針・戦略として、2030年度までに当社がありたい姿や目指すべき方向性を定めた「長期ビジョン2030」を策定しております。 当社が目指すべき方向性は以下の各項目における「深化」「進化」と捉え、様々な取組みを進めてまいります。 ①事業戦略上の重点テーマ(目指すべき方向性）≪深化≫(ア)主力事業のさらなる成長(イ)中部電力グループとのシナジー効果発揮(ウ)収益構造のさらなる安定(エ)資本コストや株価を意識した経営≪進化≫(ア)開発事業・ジャンルの多様化(イ)国内エリア拡大(ウ)グローバル展開(エ)新規事業領域への挑戦(オ)新しいまちづくり・マネジメント(カ)DXの推進 ②サステナビリティ経営上の重点テーマ(マテリアリティ/目指すべき方向性）≪深化≫(ア)多様な人材の活用(イ)コンプライアンスの徹底(ウ)グループ会社を含むガバナンス・リスク管理の強化≪進化≫(ア)脱炭素社会の推進(イ)ウェルビーイングな社会の実現 ③2030年度指標経常利益300億円、不動産アセット１兆円 詳細については、「第２ 事業の状況 ４．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載しております。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①経営環境の認識と対応方針 当社グループを取り巻く経営環境は、為替の変動や物価上昇に加え、金利動向や地政学的リスクの高まりに伴うエネルギー・建築資材の価格変動や調達状況等が経済活動に与える影響を注視すべき局面にあります。また、気候変動や少子高齢化、ジェンダー平等といった社会課題への対応、DXによる産業構造の変革、さらには顧客の価値観や消費行動の多様化など、既存のビジネスモデルの延長線上では、持続的成長を維持することや、急激な環境変化に適応することが困難な状況にあります。 このような変革期において、当社グループが持続的成長を実現していく上で、既成概念にとらわれない柔軟な思考と、地域活性化に資する独自の価値創造が求められております。戦略的かつ効率的な資本活用と財務の安定性を確保しつつ、お客様の幸せと理想を具現化し、未来を創造する「ライフ・デベロッパー」として、人々の豊かな暮らしを開発・創出することへ取り組み続けることを、最優先の課題と位置付けております。 ②事業ポートフォリオの最適化と経営基盤の強化 当社グループは、住宅、商業施設、物流施設、オフィス、ホテル等の開発及び賃貸事業、アセットマネジメント事業及び海外事業等、不動産ビジネスを多面的に展開しております。特定の事業領域に過度に依存しない事業ポートフォリオを構築することで、経済環境の変化に対応できる強固な経営基盤を確立してまいります。 ③人的資本の充実と持続可能な経営の推進 持続的な成長を支える源泉は人材であるとの認識のもと、人的資本のさらなる充実を重要課題と位置付けております。人材育成方針等の策定、教育・研修体系構築及び多様な人材が活躍できる環境整備を進め、組織の強化を図るとともに、人的資本に係る情報開示の拡充に努めてまいります。 このように、「事業戦略」と「サステナビリティ経営」を両輪として組織を「深化」・「進化」させることで、社会課題の解決と持続的な成長の好循環を創出し、財務面・非財務面の両面から真の企業価値の向上を推進してまいります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 当連結会計年度の経営成績は、不動産開発事業が収益をけん引したことなどを背景に、売上高137,029百万円（前年同期比20.6％増）、営業利益26,101百万円（同22.5％増）と、売上高及び営業利益において過去最高となりました。一方で、持分法による投資損失を営業外費用に計上したこと等により、本業の伸長により当該損失を一定程度吸収したものの、経常利益17,190百万円（同0.8％減）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益につきましては12,191百万円と（同8.9％増）と前年同期を上回る結果となりました。なお、一部の連結子会社においては、資本政策により、外形標準課税適用法人へ移行しております。当該移行に伴う翌連結会計年度以降に適用される法定実効税率の変更により、繰延税金負債の取崩しが発生し、法人税等調整額が1,224百万円減少しております。 事業セグメント別では、住宅分譲事業において引渡し戸数が減少したものの、不動産開発事業における物件売却が大幅に増加したほか、不動産賃貸事業及び資産管理事業におけるストック収益が着実に伸長いたしました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。 〔住宅分譲事業〕 住宅分譲事業は、売上高63,630百万円（前年同期比4.9％減）、セグメント利益11,493百万円（同4.6％減）と、分譲マンションにおいて、複数の大型物件の竣工が重なった前連結会計年度と比較して引渡し戸数が減少したこと等から、減収減益となりました。 当連結会計年度においては、希少性の高い立地に位置する「DIAMAS葉山」や「グラン レ・ジェイド三宿通り」等といったハイエンドレジデンスの引渡しが完了いたしました。「レ・ジェイドシリーズ」においては、「レ・ジェイド名古屋」や「レ・ジェイド西宮甲子園」などの大型物件や、閑静な住宅エリアに位置する「レ・ジェイド帝塚山」、さらには商業施設・クリニック・認可保育園等との一体開発プロジェクトである「レ・ジェイドシティ千里藤白台」が順次竣工いたしました。 翌連結会計年度（2027年３月期）の分譲マンション引渡しは910戸を見込んでおり、2026年３月末時点での契約進捗率は70.7％であります。 2026年３月期 住宅分譲事業実績（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度前年同期比増減率売上高66,90863,630△4.9％ 分譲マンション64,06360,514△5.5％ 戸建住宅2,8453,1169.5％セグメント利益12,04511,493△4.6％セグメント利益率18.0％18.1％0.1ポイント引渡し総戸数1,195戸971戸△18.7％ 2026年３月の分譲マンション売上高エリア別割合関東関西中部九州合計24.8％54.2％9.4％11.6％100.0％ 〔不動産開発事業〕 不動産開発事業は、売上高52,019百万円（前年同期比83.0％増）、セグメント利益14,913百万円（同46.0％増）と、大幅な増収増益となりました。 当連結会計年度は、北海道千歳市の物流施設や兵庫県明石市の開発用地等の大型案件の売却に加え、当社グループ会社の株式会社エスコンアセットマネジメントが運営する上場リートであるエスコンジャパンリート投資法人への商業底地の売却及び当社グループ会社の株式会社エスコンインベストメントパートナーズが組成する私募ファンドへの複数の賃貸レジデンスの売却が大きく収益に寄与いたしました。また、賃貸事業を展開する連結子会社のピカソグループ及び株式会社芝リアルエステートが保有する賃貸レジデンスを中心とした収益物件の戦略的売却を推進したことが収益に寄与したことも、利益成長をけん引いたしました。 これらの上場リートや私募ファンドへの継続的な物件供給を通じて、グループ一体での資産循環型モデルによるAUM（運用資産残高）積み上げと、開発から運用までを一貫して担う体制によって収益の最大化に努めております。 当社グループでは、収益機会の多様化を目的に、以下のような多様なアセットタイプの開発・供給を積極的に推進しております。