事業の概要
- 分譲マンション開発首都圏で、単身者やパワーカップル向けにデザイン性の高い分譲マンションを企画・開発・販売しています。土地の特性や周辺環境に合わせた独立したコンセプトで空間デザインを創り出し、魅力的な物件を提供することで収益を得ています。
- 賃貸マンション開発首都圏の駅近エリアで、中規模・中低層のRC造賃貸マンションを開発し、国内外の富裕層や投資ファンドに販売しています。デザイン性を重視し、物件規模を絞ることで外部環境の変化や建築費上昇のリスクを抑制し、売却益を主な収益源としています。
- 不動産バリューアップ首都圏で3億円から10億円程度の中古収益ビル等を取得し、改修やリーシング（賃貸仲介）を通じて収益性を向上させ、国内外の富裕層に短期間で売却する事業です。既存不動産に新たな付加価値を加え、売却益と資金回収の迅速化を目指しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
- 不動産開発事業主に首都圏で分譲マンションや賃貸マンションの開発・販売を手掛けています。最新年度の売上高は180.02億円、営業利益は32.78億円と、同社の主要な収益源であり、事業全体の大部分を占める稼ぎ頭となっています。
- 再生事業首都圏の中古収益ビルなどを取得し、改修やリーシングを通じて収益性を高め、売却する事業です。最新年度の売上高は98.24億円、営業利益は13.24億円であり、不動産開発事業に次ぐ規模で、会社の収益に貢献しています。
- マンション開発事業分譲マンションの開発・販売を行う事業ですが、最新年度の営業利益は0億円と記載されており、この期間は利益貢献がなかったか、他のセグメントに含まれている可能性があります。具体的な売上高は不明ですが、今後の動向が注目されます。
2025-05 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| LeasingPropertyDevelopmentBusiness | 地域 | 180 | 33 | 18.2% |
| RevitalizationBusiness | 地域 | 98 | 13 | 13.5% |
| CondominiumDevelopmentBusiness | 地域 | − | 0 | − |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３【事業の内容】当社は、2025年10月27日を取得日として株式会社小川建設を連結子会社化し、当連結会計年度より連結財務諸表作成会社に移行いたしました。これに伴い、従来は「分譲開発事業」「賃貸開発事業」及び「バリューアップ事業」の３区分としていた報告セグメントについて、株式会社小川建設を連結の範囲に含めたことにより、当連結会計年度から「建築請負事業」を加えた「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」及び「建築請負事業」の４区分に変更しております。 当社グループは、当社と連結子会社の株式会社小川建設で構成され、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業及び建築請負事業を展開しております。 当社グループの事業内容は以下のとおりであります。 (１) 分譲開発事業首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行います。なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。(２) 賃貸開発事業首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンド等に提供します。中規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。(３) バリューアップ事業首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。(４) 建築請負事業総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を行っております。新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心に、商業施設、事務所、公共施設等の建築工事を手掛けるほか、庁舎等の改修工事、耐震補強工事、解体工事など、多様な建築ニーズに対応しております。また、長年にわたり培ってきた施工管理のノウハウを活かし、品質、安全性及び工期管理を重視した施工体制のもと、顧客の要望に応じた建築サービスを提供しております。 [事業系統図]
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 中程度 企画力・デザイン力を活かした魅力あるマンションを開発し、富裕層等に提供するため。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 規制 宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等の法的規制、及び各種免許・登録が必要。 |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 成長投資 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：経済状況及び不動産市況の影響 ／ 売上計上時期の集中と収益偏重 ／ 販売用不動産の評価損・売却損発生
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 4 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産☆☆☆☆☆
プロパストは不動産仲介・管理事業を主軸としており、特定の強力なブランド、特許、規制ライセンス、独占的IPに依存するビジネスモデルではない。そのため、無形資産による競争優位性は見られない。
スイッチングコスト★☆☆☆☆
不動産仲介においては、一度取引した顧客や管理委託を受けたオーナーとの関係性が継続する可能性はあるが、一般的に顧客のスイッチングコストは低い。新たな仲介業者への乗り換えは比較的容易であり、強いスイッチングコストは構築されていない。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
プロパストの事業は、ユーザー数の増加がサービスの価値を直接的に高めるネットワーク効果を生み出す構造ではない。不動産仲介・管理は個別の取引や関係性が中心であり、プラットフォーム型のビジネスとは異なる。
コスト優位★☆☆☆☆
不動産仲介・管理業は一般的に参入障壁が低く、価格競争に陥りやすい。プロパストが構造的に他社より大幅に低いコストでサービスを提供できるという明確な証拠はなく、コスト優位性は限定的である。
規模の経済★★☆☆☆
不動産仲介・管理事業は、地域や特定の顧客層に特化することで一定の規模の経済性を享受できる可能性がある。しかし、業界全体で見ると多数のプレイヤーが存在し、プロパストが圧倒的な規模で寡占を形成しているわけではない。
