事業の概要
- 主力事業の構成RISEグループは不動産賃貸事業と不動産管理事業の2本柱で収益を上げています。不動産賃貸事業では遊技場施設（パチンコ店など）や法人向け社員寮を所有し、法人企業に貸し出すことで賃料収入を得ています。不動産管理事業では他のオーナーが持つ物件を預かり、管理業務を代行することで手数料収入を得る仕組みです。
- 収益構造の特徴売上規模は不動産賃貸事業が約1.72億円、不動産管理事業が約2.11億円と管理事業のほうがやや大きく、営業利益面では管理事業が約1.02億円の黒字である一方、賃貸事業は約0.21億円の赤字となっています。つまり現時点では不動産管理事業が利益の主要な稼ぎ頭となっており、賃貸事業の収益改善が全体の課題です。
- ビジネスモデルの特性賃貸事業は自社で不動産を保有して継続的に賃料を受け取るストック型収益モデルです。一方、管理事業は物件オーナーから管理を受託し、リノベーション提案や設備修繕、空室対策などを通じて稼働率を高めながら手数料を得るサービス型ビジネスです。両事業を組み合わせることで収益の安定化を目指しています。
出典: FY2026 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
RISEグループの事業は主に二つのセグメントで構成されています。一つは「不動産賃貸事業」で、売上高1.72億円に対し営業利益は-0.21億円と赤字です。もう一つは「不動産管理事業」で、売上高2.11億円に対し営業利益は1.02億円と黒字であり、グループの主要な収益源となっています。不動産管理事業がグループ全体の利益を牽引している状況がうかがえます。
2025-03 セグメント別業績
| セグメント | 区分 | 売上(億) | 営業利益(億) | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| RealEstateLeasingReportableSegment | 事業 | 2 | -0 | -12.2% |
| RealEstateManagementReportableSegment | 事業 | 2 | 1 | 48.3% |
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、親会社ヨウテイホールディングス合同会社、当社(株式会社ＲＩＳＥ)、連結子会社１社(ＦＲＥアセットマネジメント株式会社)により構成されております。当社グループの事業内容は、不動産事業であり、不動産賃貸事業、不動産管理事業を行なっております。尚、親会社は、令和８年６月19日付でヨウテイホールディングス合同会社からJTMホールディングス株式会社に変更しております。また、連結子会社ＦＲＥアセットマネジメント株式会社は令和８年６月15日付で連結範囲から除外されております。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 弱い 不動産賃貸事業において賃料減額の要請が生じる可能性があるため。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | 規制 国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法などによる規制を受けている。 |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 維持投資 |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：経済情勢の動向（景気・不動産市況） ／ 賃貸借契約の不更改・途中終了 ／ 天災、人災による不動産事業への影響
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 4 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産☆☆☆☆☆
RISE（8836）は不動産業であり、特許やブランド力、規制ライセンスといった無形資産による競争優位性は限定的である。具体的な無形資産の存在を示す情報は見当たらない。
スイッチングコスト★☆☆☆☆
不動産賃貸事業において、テナントが他の物件へ移転する際のコスト（移転費用、業務中断リスク）は存在するが、物件の特性や立地によっては代替物件へのスイッチングが容易な場合もあり、スイッチング・コストによる優位性は限定的と判断される。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
不動産賃貸事業は、ユーザーが増えることでサービスの価値が増大するネットワーク効果は基本的に働かないビジネスモデルである。
コスト優位★☆☆☆☆
不動産開発・賃貸においては、土地取得コストや建設コスト、維持管理コストが重要となる。RISEが構造的に低コストを実現している証拠は乏しく、一般的な不動産業のコスト構造から大きく逸脱する優位性は見られない。
規模の経済★★☆☆☆