・地域密着型商業施設「tonarie」（トナリエ）・物流施設「LOGITRES」（ロジトレス）・賃貸マンション「TOPAZ」（トパーズ）・ホテル・オフィスビル・商業底地 等 2026年３月期 不動産開発事業実績（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度前年同期比増減率売上高28,42752,01983.0％セグメント利益10,21214,91346.0％セグメント利益率35.9％28.7％△7.3ポイント 2026年３月期の主な売却実績 前連結会計年度当連結会計年度売却実績・tonarie星田（商業施設）・星田駅北地区（商業底地）・西宮市室川町（商業底地）・台東区寿４丁目（賃貸レジデンス）・WOB西宮レジデンス （賃貸レジデンス）・SWISS京都堀川EAST （賃貸レジデンス）・LOGITRES佐野（物流施設）・LOGITRES習志野芝園（物流施設）・seven x seven糸島（ホテル）・ESCON九段北ビル（オフィスビル）・ピカソ日本一ビル （オフィスビル）・足立区東和５丁目（その他）・明石市大久保町（その他）・吹田市藤白台５丁目（その他）・コーナンtonarie大和高田店（商業底地）（注）１・東京都中野区（賃貸レジデンス）・大阪府大阪市（賃貸レジデンス）・東京都町田市（賃貸レジデンス）（注）２・神奈川県厚木市（賃貸レジデンス）（注）２・大阪府吹田市（賃貸レジデンス）（注）２・北海道千歳市（物流施設）・兵庫県明石市（その他）・ピカソグループ、芝リアルエステート保有物件（賃貸レジデンス等計32件）注１：当社グループ会社の株式会社エスコンアセットマネジメントが運営する上場リート「エスコンジャパンリート投資法人」へ売却しております。注２：当社グループ会社の株式会社エスコンインベストメントパートナーズが組成・運用する私募ファンドへ売却しております。 2026年３月期に取得した主な事業用地アセットタイプ所在地賃貸レジデンス大阪府東大阪市賃貸レジデンス東京都大田区商業開発茨城県つくば市ホテル北海道富良野市ホテル北海道函館市複合開発（隣接地取得）愛知県刈谷市区画整理事業保留地大阪府堺市区画整理事業保留地大阪府茨木市 〔不動産賃貸事業〕 不動産賃貸事業は、売上高17,262百万円（前年同期比10.7％増）、セグメント利益8,033百万円（同14.4％増）の増収増益となりました。 当社グループは、持続的かつ安定的な収益構造構築に向け、本事業を住宅分譲事業及び不動産開発事業と並ぶコア事業として位置付けております。商業施設、賃貸マンション、ホテル及び物流施設等の多様な収益物件の開発・取得を推進するとともに物件価値の向上に努めております。 当連結会計年度においては、2025年３月に開業した商業施設「tonarie北広島」及び「エスコンフィールド HOKKAIDO ホテル 北広島駅前」の通期稼働に加え、既存の商業施設におけるテナント入替えに伴う賃料増を実現いたしました。また、2025年４月に新たに連結子会社化した株式会社芝リアルエステートの保有賃貸不動産による収益も加わり、安定的な収益基盤のさらなる拡充を実現いたしました。 2026年３月期 不動産賃貸事業実績（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度前年同期比増減率売上高15,60017,26210.7％セグメント利益7,0218,03314.4％セグメント利益率45.0％46.5％1.5ポイント 〔資産管理事業〕 資産管理事業は、売上高2,207百万円（前年同期比34.2％増）、セグメント利益1,291百万円（同29.5％増）の増収増益となりました。 アセットマネジメント事業においてAUM（運用資産残高）が拡大（同30.8％増）したことに伴って運用報酬が増加したほか、プロパティマネジメント事業及びマンション管理事業における受託物件数も伸長いたしました。また、上場リートや私募ファンドにおける物件取得及び入替えによる各種手数料の計上が、セグメント利益のさらなる押し上げに貢献いたしました。 2026年３月期 資産管理事業実績（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度前年同期比増減率売上高1,6452,20734.2％セグメント利益9971,29129.5％セグメント利益率60.6％58.5％△2.1ポイントAM事業運用資産残高78,900103,20030.8％ 〔その他〕 その他事業は、主に海外事業における投資案件からの分配金収入等の影響により、売上高1,909百万円（前年同期比87.1％増）、セグメント利益653百万円（同104.9％増）の増収増益となりました。 2026年３月期 その他事業実績（単位：百万円） 前連結会計年度当連結会計年度前年同期比増減率売上高1,0201,90987.1％セグメント利益319653104.9％セグメント利益率31.3％34.3％3.0ポイント キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて16,003百万円増加し、62,053百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において営業活動により増加した資金は10,362百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益17,735百万円、棚卸資産の増加額5,116百万円（前期の棚卸資産の増加額46,063百万円より抑制）、減価償却費2,017百万円、持分法による投資損失4,227百万円及び法人税等の支払額9,811百万円等があったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において投資活動により減少した資金は12,164百万円となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出1,657百万円、固定資産の取得による支出1,380百万円及び連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出10,768百万円等によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において財務活動により増加した資金は17,750百万円となりました。これは主に、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入12,332百万円、社債の発行による収入9,946百万円及び配当金の支払4,658百万円等によるものであります。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。 この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 イ．当連結会計年度の経営成績の分析 当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。 ロ．当連結会計年度の財政状態の分析（資産） 資産については、前連結会計年度末比49,925百万円増加し、509,773百万円となりました。これは主に現金及び預金が16,071百万円、棚卸資産が12,416百万円、有形固定資産が11,788百万円それぞれ増加したことによるものであります。これは主に、株式会社芝リアルエステート及び株式会社モンテディオフットボールパークの株式を取得し、新たに連結範囲に含めたことによるものであります。（負債） 負債については、前連結会計年度末比42,485百万円増加し、423,651百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金・社債が33,374百万円増加したことによるものであります。これは主に、株式会社芝リアルエステート及び株式会社モンテディオフットボールパークの株式取得に伴い借入金による資金調達を行ったことによるものであります。（純資産） 純資産については、前連結会計年度末比7,440百万円増加し、86,122百万円となりました。