- 首都圏に特化した開発力プロパストは、首都圏エリアに事業を集中させることで、地域の市場動向や顧客ニーズを深く理解し、効率的な用地取得と開発を行っています。これにより、ターゲット層に響く魅力的な物件を供給できる強みがあります。
- デザインと企画力分譲マンション開発では、物件ごとに独立したコンセプトに基づいた空間デザインとネーミングを重視しています。これにより、単身者やパワーカップルといった特定の顧客層に強く訴求し、他社との差別化を図ることで競争優位性を確立しています。
- リスク抑制と効率的な資金回収賃貸開発事業では中規模・中低層物件に特化し、バリューアップ事業では物件価格帯を絞り、効率的な改修と短期間での売却を目指しています。これにより、外部環境の変化による影響を抑制し、迅速な資金回収と事業回転率の向上を図っています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。(1) 経営方針当社グループでは外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営方針としております。(2) 経営上の目標目標とする経営指標といたしましては、引き続き強固な財務基盤の確立のため、自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続するべく、努力してまいります。(3) 中長期的な経営戦略当社グループは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、建築請負事業の４つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。分譲開発事業においては、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。賃貸開発事業においては、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンドを中心に提供します。バリューアップ事業においては、首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、築年の浅い物件においても、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高め、新たな価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事やリーシングを実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。建築請負事業においては、総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を展開しております。新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心に、商業施設、公共施設等の建築工事、改修・耐震補強工事及び解体工事など、多様な建築ニーズに対応しております。今後は、技術提案力及び施工管理力を強みとして、建築工事を中心に受注機会の拡大を図るとともに、既存顧客との取引深耕や新規顧客の開拓を推進し、安定的な受注基盤の構築に努めてまいります。また、資材価格及び労務費の上昇や建設業界における人材不足などの事業環境の変化に対応するため、原価管理の高度化、施工の効率化及び人材育成を推進し、中長期的な収益力及び競争力の向上を目指してまいります。これら上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。(4) 経営環境と優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループは、以下の事項を対処すべき課題として認識し、企業価値を高め、株主の皆様の共同の利益を確保してまいります。①物件の取得地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性や利益率を押し下げる可能性があります。物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、都心部の駅に近い魅力的な物件は、供給が限られることや販売価格の先高観等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。当社グループとしましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス物件を中心に仕入れを行い、分譲開発物件については単身層や所謂パワーカップルといった方々を主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発物件やバリューアップ物件については国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。②建設事業の収益基盤強化建設事業においては、受注環境が堅調に推移する一方で、建設資材価格や労務費の上昇などにより、事業環境は依然として不透明な状況が続いております。このような状況のもと、当社グループは、適正な利益を確保できる案件の選別受注を徹底するとともに、原価管理の高度化や施工体制の効率化を推進し、収益性の維持・向上に取り組んでまいります。また、長年培ってきた技術力や顧客との信頼関係を活かし、継続的な受注の確保に努めることで、安定的な事業基盤の構築を図ってまいります。③財務基盤の強化資金の回転率を高めることで借入金の増加を抑制すると共に、収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。(1) 経営方針当社グループでは外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営方針としております。(2) 経営上の目標目標とする経営指標といたしましては、引き続き強固な財務基盤の確立のため、自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続するべく、努力してまいります。(3) 中長期的な経営戦略当社グループは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、建築請負事業の４つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。分譲開発事業においては、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。賃貸開発事業においては、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンドを中心に提供します。バリューアップ事業においては、首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、築年の浅い物件においても、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高め、新たな価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事やリーシングを実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。