不動産事業は規模の経済が働く側面があるが、RISEの事業規模が業界内で圧倒的な優位性を確立するほどではない。特定の地域や物件種別での一定の規模は有する可能性があるが、業界全体を寡占するほどの規模の経済は限定的と推測される。
- 法人テナントとの契約関係賃貸事業において遊技場施設や社員寮といった特定用途の物件を法人企業に貸し出しており、契約期間中は安定した賃料収入が見込まれます。法人向け賃貸は個人向けに比べて一定の契約継続性が期待できる面があります。ただし契約更改の保証はなく、優位性としては限定的である点に留意が必要です。
- 管理ノウハウの蓄積不動産管理事業では空室対策のための営業活動、リノベーション工事の提案、設備の維持管理など、物件の価値を高める一連のノウハウを社内に蓄積していると説明されています。こうした実務知識は一朝一夕には習得できないため、一定の参入障壁となり得ますが、現時点では規模が小さく、優位性の大きさは限定的とみるべきです。
- 上場維持基準の達成東京証券取引所スタンダード市場への移行後、流通株式時価総額の基準を一時満たせない状況となりましたが、各種取り組みを進めた結果、令和7年3月31日基準日時点で全基準をクリアしています。上場を維持することで資金調達や信用力の面での基盤は確保されていますが、企業規模は依然として小さく、競合他社との差別化要因は現状では明確ではありません。
出典: FY2026 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
- 黒字体質への転換グループ全体として恒常的な黒字体質への転換を最優先課題として掲げています。現在、不動産賃貸事業が赤字となっているため、賃貸先の経営環境に関する情報を継続的に収集し、問題が生じた際には迅速に対処する方針を示しています。まずは既存の賃貸物件の安定稼働を維持・改善することが当面の優先事項です。
- 管理受託事業の拡大不動産管理事業については、リノベーション工事の積極提案や老朽設備の更新・修繕を通じて空室期間を短縮し、稼働率向上を図っています。今後は管理受託物件数の増加を見込み、それに対応できる組織体制の構築を進める方針です。管理事業は現時点でグループ唯一の黒字事業であるため、ここを伸ばすことが成長の軸となっています。
- 市場基準への適合と信頼性向上東京証券取引所スタンダード市場の上場維持基準を令和7年3月末時点で全て満たした実績を踏まえ、引き続き市場からの信頼確保を意識した経営を進める姿勢が示されています。上場企業としての情報開示や株主還元の充実を通じて、資本市場での信頼性を高め、中長期的な企業価値向上につなげることを目指しています。
出典: FY2026 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社を取り巻く経営環境は、ウクライナ情勢、中東情勢の今後の成行き等により世界経済への大きな懸念が広がり、依然として先行き不透明な状況が続いております。この様な状況の中、当社グループは恒常的な黒字体質への転換を図っております。当社グループは、不動産事業を進めており不動産賃貸事業と不動産管理事業を主な事業としております。 不動産賃貸事業の賃貸先は法人企業であり、賃貸物件の主な内容は、遊技場施設、法人企業向け社員寮施設であります。それぞれ賃貸先の法人企業と賃貸契約を締結済みで稼働しておりますが、今後の我が国の経済環境の変化に伴い賃貸事業の環境が悪化するリスクを含んでおります。これを踏まえ、当社グループとしましては、賃貸先の経営環境等情報を収集しながら迅速な対応を進める所存であります。不動産管理受託事業に関しましては、不動産物件オーナーやユーザーの視点に立ちリノベーション工事、老朽化した建物の外装、設備などの更新・修繕等を積極的に提案し実施しております。これらにより空室期間を短縮し稼働率向上に努めております。今後は、管理受託物件数の増加にも対応できるように組織体制の構築を進めてまいります。また、東京証券取引所の市場区分の見直しにともない、令和４年４月４日にスタンダード市場に移行しました。しかしながら、令和５年３月３１日の基準日時点において上場維持基準のうち流通株式時価総額について基準を満たさなかったことにより、「上場維持基準の適合に向けた計画書」を開示しておりましたが、各種取組を進めた結果、令和７年３月31日の基準日時点において全ての基準を満たしております。