これは配当金の支払4,661百万円がありましたが、親会社株主に帰属する当期純利益12,191百万円を計上したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は17.0％（前連結会計年度末は17.2％）となりました。 ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について 「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」をご参照ください。 ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析（キャッシュ・フロー） 「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要） 当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財政状態の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財政状態の健全性を確保いたします。 今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、資金調達を行ってまいります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。 (1）会社の経営の基本方針　当社は、「パーパス」「ビジョン」「行動理念」に基づき、経営の健全性と透明性を高め、長期かつ持続的に企業価値の向上を実現するとともに、永続的に社会に必要とされる企業となるため、コーポレート・ガバナンスの充実と強化は極めて重要な経営課題であると認識しております。 「IDEAL to REAL―理想を具現化し、新しい未来を創造する。」地域社会に根差した価値を創造し、そこに暮らす人たちが、誇り、愛し、いつくしむ「街」と「住まい」を。私たちが創造する価値が、社会にとって果実となり、その結果私たち一人一人が目指す個性的な『自己実現』を。理想の未来を想い描き、あらゆるステークホルダーにとって唯一無二の存在として「新しい未来」を創造していきます。 「ライフ・デベロッパー」ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを想い描き、暮らしそのものを開発すること。それこそが、私たちが目指すべきライフ・デベロッパー。部門の垣根を越えたチームにより、「常識」の先にある、まだ見ぬソリューションを提供することで、「新しい理想の豊かさ」を創造し、人と人、社会と未来をつなぎます。 １．新たな価値の提供：情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引き出し、あらゆるお客様に心から満足いただける新たな価値を提供する。２．サステナビリティ経営：多様な社会課題に的確に対応し、自社と社会がともに持続的に成長していくことを追求する。３．成長と安定：単に量や規模を追わず、資本とキャッシュの効率を意識した質の高い成長を志向するとともに、あらゆる事業リスクに対応できる強固な財務基盤・事業基盤を構築する。４．経営者意識：グループ全社員が経営者意識を持ち、意思決定の速い会社であり続けることで、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。５．コンプライアンス：国内外の法令や社会規範に従い、高いコンプライアンス及びガバナンス意識を持ち、人として正しい行動を取り、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。６．感謝の心：社内社外を問わず、常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。 (2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標　当社が持続的・長期的成長を続けるための指針・戦略として、2030年度までに当社がありたい姿や目指すべき方向性を定めた「長期ビジョン2030」を策定いたしました。　当社が目指すべき方向性は以下の各項目における「深化」「進化」と捉え、様々な取組みを進めてまいります。 ①事業戦略上の重点テーマ(目指すべき方向性）≪深化≫(ア)主力事業のさらなる成長(イ)中部電力グループとのシナジー効果発揮(ウ)収益構造のさらなる安定(エ)資本コストや株価を意識した経営≪進化≫(ア)開発事業・ジャンルの多様化(イ)国内エリア拡大(ウ)グローバル展開(エ)新規事業領域への挑戦(オ)新しいまちづくり・マネジメント(カ)DXの推進 ②サステナビリティ経営上の重点テーマ(マテリアリティ/目指すべき方向性）≪深化≫(ア)多様な人材の活用(イ)コンプライアンスの徹底(ウ)グループ会社を含むガバナンス・リスク管理の強化≪進化≫(ア)脱炭素社会の推進(イ)ウェルビーイングな社会の実現 ③2030年度指標経常利益300億円、不動産アセット１兆円 　詳細については、「第２　事業の状況　４．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載しております。 (3）セグメントごとに応じた事業の安定成長　前述の「長期ビジョン2030」で掲げた事業戦略上の重点テーマを達成するためには、各セグメントに応じた戦略立案による安定成長を目指すことが重要です。　住宅分譲事業及び不動産開発事業(旧:不動産販売事業)については、分譲マンション、商業施設開発を中核事業に、物流施設、オフィス、ホテル開発、街を再生させる土地区画整理事業等、マーケット動向を見据えながら多様な開発領域で事業展開しております。　不動産賃貸事業及び資産管理事業(旧:不動産賃貸事業)については、第４次中期経営計画期間中に、株式会社ピカソ、優木産業株式会社及び四条大宮ビルを子会社としております。後継者不在等の課題を抱え事業承継をお考えの会社様等との協議を通じた市場に出てこないM&A案件についても検討を行い、収益構造の安定化に引き続き注力してまいります。　その他事業(旧:不動産企画仲介コンサル事業等)については、海外等出資事業の本格的な展開を開始しているほか、都市型納骨堂の永代使用権の販売事業を行う等、事業領域の幅と質を向上させています。 (4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題　企業を取り巻く経営環境は、為替の変動、物価・金利の上昇等、今後の経済動向を大きく左右する事象が発生しております。また、地球温暖化、少子高齢化、人口の減少、ジェンダー問題、格差問題、地政学的リスク等様々な社会課題や、あらゆる分野におけるDX、激化する産業の境界を超えた競争等に対応することが急務になっていることに加え、顧客消費行動や価値観は常に早いスピードで変化し続けており、企業の持続的成長のためには、事業活動を通じたお客様や社会へ真の価値提供が常に求められる事業環境にあります。　当社グループが、このように急激な多様化、変革が続く環境に対応し、社会貢献を通じた持続的成長を実現するためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない柔軟な新しい発想で事業展開を行い、地域活性化に寄与することに加え、強固な財務基盤のもと安定した経営を行い、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」であり続ける必要があります。　住宅開発、商業開発、物流開発、賃貸事業、オフィス開発、ホテル開発、海外事業、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用、海外等出資事業、納骨堂事業といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた展開を行い、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立する必要があります。　