建築請負事業においては、総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を展開しております。新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心に、商業施設、公共施設等の建築工事、改修・耐震補強工事及び解体工事など、多様な建築ニーズに対応しております。今後は、技術提案力及び施工管理力を強みとして、建築工事を中心に受注機会の拡大を図るとともに、既存顧客との取引深耕や新規顧客の開拓を推進し、安定的な受注基盤の構築に努めてまいります。また、資材価格及び労務費の上昇や建設業界における人材不足などの事業環境の変化に対応するため、原価管理の高度化、施工の効率化及び人材育成を推進し、中長期的な収益力及び競争力の向上を目指してまいります。これら上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。(4) 経営環境と優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題当社グループは、以下の事項を対処すべき課題として認識し、企業価値を高め、株主の皆様の共同の利益を確保してまいります。①物件の取得地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性や利益率を押し下げる可能性があります。物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、都心部の駅に近い魅力的な物件は、供給が限られることや販売価格の先高観等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。当社グループとしましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス物件を中心に仕入れを行い、分譲開発物件については単身層や所謂パワーカップルといった方々を主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発物件やバリューアップ物件については国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。②建設事業の収益基盤強化建設事業においては、受注環境が堅調に推移する一方で、建設資材価格や労務費の上昇などにより、事業環境は依然として不透明な状況が続いております。このような状況のもと、当社グループは、適正な利益を確保できる案件の選別受注を徹底するとともに、原価管理の高度化や施工体制の効率化を推進し、収益性の維持・向上に取り組んでまいります。また、長年培ってきた技術力や顧客との信頼関係を活かし、継続的な受注の確保に努めることで、安定的な事業基盤の構築を図ってまいります。③財務基盤の強化資金の回転率を高めることで借入金の増加を抑制すると共に、収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度の末日現在において当社グループが判断したものであります。なお、当社は、2025年10月27日を取得日として株式会社小川建設を連結子会社化し、当連結会計年度より連結財務諸表作成会社に移行いたしました。従いまして、前連結会計年度の連結財務諸表を作成しておりませんので、これらとの比較分析は行っておりません。また、株式会社小川建設の決算日は12月31日であります。みなし取得日を2025年12月31日として連結を開始しており、かつ連結決算日との差異が３か月を超えることから、当連結会計年度においては、同社の2026年３月31日時点の財務諸表を使用しております。ただし、決算日の翌日から連結決算日までの間に生じた重要な取引については連結上必要な調整を行っております。なお、セグメントにつきまして従来は「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」として記載しておりましたが、当連結会計年度より株式会社小川建設を新たに連結の範囲に含めたことから、「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」「建築請負事業」を報告セグメントとして記載する方法へ変更しております。 (1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。① 財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されるものの、中東情勢の影響を注視する必要があります。また、金融資本市場の変動の影響などに注意する必要があります。個人消費については、消費者マインドがこのところ弱い動きとなっていますが、持ち直しの動きがみられます。「家計調査」（2026年４月）では、実質消費支出が前月比1.6％増となり、１か月ぶりに前月水準を上回りました。また、消費者マインドを示す消費者態度指数（2026年５月）は、前月比1.4ポイント上昇し、３か月ぶりの上昇となりましたが、３か月移動平均は前月比２ポイント低下して、３か月連続の低下となりました。「商業動態統計」によれば、小売業販売額（2026年４月）は前月比1.3％増となりました。設備投資については、持ち直しの動きがみられる一方で、「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では2026年１～３月期が前期比2.0％減少し、２四半期ぶりの減少となりました。輸出に関しては、おおむね横ばいとなっております。地域別にみると、アジア向けの輸出は、おおむね横ばいとなっており、米国向けとＥＵ向けの輸出は、持ち直しの動きがみられます。当社グループが属する不動産・建設業界においては、弱含みの動きがみられます。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2026年４月が季節調整済年率換算値で724千戸、前月比1.7％減となり、４か月連続の減少となりました。また、首都圏マンションの初月契約率は、2026年５月に64.9％となり、好不況の分かれ目とされる70.0％を３か月連続で下回っております。このような状況の中、当社グループは、分譲開発事業での開発を進めつつ、賃貸開発事業及びバリューアップ事業においては、東京都23区内のより厳選した好立地において、新規物件の取得を行い、保有物件については積極的な売却を進めてまいりました。また、建築請負事業では、関東圏の新築分譲マンション開発工事を中心とした建築工事を進めてまいりました。この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。ａ．財政状態当連結会計年度末の資産合計は、46,809百万円となりました。当連結会計年度末の負債合計は、29,692百万円となりました。当連結会計年度末の純資産合計は、17,117百万円となりました。ｂ．経営成績当連結会計年度の経営成績は、売上高29,465百万円、営業利益3,247百万円、経常利益3,056百万円、親会社株主に帰属する当期純利益1,879百万円となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。