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】当社を取り巻く経営環境は、ウクライナ情勢、中東情勢の今後の成行き等により世界経済への大きな懸念が広がり、依然として先行き不透明な状況が続いております。この様な状況の中、当社グループは恒常的な黒字体質への転換を図っております。当社グループは、不動産事業を進めており不動産賃貸事業と不動産管理事業を主な事業としております。 不動産賃貸事業の賃貸先は法人企業であり、賃貸物件の主な内容は、遊技場施設、法人企業向け社員寮施設であります。それぞれ賃貸先の法人企業と賃貸契約を締結済みで稼働しておりますが、今後の我が国の経済環境の変化に伴い賃貸事業の環境が悪化するリスクを含んでおります。これを踏まえ、当社グループとしましては、賃貸先の経営環境等情報を収集しながら迅速な対応を進める所存であります。不動産管理受託事業に関しましては、不動産物件オーナーやユーザーの視点に立ちリノベーション工事、老朽化した建物の外装、設備などの更新・修繕等を積極的に提案し実施しております。これらにより空室期間を短縮し稼働率向上に努めております。今後は、管理受託物件数の増加にも対応できるように組織体制の構築を進めてまいります。また、東京証券取引所の市場区分の見直しにともない、令和４年４月４日にスタンダード市場に移行しました。しかしながら、令和５年３月３１日の基準日時点において上場維持基準のうち流通株式時価総額について基準を満たさなかったことにより、「上場維持基準の適合に向けた計画書」を開示しておりましたが、各種取組を進めた結果、令和７年３月31日の基準日時点において全ての基準を満たしております。
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績当連結会計年度における日本経済は、ウクライナ情勢、中東情勢の今後の成行き等により世界経済への大きな懸念が広がり、依然として先行き不透明な状況が続いております。このような状況の下、当社グループは、不動産賃貸事業と不動産管理事業を収益の柱として事業を推進しております。不動産賃貸事業売上高は前連結会計年度より２百万円増加し、また、不動産管理事業売上高は新規の不動産管理受託契約締結や物件の入替があったことにより47百万円増加し、売上高合計は49百万円増加し433百万円となっております。これにより売上総利益は50百万円増加し371百万円となりました。販売費及び一般管理費は、支払手数料が増加したこと等により前連結会計年度より37百万円増加しております。営業利益は前連結会計年度より12百万円増加し47百万円となりました。営業外収益、営業外費用それぞれで１百万円計上しており、経常利益は前連結会計年度より13百万円増加し48百万円となっております。また、特別利益で固定資産売却益31百万円及び受取保険金15百万円を計上しております。法人税、住民税及び事業税を44百万円、法人税等調整額を△０百万円計上しており、この結果、親会社株主に帰属する当期純利益50百万円となりました。以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高は不動産賃貸事業売上高174百万円（前年同期は172百万円）、不動産管理事業売上高258百万円（前年同期は211百万円）の合計433百万円（前年同期は383百万円）となりました。売上総利益は371百万円（前年同期は321百万円）、営業利益は47百万円（前年同期は34百万円）、経常利益は48百万円（前年同期は34百万円）、親会社株主に帰属する当期純利益は50百万円（前年同期は９百万円）となりました。 セグメント別の経営成績の状況は、以下のとおりであります。不動産賃貸事業不動産賃貸事業では、売上高は前年同期より２百万円増加しており、セグメント損失は前年同期より４百万円改善しております。以上の結果、売上高174百万円（前年同期は172百万円）、セグメント損失17百万円（前年同期は21百万円）となりました。不動産管理事業不動産管理事業では、売上高は新規の管理受託契約締結や物件の入替があり前年同期より47百万円増加となりました。また、売上高の増加等によりセグメント利益が７百万円増加しております。以上の結果、売上高258百万円（前年同期は211百万円）、セグメント利益109百万円（前年同期は102百万円）となりました。 ②財政状態当連結会計年度末における総資産は、1,854百万円となり、前連結会計年度末に比べて28百万円増加しました。流動資産は、現金及び預金が３百万円、未収収益が９百万円増加したこと等により前連結会計年度末より22百万円増加し518百万円となりました。固定資産は、６百万円増加し1,336百万円となりました。主な要因は、減価償却費計上により44百万円減少しましたが、保証金が46百万円増加したこと等によるものであります。負債は、155百万円となり、前連結会計年度末に比べて22百万円減少しました。主な要因は、未払費用が14百万円増加しましたが、未払法人税等が６百万円、１年内返済予定の長期借入金が21百万円、長期借入金が10百万円それぞれ減少したことによるものであります。純資産は、1,699百万円となり、前連結会計年度末に比べて50百万円増加しました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益50百万円等によるものであります。 ③キャッシュ・フロー当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は、466百万円となりました。（前連結会計年度は462百万円。）