また、持続的な成長の実現には組織力を強化していくことも重要課題であると捉え、社員又は社員が持つ知識、技能、資質等である「人的資本」のさらなる充実が重要であることを認識し、人材育成方針等の策定や教育・研修体系構築、さらには人的資本に係る情報開示等を進めております。　「事業戦略」「サステナビリティ経営」の両輪でともに「深化」「進化」を遂げ、当社グループの持続的な成長の好循環を創出し社会への貢献を通して、財務指標だけでは測れない真の企業価値向上を目指してまいります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。 (1）会社の経営の基本方針　当社は、「パーパス」「ビジョン」「行動理念」に基づき、経営の健全性と透明性を高め、長期かつ持続的に企業価値の向上を実現するとともに、永続的に社会に必要とされる企業となるため、コーポレート・ガバナンスの充実と強化は極めて重要な経営課題であると認識しております。 「IDEAL to REAL―理想を具現化し、新しい未来を創造する。」地域社会に根差した価値を創造し、そこに暮らす人たちが、誇り、愛し、いつくしむ「街」と「住まい」を。私たちが創造する価値が、社会にとって果実となり、その結果私たち一人一人が目指す個性的な『自己実現』を。理想の未来を想い描き、あらゆるステークホルダーにとって唯一無二の存在として「新しい未来」を創造していきます。 「ライフ・デベロッパー」ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを想い描き、暮らしそのものを開発すること。それこそが、私たちが目指すべきライフ・デベロッパー。部門の垣根を越えたチームにより、「常識」の先にある、まだ見ぬソリューションを提供することで、「新しい理想の豊かさ」を創造し、人と人、社会と未来をつなぎます。 １．新たな価値の提供：情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引き出し、あらゆるお客様に心から満足いただける新たな価値を提供する。２．サステナビリティ経営：多様な社会課題に的確に対応し、自社と社会がともに持続的に成長していくことを追求する。３．成長と安定：単に量や規模を追わず、資本とキャッシュの効率を意識した質の高い成長を志向するとともに、あらゆる事業リスクに対応できる強固な財務基盤・事業基盤を構築する。４．経営者意識：グループ全社員が経営者意識を持ち、意思決定の速い会社であり続けることで、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。５．コンプライアンス：国内外の法令や社会規範に従い、高いコンプライアンス及びガバナンス意識を持ち、人として正しい行動を取り、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。６．感謝の心：社内社外を問わず、常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。 (2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標　当社が持続的・長期的成長を続けるための指針・戦略として、2030年度までに当社がありたい姿や目指すべき方向性を定めた「長期ビジョン2030」を策定いたしました。　当社が目指すべき方向性は以下の各項目における「深化」「進化」と捉え、様々な取組みを進めてまいります。 ①事業戦略上の重点テーマ(目指すべき方向性）≪深化≫(ア)主力事業のさらなる成長(イ)中部電力グループとのシナジー効果発揮(ウ)収益構造のさらなる安定(エ)資本コストや株価を意識した経営≪進化≫(ア)開発事業・ジャンルの多様化(イ)国内エリア拡大(ウ)グローバル展開(エ)新規事業領域への挑戦(オ)新しいまちづくり・マネジメント(カ)DXの推進 ②サステナビリティ経営上の重点テーマ(マテリアリティ/目指すべき方向性）≪深化≫(ア)多様な人材の活用(イ)コンプライアンスの徹底(ウ)グループ会社を含むガバナンス・リスク管理の強化≪進化≫(ア)脱炭素社会の推進(イ)ウェルビーイングな社会の実現 ③2030年度指標経常利益300億円、不動産アセット１兆円 　詳細については、「第２　事業の状況　４．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載しております。 (3）セグメントごとに応じた事業の安定成長　前述の「長期ビジョン2030」で掲げた事業戦略上の重点テーマを達成するためには、各セグメントに応じた戦略立案による安定成長を目指すことが重要です。　住宅分譲事業及び不動産開発事業(旧:不動産販売事業)については、分譲マンション、商業施設開発を中核事業に、物流施設、オフィス、ホテル開発、街を再生させる土地区画整理事業等、マーケット動向を見据えながら多様な開発領域で事業展開しております。　不動産賃貸事業及び資産管理事業(旧:不動産賃貸事業)については、第４次中期経営計画期間中に、株式会社ピカソ、優木産業株式会社及び四条大宮ビルを子会社としております。後継者不在等の課題を抱え事業承継をお考えの会社様等との協議を通じた市場に出てこないM&A案件についても検討を行い、収益構造の安定化に引き続き注力してまいります。　その他事業(旧:不動産企画仲介コンサル事業等)については、海外等出資事業の本格的な展開を開始しているほか、都市型納骨堂の永代使用権の販売事業を行う等、事業領域の幅と質を向上させています。 (4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題　企業を取り巻く経営環境は、為替の変動、物価・金利の上昇等、今後の経済動向を大きく左右する事象が発生しております。また、地球温暖化、少子高齢化、人口の減少、ジェンダー問題、格差問題、地政学的リスク等様々な社会課題や、あらゆる分野におけるDX、激化する産業の境界を超えた競争等に対応することが急務になっていることに加え、顧客消費行動や価値観は常に早いスピードで変化し続けており、企業の持続的成長のためには、事業活動を通じたお客様や社会へ真の価値提供が常に求められる事業環境にあります。　当社グループが、このように急激な多様化、変革が続く環境に対応し、社会貢献を通じた持続的成長を実現するためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない柔軟な新しい発想で事業展開を行い、地域活性化に寄与することに加え、強固な財務基盤のもと安定した経営を行い、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」であり続ける必要があります。　住宅開発、商業開発、物流開発、賃貸事業、オフィス開発、ホテル開発、海外事業、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用、海外等出資事業、納骨堂事業といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた展開を行い、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立する必要があります。　また、持続的な成長の実現には組織力を強化していくことも重要課題であると捉え、社員又は社員が持つ知識、技能、資質等である「人的資本」のさらなる充実が重要であることを認識し、人材育成方針等の策定や教育・研修体系構築、さらには人的資本に係る情報開示等を進めております。　「事業戦略」「サステナビリティ経営」の両輪でともに「深化」「進化」を遂げ、当社グループの持続的な成長の好循環を創出し社会への貢献を通して、財務指標だけでは測れない真の企業価値向上を目指してまいります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要　当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。　