分譲開発事業は、売上高はゼロ、セグメント損失139百万円となりました。賃貸開発事業は、売上高19,779百万円、セグメント利益3,709百万円となりました。バリューアップ事業は、売上高1,872百万円、セグメント利益216百万円となりました。建築請負事業は、売上高7,801百万円、セグメント利益772百万円となりました。② キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により6,172百万円増加いたしました。また、投資活動において73百万円増加し、財務活動においては1,266百万円減少いたしました。この結果、資金の当連結会計年度末残高は11,548百万円となりました。③ 生産、受注及び販売の実績ａ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自 2025年６月１日至 2026年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業--賃貸開発事業19,779-バリューアップ事業1,872-建築請負事業7,801-その他12-合 計29,465-（注）１. 当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、対前期増減率については記載しておりません。２. 当連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、販売先が多岐にわたり、販売実績が総販売実績の100分の10を上回る販売先がありませんので記載を省略しております。 ｂ．契約実績当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自 2025年６月１日至 2026年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業--賃貸開発事業19,389-バリューアップ事業1,436-建築請負事業11,871-その他14-合 計32,712-（注）１. 当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、対前期増減率については記載しておりません。２. 建築請負事業については、株式会社小川建設を連結子会社化した2026年１月１日から2026年３月31日までの実績を含めております。なお、企業結合が連結会計年度開始の日に完了したと仮定した場合における2025年４月１日から2025年12月31日までの契約実績は、26,197百万円であります。 ｃ．契約残高当連結会計年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（2026年５月31日）前年同期比（％）金額（百万円）分譲開発事業--賃貸開発事業7,777-バリューアップ事業709-建築請負事業32,628-その他2-合 計41,117-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、対前期増減率については記載しておりません。 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。① 重要な会計方針及び見積り当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）財政状態（流動資産）当連結会計年度末における流動資産は、44,996百万円となり、主な内訳は、現金及び預金が11,551百万円、売掛金及び契約資産が12,644百万円、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて19,296百万円であります。（固定資産）当連結会計年度末における固定資産は、1,813百万円となり、主な内訳は、有形固定資産が72百万円、無形固定資産が781百万円、投資その他の資産が959百万円であります。（流動負債）当連結会計年度末における流動負債は、19,989百万円となり、主な内訳は、買掛金が5,677百万円、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金が12,279百万円であります。（固定負債）当連結会計年度末における固定負債は、9,702百万円となり、主な内訳は、長期借入金が9,647百万円であります。（純資産）当連結会計年度末における純資産は、17,117百万円となりました。主な内訳は、資本金が1,750百万円、資本剰余金が777百万円、利益剰余金が11,545百万円であります。 ２）経営成績（売上高、売上原価、売上総利益）当連結会計年度の売上高は、29,465百万円となりました。分譲開発事業の売上高は、売上計上する引渡物件がなく、ゼロとなりました。賃貸開発事業の売上高は、19,779百万円となりました。バリューアップ事業の売上高は、1,872百万円となりました。建築請負事業の売上高は、7,801百万円となりました。売上原価については、24,340百万円となりました。この結果、売上総利益については、5,125百万円となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は、1,878百万円となりました。主な内訳は、租税公課を含むその他一般管理費が885百万円、販売手数料を含むその他販売経費が422百万円であります。この結果、営業利益は、3,247百万円となりました。（営業外損益、経常利益）営業外収益は、371百万円となりました。主な内訳は、受取利息及び配当金が358百万円であります。営業外費用は、562百万円となりました。主な内訳は、支払利息が426百万円であります。この結果、経常利益は、3,056百万円となりました。（特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益）特別損益は、ゼロとなりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、税金等調整前当期純利益3,056百万円から法人税等合計937百万円を控除した当期純利益2,119百万円から、非支配株主に帰属する当期純利益239百万円を控除し、1,879百万円となりました。 ３）キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により6,172百万円増加しました。また、投資活動において73百万円増加し、財務活動においては1,266百万円減少しました。この結果、資金の当連結会計年度末残高は11,548百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により獲得した資金は、6,172百万円となりました。主な要因は、税金等調整前当期純利益として3,056百万円を獲得し、売上債権が2,393百万円減少したことに加えて、前渡金が1,379百万円減少し、法人税等の支払額が1,594百万円になったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により獲得した資金は、73百万円となりました。