また、当社グループは前連結会計年度に実施した決算期変更に伴い、前連結会計年度は15ヶ月の変則決算となっております。このため、前年同期との比較は行っておりません。 　当連結会計年度におけるわが国経済は、実質賃金の回復や先行きの賃金改善への期待等から、内需を中心に景気の緩やかな回復基調が続いております。　一方で、物価上昇や為替の変動、金利の上昇、国外においては、米国新大統領の政策動向、中国経済の動向や中東情勢等の地政学リスクの高まり等に注視する必要があります。　当社グループが属する不動産業界においては、土地取得価格や人件費・原材料の高騰による建築費の上昇が引き続き懸念され、マーケットに与える影響を注視すべき状況が続いております。　なお、今回の米国の関税措置による国内の不動産マーケットへの直接的な影響は、現時点においては軽微であると認識しております。　このような先行きが不透明な環境の中、第５次中期経営計画（2025年３月期から2027年３月期までの３ヶ年を対象）の初年度である当連結会計年度の経営成績は、主に主力事業である分譲マンション販売及び不動産開発事業の物件売却が堅調に進捗し、売上高113,603百万円（当初計画比3.7％減）、営業利益21,311百万円（同18.4％増）及び経常利益17,320百万円（同15.5％増）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は11,193百万円（同11.9％増）となりました。15ヶ月決算であった前連結会計年度と同水準の売上高を維持し、各段階利益は期初計画を上回る着地となりました。 ①第５次中期経営計画の上方修正　2025年３月期の業績結果は、住宅分譲事業における分譲マンションの販売及び不動産開発事業の物件売却が順調に進捗し、営業利益は当初計画より上回る着地となりました。2026年３月期及び2027年３月期についても、引き続き安定的な成長が見込めることに加え、投資計画の進捗による不動産開発事業の物件売却見込みの積み上がり等により、「第５次中期経営計画」における2026年３月期の連結営業利益を、当初計画200億円から230億円へ、2027年３月期の同営業利益を220億円から250億円へ上方修正いたします。　また、2025年３月期の投資実績が計画値を上回る実績となったことを踏まえ、2026年３月期及び2027年３月期の計画値を修正しておりますが、３ヶ年累計のグロス投資額計画値に変更はありません。 （ア）業績計画（単位：億円） 2025年３月期2026年３月期2027年３月期 実績計画増減増減率修正計画当初計画修正計画当初計画売上高1,1361,180△43△3.7％1,3301,3301,5001,570営業利益2131803318.4％230200250220 （イ）経営目標 2025年３月期2026年３月期2027年３月期実績計画増減計画計画ストック収益割合(注)１．２26.2％30.4％△4.2％28.2％30.0％ストック収益／一般管理費カバー率(キャッシュベース)(注)３115.2％119.0％△3.8％114.2％116.8％自己資本比率17.2％17.5％△0.3％17.6％17.5％ＲＯＥ14.8％13.4％1.4％13.9％14.0％ＲＯＩＣ(注)４3.5％3.4％0.1％3.5％3.6％(注)１　ストック収益：不動産賃貸セグメント利益＋資産管理セグメント利益２　ストック収益割合：ストック収益／セグメント利益合計３　ストック収益／一般管理費カバー率：（ストック収益＋不動産賃貸セグメントの減価償却費＋不動産賃貸セグメントののれん償却額）／（一般管理費－一般管理費の減価償却費－全体ののれん償却額）４　ＲＯＩＣ：(連結経常利益＋支払利息－受取利息－法人税等)／(「有利子負債+純資産」の期首期末平均) （ウ）投資計画（単位：億円） 第５次中期経営計画 2025年３月期2026年３月期2027年３月期３ヶ年累計実績計画増減修正計画当初計画修正計画当初計画グロス投資額　計7206101106607701,1201,1202,500 分譲マンション開発161200△39200200250250611 収益物件開発4272002272003005005001,127 稼動中収益物件取得78150△72200200300300578 海外投資5450460606060174 その他010△10010101010回収額220284△64325308400417945 内、収益物件84121△37144142277242505ネット投資額5003261743354627207031,555(注)2025年３月期の順調な投資計画が第５次中期経営計画策定時よりも進捗したことにより、2026年３月期及び2027年３月期の投資計画を一部変更しております。 （エ）配当政策　2016年11月より配当政策の方針として導入していた累進的配当政策（１株当たりの配当額を前年度の１株当たり配当額（DPS）を下限とし、原則「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする配当政策）について、「第５次中期経営計画」においても引き続き継続しています。　2025年３月期の１株当たり配当は48円を予定しております。 ②「長期ビジョン2030」の重点テーマに基づく、直近の主な取り組み　当社グループは、2030年に向けた長期ビジョンを策定しサステナブルな成長を目指しております。2024年９月には、持続的な成長プロセスや、これまでいかにして価値を創出してきたのかについてまとめた統合報告書を、当社として初めて発行いたしました。財務指標だけでは測れない企業価値向上に向けた取り組みを様々な観点から掲載しております。 ≪事業戦略≫① 深化ア.主力事業のさらなる成長・当社がネーミングライツ契約を締結している、北海道日本ハムファイターズのホーム球場「ES CON FIELD HOKKAIDO（北海道北広島市）」は、2023年に開業し今年３年目を迎えます。当社は球場を核とした「北海道ボールパークＦビレッジ（以下、「Ｆビレッジ」といいます。）」のまちづくり構想に参画しており、「レ・ジェイド北海道ボールパーク（総戸数118戸）」や、メディカルモールを併設したアクティブシニア向けの賃貸レジデンス「マスターズヴェラス北海道ボールパーク」を開発しております。さらに、球場の外野スタンド側から通路を挟んだ対面地に、シンガポールに拠点を置く世界有数の独立系ホスピタリティグループ「バンヤン・グループ」のブランドホテルを誘致し、2027年開業に向けて開発を進めております。　Ｆビレッジの現在の最寄り駅であるＪＲ北広島駅周辺においても、「駅前広場」「複合交流拠点施設」「立体的広場・公園」「居住交流施設」の開発を推進しております。「複合交流拠点施設」の１階から３階に、商業施設「tonarie北広島」が2025年３月15日にグランドオープンし、４階以上には「エスコンフィールドHOKKAIDOホテル 北広島駅前」が同年３月28日に開業しました。さらに、北広島駅及び「tonarie北広島」とペデストリアンデッキで繋がる計画の「レ・ジェイド北海道北広島（北海道北広島市、総戸数197戸）」について、2024年６月から販売を開始し、2025年３月末時点で契約進捗率が88.3％と順調に販売が進捗しております。　札幌市内においても、「さっぽろ」駅徒歩６分の立地において「レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー（札幌市中央区、総戸数80戸）」の販売を2024年11月から開始しております。その他、2026年７月に開業予定のホテル「ランドーホテル札幌ヘリテージ（札幌市中央区）」やオフィス用地を取得しており、開発を推進しております。・神奈川県三浦郡葉山町において２つの用地を取得しております。その一つは「森戸海岸」が眼前に広がる希少性の高い立地において、当社のハイエンドレジデンスブランド「DIAMAS（ディアマス）」の第１号物件である「DIAMAS葉山」を開発しております。同物件は、全戸100㎡を超える広々とした専有部や、海を一望できる屋上テラスを設ける等の企画が評価され早期契約完売、2025年７月に引渡し予定です。・長崎県大村市の西九州新幹線「新大村」駅周辺において、大和ハウス工業株式会社、株式会社イズミとともに複合施設「SAKURA MIRAI SHIN OMURA（サクラミライ新大村）」の開発を行っております。当社は開発街区のうち２区画において、「レ・ジェイド新大村ステーションフロント（総戸数119戸）」及び「レ・ジェイド新大村パークサイド（同72戸）」の２棟の分譲マンション開発を進めており、２棟ともに外観は水平、垂直方向だけの床や壁で構成するのではなく、樹木が成長していく過程で屈折しながら上へと伸びる様を彷彿とさせる有機的なデザインとし、周辺の豊かな自然との調和を図る商品企画を行っております。・愛知県刈谷市において、約３万坪の大型開発用地を2024年９月に取得いたしました。幹線道路に近接し、車の利便性に優れた当該事業用地において、複合商業施設を開発するまちづくりを行う予定です。・中部電力株式会社（以下、「中部電力」といいます。）の子会社である中電不動産株式会社（以下、「中電不動産」といいます。）との共同事業である「SEVENS VILLA 軽井沢（総戸数７戸）」、及び当社が手掛けた賃貸レジデンス「TOPAZ江坂」が2024年度グッドデザイン賞を受賞いたしました。グッドデザイン賞の受賞は７年連続となります。「SEVENS VILLA 軽井沢」は、約5,000㎡超の開発敷地に僅か７邸かつ、全戸100㎡超のゆとりある贅沢な住空間を実現しました。「TOPAZ江坂」は、住民同士が触れ合えるよう、人とのつながりを感じられるコミュニケーションの場を共用部に創るほか、屋外階段やバルコニー手摺の形状にこだわり特徴的な外観デザインに仕上げております。イ．中部電力グループとのシナジー効果発揮・中電不動産との共同事業として、５プロジェクト目となる「TSUNAGU GARDEN 千里藤白台（大阪府吹田市）」の開発を行っております。本プロジェクトは、約２万坪の土地に集合住宅、戸建て住宅、クリニックモール、認可保育園、商業施設及び公園を一体開発し、「多世代共生型新街区」として整備する同社と取り組む初の複合開発事業です。区画全体のうち、商業街区は2023年に街びらきをしました。住居街区では、４つの棟からなる大規模な分譲マンション「レ・ジェイドシティ千里藤白台（総戸数642戸）」を開発しております。うち２棟は概ね契約・引渡しが完了しており、残り２棟も順調に販売が進捗しております。・中部電力との共同事業としては、２つのプロジェクトが進行中です。2022年に、名古屋競馬場跡地の開発事業において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループが当該事業に係る基本計画協定を締結しました。また、中部電力他１社とともに「合同会社TSUNAGU Community Farm」を設立しました。世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」を稼働させております。引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現に向けて積極的に取り組んでまいります。 ・中部電力より2023年３月に監査等委員である取締役に１名が就任し、2025年６月に引き続き取締役に１名が就任予定です。また、中部電力の社員が当社子会社の株式会社エスコンアセットマネジメント(以下、「EAM」といいます。)の取締役に2022年より１名、FUEL株式会社（以下、「FUEL」といいます。）の取締役に2024年より１名就任しております。その他、中部電力から合計９名の社員出向受入れや、中電不動産と当社及び当社子会社間においても人事交流を行っております。・順調な業績拡大に中部電力の信用力が加わり、当社が取得している株式会社日本格付研究所の長期発行体格付「A+」の方向性が、2024年11月に、「安定的」から今後格上げの方向で見直される可能性が高いとされる「ポジティブ」に変更されました。ウ．収益構造のさらなる安定・首都圏を中心に不動産賃貸・管理事業等を行う株式会社芝リアルエステート（以下、「芝リアルエステート」といいます。）を2025年４月１日に子会社化しました。芝リアルエステートは、2025年１月17日に設立しており、三菱ケミカル株式会社及びその子会社であるダイヤリックス株式会社が運営する不動産事業の一部を吸収分割し、2025年１月に新設された会社であり、賃貸マンションやオフィスビル等の優良な不動産資産を保有しております。同社の子会社化により、当社グループのストック収益のさらなる強化に寄与する見通しです。エ．資金調達手法の多様化・国内外の開発プロジェクトの拡大に伴う事業資金に充当することを目的として、「第１回期限前償還条項付無担保社債（社債間限定同順位特約付）」を2024年７月に74億円発行しました。期限前償還条項には、当社が中部電力の連結子会社から外れた場合に償還請求できるCOC（チェンジオブコントロール）条項を付し、投資家様に対して親会社との強固な関係を示すことにより、当初予定額以上の発行額となりました。・2024年７月に、資金使途を医療・福祉・教育等の社会課題の解決に資する事業に限定されたソーシャルローン契約を株式会社北洋銀行と締結しました。本件による資金調達は、Ｆビレッジにて開発を行ったシニア向け賃貸レジデンス「マスターズヴェラス北海道ボールパーク」における開発資金に充当しました。 ② 進化ア．国内エリア拡大・沖縄支店を2024年４月に開設いたしました。那覇市において、２つの分譲マンション事業用地を既に取得しており、着実に事業を展開してまいります。イ．開発事業・ジャンルの多様化・エスコンジャパンリート投資法人（以下、「EJR」といいます。）より「ヨシヅヤＹストア西春店」、「TSUTAYA堺南店(底地)」及び「ライフ大仙店(底地)」を2024年６月に取得しております。当該物件は、いずれも賃貸借契約の満了後に、土地の価値を最大化できるよう開発を行ってまいります。また、2025年４月１日には、奈良県大和高田市に保有している底地をEJRへ売却いたしました。第５次中期経営計画において、多様なアセットタイプの開発・バリューアップを促進し、収益比率を高めるとともに、ファンドビジネスを含めた投資循環型ビジネスを拡大することを戦略の一つとしております。投資循環型ビジネスは、当社が開発・保有する物件の一部をEJRや子会社であるFUELによる私募ファンドに売却した後に、物件の老朽化や再開発のタイミングで改めて当社が取得し、さらに付加価値を有する商品開発を行うものです。　EJRの資産運用会社であるEAMは、2022年７月に金融庁より業務停止命令及び業務改善命令の行政処分を受けましたが、金融庁への対応はすべて完了し、EJRは売買取引を再開いたしました。当社は、EJR及びEAMとスポンサーサポート契約を締結しており、EJRの収益の向上と安定的な成長を支援し、相互成長を目指してまいります。ウ．グローバル展開・海外事業について、2023年11月にハワイ州ホノルルにおけるラグジュアリーコンドミニアム「Ālia（アリア）」プロジェクトの販売及びマーケティング事業を開始するため、東京本社内に販売ギャラリーを開設しております。さらに、第２弾として大規模コンドミニアム「Kuilei Place（クイレイ・プレイス）」においても販売及びマーケティング事業に参画いたしました。同プロジェクトのファンドとして組成されるSPC「2599 Kapiolani Owner, L.P.」に、子会社を通じて3,623万米ドル出資しております。今後も海外における事業拡大に注力してまいります。