主な要因は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式取得による収入70百万円を獲得したことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により支出した資金は、1,266百万円となりました。主な要因は、物件の取得に伴い、長期借入金及び短期借入金として新たに融資契約を締結したことにより、13,022百万円を獲得したものの、物件の売却や借入期間の終了などに伴い、長期借入金及び短期借入金を返済したことにより、13,988百万円の支出が発生したことによるものであります。ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析当社グループの経営に影響を与える大きな要因としては、３．事業等のリスクに記載のとおりであります。ｃ．資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発事業における販売用不動産の取得及び建築費並びに建築請負事業における工事施工に伴う運転資金であります。これらの資金については、営業活動によるキャッシュ・フロー及び内部資金を基本とし、不動産開発事業に係る資金需要については、主として金融機関からの短期借入金及び長期借入金により調達しております。また、建築請負事業に係る運転資金については、金融機関からの借入れに加え、必要に応じて債権の流動化（ファクタリング）を活用するなど、事業特性に応じた資金調達及び資金管理を行っております。ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当連結会計年度末における自己資本比率は、29.3％となりました。なお、当社グループは自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、自己資本比率30％以上の安定した資本確保を目指していく方針です。不動産開発事業においては、収益の原資となる販売用不動産の取得を厳選することで総資産の過度な増加を抑制するとともに、建築請負事業においては、適正な受注管理及び採算性を重視した事業運営により安定的な利益を確保し、グループ全体として自己資本の充実に努めてまいります。ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 （分譲開発事業）当連結会計年度は、売上計上する引渡物件がありませんでした。この結果、売上高はゼロとなりました。しかしながら、開発中の物件について、当初予定していた建築工事金額が大幅に増加する見込みとなり、棚卸資産の再評価を行い評価減が発生したことから、セグメント損失が139百万円となりました。（単位：百万円） 当連結会計年度（自 2025年６月１日 至 2026年５月31日）増減率売上高--セグメント損失(△)△139-セグメント資産990-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、増減率については記載しておりません。（賃貸開発事業）当連結会計年度は、首都圏を中心に用地取得から賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、月島３プロジェクト、鷹番プロジェクト及び幡ヶ谷３プロジェクト等、19プロジェクトを売却いたしました。この結果、売上高は19,779百万円、セグメント利益は3,709百万円となりました。（単位：百万円） 当連結会計年度（自 2025年６月１日 至 2026年５月31日）増減率売上高19,779-セグメント利益3,709-セグメント資産16,192-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、増減率については記載しておりません。（バリューアップ事業）当連結会計年度は、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行うことにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しております。西中延２プロジェクト、南大塚４プロジェクト及び猿江プロジェクトの３プロジェクトを売却いたしました。この結果、売上高は1,872百万円、セグメント利益は216百万円となりました。（単位：百万円） 当連結会計年度（自 2025年６月１日 至 2026年５月31日）増減率売上高1,872-セグメント利益216-セグメント資産3,260-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、増減率については記載しておりません。（建築請負事業）当連結会計年度より連結子会社となった株式会社小川建設が、総合建設業として関東圏を中心に、建築工事・土木工事、企画・設計・施工業務などの建築工事を請け負っております。新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心として、その他庁舎の改修、耐震工事等の改修工事、解体工事を受注しております。株式会社小川建設は、明治42年創業の老舗ゼネコンであり、115年を超える歴史と技術、信頼と実績により、既存顧客からのリピート受注のみならず、幅広い顧客への営業活動を展開しております。また、2026年以降の完成工事を含む新規受注を積み増しており、受注済みの請負工事も進捗しております。一方では、資材価格の高騰に対しては、適切な原価管理により影響の軽減に努めてまいりました。当連結会計年度では、みなし取得日を2025年12月31日として株式会社小川建設との連結決算を開始しており、2026年１月１日から2026年３月31日の業績を反映しております。ただし、2026年４月１日から2026年５月31日までの連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。この結果、外部顧客への売上高は7,801百万円、セグメント利益は772百万円となりました。（単位：百万円） 当連結会計年度（自 2025年６月１日 至 2026年５月31日）増減率売上高7,801-セグメント利益772-セグメント資産17,867-（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、増減率については記載しておりません。
事業リスク
- 経済・不動産市況変動景気の悪化による地価下落や需要の低下、金利変動は、分譲・賃貸・バリューアップ事業全てにおいて業績に影響を与える可能性があります。特に不動産価格や需要は経済状況に大きく左右されるため、収益性が低下するリスクがあります。
- 売上計上時期の偏重不動産販売は物件の引き渡し時に売上を計上するため、引き渡し時期によっては特定の時期に売上や利益が集中したり、計画していた売上が翌期にずれ込んだりする可能性があります。これにより、業績が不安定になるリスクがあります。
- 販売用不動産の評価損保有する販売用不動産は、景気や金利、地価の変動、賃料水準の低下、空室率の上昇などにより、評価損や売却損が発生する可能性があります。これにより、会社の資産価値が減少し、業績に悪影響を及ぼすリスクがあります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３【事業等のリスク】当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。（特に重要なリスク）(1) 経済状況及び不動産市況の影響について当社グループでは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業及び建築請負事業を行なっておりますが、経済状況の悪化に伴う地価の下落や需要の低下及び金利水準の変動等が当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。そのため当社グループとしては、定期的に景気動向・不動産市況等の状況について各種経済指標などの動向を確認すると共に、金融機関や同業他社等から情報を収集することで、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化等により、リスクの低減に努めております。地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性があります。物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、供給が抑制されていることや販売価格の先高感等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を図ることでリスク低減に努めております。(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて当社グループは、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(3) 販売用不動産等について当社グループは、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(4) 建築請負事業について当社グループは、建築請負事業を営んでおりますが、工事契約締結後の資材価格や労務費等の上昇、協力会社の確保状況、設計変更、天候不順その他の要因により工事原価が増加し、工期の遅延や採算性が低下する可能性があります。また、工事収益及び工事原価については、工事進捗度や総工事原価等の見積りに基づき計上していることから、見積りの変更が必要となった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。そのため当社グループでは、受注案件ごとの採算管理を徹底するとともに、工事進捗及び原価のモニタリングを継続的に実施し、資材価格や労務費等の動向を踏まえた適切な見積りの見直しを行うことで、リスクの低減に努めております。(5) 資金調達について用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。また、建築請負事業においては、受注の増加や工事の進捗に伴い、一時的に資材費や外注費等の運転資金需要が増加する場合があります。当社グループでは、金融機関との継続的な取引関係の維持・強化に努めるとともに、建築請負事業においては、コミットメントライン契約による資金調達枠の確保や、必要に応じた売上債権の流動化（ファクタリングを含む）の活用などにより、安定的な資金繰りの維持に努めております。しかしながら、今後、新たに計画したプロジェクト資金の調達が不調に終わった場合や、建築請負事業において必要な運転資金を適時に確保できなかった場合には、当社グループの業績、財政状態及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 （その他の重要なリスク）(1) 法的規制について当社グループが属する不動産業界及び建設業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、建設業法その他の関係法令により、法的規制を受けております。当社グループは、不動産業者として「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、不動産開発事業等を行うとともに、建築請負事業においては「建設業法」に基づく建設業許可を取得し、建築工事等を行っております。今後、これらの法令の改正や新たな法的規制の導入、許認可制度の変更等が行われた場合、又は法令違反等により許認可の取消しや行政処分等を受けた場合には、当社グループの事業活動が制約を受け、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(2) 免許登録について当社グループの主要な事業活動の継続には、事業遂行上必要となる免許、許可及び登録等の維持が前提となります。当社グループは、関係法令を遵守するとともに、必要な人的要件その他の許認可要件を継続的に満たすよう適切な管理体制の維持に努めております。しかしながら、法令違反や許認可要件を満たさない事由が生じた場合には、免許、許可又は登録の取消し、更新不能、業務停止その他の行政処分を受ける可能性があります。今後、これらの免許、許可又は登録の取消し、更新不能その他の行政処分等により事業活動に支障が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。(3) 株式の希薄化について当社グループは、取締役の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。今後、行使がなされた場合には、当社グループの１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。(4) 訴訟の可能性について当社グループが行う不動産の開発・販売及び建築請負事業においては、取引先、顧客、協力会社その他の関係者との間で、契約内容、施工品質、瑕疵、工期、安全管理その他の事由により、訴訟、損害賠償請求その他の法的手続が提起される可能性があります。当社グループでは、法令遵守の徹底、品質管理及び安全管理の強化並びに契約管理の適切な運用に努めておりますが、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績、財政状態及び社会的信用に影響を及ぼす可能性があります。(5) 情報の漏洩について当社グループは、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。(6) 災害の発生及び地域偏在について地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人為的災害が発生した場合、当社グループが所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があるほか、建築請負事業においては、施工中の工事の中断・遅延、資材や労務の調達への支障等が生じる可能性があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループが保有する不動産及び建築請負事業の主要な事業エリアは、経済規模や顧客ニーズ等を考慮し、東京を中心とする首都圏に集中しております。このため、当該地域において大規模な地震その他の災害が発生した場合や、首都圏経済の悪化等が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。