エ．新規事業領域への挑戦・2024年１月に、地方都市の課題を希望に変えるまちづくり会社、株式会社SHONAIの子会社である株式会社LOCAL RESORTS（以下、「LOCAL RESORTS」といいます。)及び株式会社NEWGREEN（以下、「NEWGREEN」といいます。)とともに、日本全国に『農』をコンセプトとしたホテル「(仮称)SUIDEN RESORT」を展開していくこととなりました。本プロジェクト実施に向けて、LOCAL RESORTSと業務提携契約を締結し、NEWGREENへ２億円を出資しております。 ・2024年11月に、当社が投資事業有限責任組合を通じ一部の投資口を購入している「北海道リート投資法人」の運営会社である、北海道アセットマネジメント株式会社と連携協定を締結しました。当該連携協定は、「北海道リート投資法人」の事業運営に関して連携・協力することにより、北海道内のまちづくり投資の促進、資産の有効活用、地域経済の活性化に貢献することを目的としております。オ．新しいまちづくり・マネジメント・スポーツを含むエンターテイメントに特化した不動産開発及び国内スタジアム・アリーナを核としたまちづくりプロジェクトへの事業参画・サポート等を目的に、2023年に株式会社ファイターズ スポーツ＆エンターテイメント、株式会社ディー・エヌ・エーとともに新会社「株式会社エスコンスポーツ＆エンターテイメント」(以下、「ESE」といいます。)を設立し、積極的に事業に取り組んでおります。ESEは株式会社斎藤佑樹と不動産開発に係るアドバイザリー契約を締結し、さらに同社代表の斎藤佑樹氏はエグゼクティブアドバイザーに就任しております。 ≪サステナビリティ経営≫① 深化多様な人材の活用・昨今の物価高の影響や社員のエンゲージメント向上及び優秀な人財の確保を図るため、2024年５月に平均8.0％のベースアップを実施しました。昨今の情勢を鑑み、2025年５月にも平均8.5％のベースアップを実施しました。・全社員を対象にエンゲージメントサーベイ（満足度調査）を2024年５月に実施しております。エンゲージメントサーベイの結果向上を目標に掲げており、今後も定期的に調査予定です。・「健康経営優良法人2025(大規模法人部門)」に認定されております。健康経営優良法人の認定は３年連続となります。② 進化ウェルビーイングな社会実現・前述のとおり、ＪＲ北広島駅前では、「複合交流拠点施設」として「tonarie北広島」及び「エスコンフィールドHOKKAIDOホテル北広島駅前」を開発しました。開発用地には、着工前まで緑豊かな公園があり、地域の方々に親しまれてきました。その歴史を長く後世に引き継ぐために、ホテル内の交流ラウンジに設置する家具を、工事によって伐採した公園の木々から製作する「記憶継承家具製作プロジェクト」を立ち上げ、家具製作を、北広島市にある北海道白樺高等養護学校の授業の一環として生徒の皆さんに手掛けていただきました。今後もESG活動に積極的に取り組み当社グループの持続的成長を目指してまいります。・北海道北広島市のまちづくりのさらなる発展に寄与することを目的に、2021年度及び2022年度に「企業版ふるさと納税」を活用し同市へ寄附を行っております。さらに、中期的に地域の発展・エリア価値の向上に貢献していくため2024年度も同制度による寄附を実施しました。　本寄附の一部は、北広島市、学校法人先端教育機構 事業構想大学院大学及び当社の三者が、北広島市の発展に寄与することを目的に連携協定を締結して発足した産官学プロジェクトに活用されます。　本プロジェクトは、「北海道事業構想イノベーションラボ」と題し、多様な人材を募集して2025年度中の約９ヶ月間にわたって研究会を開催し、参加者が北広島市域の課題解決・活性化に資する新たな事業構想計画の構築に取り組む予定です。本プロジェクトを通じて、北広島市のさらなる発展に寄与していくとともに、新たな事業を構想できる人材の育成を目指します。 　当連結会計年度の経営成績は売上高113,603百万円、営業利益21,311百万円、経常利益17,320百万円、親会社株主に帰属する当期純利益11,193百万円となりました。 　セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。　なお、当社グループは、報告セグメントを従来は「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」としておりましたが、当連結会計年度より、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、多様化した事業領域に即して「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の４つの報告セグメントと「その他」に変更しております。 〔住宅分譲事業〕　住宅分譲事業においては、分譲マンションの販売が順調に進捗しております。「レ・ジェイドシティ橋本Ⅲ（相模原市緑区、総戸数80戸）」「レ・ジェイド西宮北口（兵庫県西宮市、総戸数32戸）」「レ・ジェイド北海道北広島(北海道北広島市、総戸数197戸)」「レ・ジェイド熊本日赤通り（熊本市東区、総戸数92戸）」「レ・ジェイド甲子園口（兵庫県西宮市、総戸数60戸）」「レ・ジェイド名古屋丸の内（名古屋市中区、総戸数39戸）」「レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー（札幌市中央区、総戸数80戸）」「レ・ジェイド葛西イーストアベニュー（東京都江戸川区、総戸数78戸）」「レ・ジェイドシティ千里藤白台センターレジデンス（大阪府吹田市、総戸数313戸）」「レ・ジェイドシティ千里藤白台ウェストレジデンス（大阪府吹田市、総戸数85戸）」「レ・ジェイド西宮甲子園（兵庫県西宮市、総戸数124戸）」「レ・ジェイド帝塚山（大阪市住吉区、総戸数26戸）」の新規分譲案件の販売を開始しております。販売の進捗としては、当期の竣工物件のうち「レ・ジェイド箕面船場サウスレジデンス（大阪府箕面市、総戸数30戸）」「レ・ジェイド谷町五丁目（大阪市中央区、総戸数42戸）」「レ・ジェイド金山グランデ（名古屋市中区、総戸数87戸）」「レ・ジェイド箕面船場ノースレジデンス（大阪府箕面市、総戸数30戸）」「レ・ジェイド袋井駅前（静岡県袋井市、総戸数48戸）」の全戸引渡しが完了しております。　2025年３月期の分譲計画戸数1,250戸に対し、1,195戸の引渡しをいたしました。　住宅分譲事業は、分譲マンション及び戸建て販売を行った結果、売上高66,908百万円、セグメント利益12,045百万円となりました。 〔不動産開発事業〕　不動産開発事業においては、当社の展開するブランドである商業施設「tonarie」、物流施設「LOGITRES」、賃貸マンション「TOPAZ」を含む各施設や、オフィス、ホテル等の収益不動産の開発・販売を行っております。　商業施設「tonarie星田」や福岡県糸島半島において開発したホテル「seven x seven糸島」、2023年度グッドデザイン賞を受賞したオフィスビル「ESCON九段北ビル」、物流施設「LOGITRES佐野」「LOGITRES習志野芝園」、兵庫県明石市の開発事業用地等の売却を行った結果、売上高28,427百万円、セグメント利益10,212百万円となりました。 〔不動産賃貸事業〕　不動産賃貸事業においては、2021年に株式会社ピカソ及び優木産業株式会社、2023年に株式会社四条大宮ビルをそれぞれ子会社化したことで、賃貸事業のさらなる強化による安定収益確保を実現しております。2025年３月15日には「tonarie北広島(北海道北広島市)」が開業、同年４月１日には不動産賃貸事業を行う株式会社芝リアルエステートを子会社化しており、今後も賃料収入の確保と資産価値の向上に努めてまいります。　不動産賃貸事業は、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべく事業に注力した結果、売上高15,600百万円、セグメント利益7,021百万円となりました。 〔資産管理事業〕　資産管理事業においては、グループ会社におけるアセットマネジメント事業、プロパティマネジメント事業や、マンション管理事業等を行った結果、売上高1,645百万円、セグメント利益997百万円となりました。 〔その他〕　その他事業においては、納骨堂了聞の永代使用権の販売、海外における出資事業を行った結果、売上高1,020百万円、セグメント利益319百万円となりました。 ③キャッシュ・フローの状況　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて2,662百万円減少し、46,050百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）　当連結会計年度において営業活動により減少した資金は24,765百万円となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益17,161百万円、棚卸資産の増加額46,063百万円等があったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）　当連結会計年度において投資活動により減少した資金は17,293百万円となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出12,427百万円、固定資産の取得による支出4,805百万円及び預り保証金の受入による収入962百万円等によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）　当連結会計年度において財務活動により増加した資金は39,469百万円となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入35,199百万円、社債の発行による収入7,357百万円及び配当金の支払4,647百万円等によるものであります。 ④契約及び販売の実績(1）契約実績最近２連結会計年度における住宅分譲事業の契約実績は、次のとおりであります。区分前連結会計年度（自　2023年１月１日至　2024年３月31日）当連結会計年度（自　2024年４月１日至　2025年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)分譲マンション1,35873,27588548,8551,06759,75575744,547その他－3,956－195－2,814－163計1,35877,23288549,0501,06762,56975744,710 (2）主な販売実績最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自　2023年１月１日至　2024年３月31日）当連結会計年度（自　2024年４月１日至　2025年３月31日）物件名物件戸数(戸)金額(百万円)物件名物件戸数(戸)金額(百万円)住宅分譲事業分譲マンション1,21669,290分譲マンション1,19564,063その他－3,892その他－2,845小計1,21673,183小計1,19566,908不動産開発事業岐阜県羽島市物流施設－8,380明石市大久保町（A-１）－4,500LOGITRES東条Ⅱ－6,600LOGITRES習志野芝園－3,800町田市原町田２丁目－4,059ESCON九段北ビル－3,250TOPAZ新御徒町－2,500ピカソ日本一ビル－3,050吹田市藤白台５丁目（商業）－1,680tonarie星田－2,335大阪市東成区深江南－1,411台東区寿４丁目－1,930高槻市南松原Ⅱ底地－400seven x seven糸島－1,812吹田市藤白台５丁目（老健用地）－308西宮市室川町（底地）－1,800名古屋市東区主税町－95LOGITRES佐野－1,670その他－988星田駅北地区（底地）－1,600 WOB西宮レジデンス－720 足立区東和５丁目－440 SWISS京都堀川EAST－430 吹田市藤代台５丁目（保育園）－245 その他－845小計－26,423小計－28,427不動産賃貸事業 16,532 15,600資産管理事業 1,492 1,645その他 1,229 1,020 合計118,861合計113,603 （注）１．セグメント間の取引はありません。２．当社グループは、報告セグメントを従来は「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」としておりましたが、当連結会計年度より、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、多様化した事業領域に即して「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の４つの報告セグメントと「その他」に変更しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計方針及び見積り　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。　この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　イ．当連結会計年度の経営成績の分析　当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。 　ロ．当連結会計年度の財政状態の分析（資産）　資産については、前連結会計年度末比60,150百万円増加し、459,847百万円となりました。これは主に現金及び預金が2,108百万円減少したものの、棚卸資産が39,843百万円、有形固定資産が8,621百万円それぞれ増加したことによるものであります。なお、保有目的の変更により、有形固定資産（建物及び構築物、土地）の一部1,659百万円を仕掛販売用不動産に振替えております。また、仕掛販売用不動産の一部7,294百万円を有形固定資産（建物及び構築物、土地等）に振替えております。（負債）　負債については、前連結会計年度末比52,172百万円増加し、381,166百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金・社債が42,599百万円増加したことによるものであります。（純資産）　純資産については、前連結会計年度末比7,978百万円増加し、78,681百万円となりました。これは配当金の支払4,648百万円がありましたが、親会社株主に帰属する当期純利益11,193百万円を計上したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は17.2％（前連結会計年度末は18.1％）となりました。 　ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について　「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」をご参照ください。 　ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析（キャッシュ・フロー）　「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）　当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財政状態の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財政状態の健全性を確保いたします。　今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、資金調達を行ってまいります。