当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動の結果得られた資金は54百万円（前年同期は58百万円の収入）となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益95百万円、非資金支出である減価償却費44百万円の増加要因がありましたが、法人税等の支払額52百万円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動の結果支出した資金は18百万円（前年同期は８百万円の収入）となりました。主な減少要因は、有形固定資産の売却による収入が33百万円ありましたが、敷金及び保証金の差入による支出54百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動の結果支出した資金は32百万円（前年同期は491百万円の支出）となりました。借入金の返済32百万円によるものであります。 ④生産、受注及び販売の状況イ．生産実績該当事項はありません。 ロ．受注実績該当事項はありません。 ハ．販売実績当連結会計年度における販売状況をセグメントごとに示すと次のとおりであります。 セグメントの名称 販売高（百万円） 前年同期比(％)不動産賃貸事業174101.5不動産管理事業258122.3合計433112.9 (注) 前連結会計年度および当連結会計年度における主な相手先別の販売実績および当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先 前連結会計年度 当連結会計年度 金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)㈱テンガイ13435.013431.0 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり採用している重要な会計方針及び見積りは、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載されているとおりであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。 ②当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容イ．売上高及び営業利益当連結会計年度の売上高は、不動産賃貸事業売上高174百万円、不動産管理事業売上高258百万円の合計433百万円となり、前連結会計年度比49百万円の増加となりました。また、営業利益47百万円となり、前連結会計年度比12百万円の増加となりました。 ロ．営業外損益及び経常利益当連結会計年度の営業外収益は１百万円となり、営業外費用は支払利息等の１百万円であります。この結果、当連結会計年度の経常利益は48百万円となりました。ハ．特別損益及び税金等調整前当期純利益当連結会計年度は、特別利益として固定資産売却益31百万円、受取保険金15百万円を計上しました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は95百万円となりました。ニ．法人税等（法人税等調整額を含む。）及び親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度は、法人税、住民税及び事業税を44百万円、法人税等調整額を△０百万円それぞれ計上し、親会社株主に帰属する当期純利益は50百万円となりました。 ③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は、466百万円となりました。（前連結会計年度は462百万円。）当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動の結果得られた資金は54百万円（前年同期は58百万円の収入）となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益95百万円、非資金支出である減価償却費44百万円の増加要因がありましたが、法人税等の支払額52百万円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動の結果支出した資金は18百万円（前年同期は８百万円の収入）となりました。主な減少要因は、有形固定資産の売却による収入が33百万円ありましたが、敷金及び保証金の差入による支出54百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動の結果支出した資金は32百万円（前年同期は491百万円の支出）となりました。借入金の返済32百万円によるものであります。 ④資本の財源及び資金の流動性当社グループは、事業を推進する上で必要な資金を確保し、事業環境の変化に耐えうる流動性を維持することを基本方針としております。当社は、不動産賃貸事業収入及び不動産管理事業収入により流動性の確保に努めており、新規事業の立ち上げ等の財源確保については、自己資金のほか金融機関からの調達を目指しております。 ⑤戦略的現状と見通し当社グループは、これまでに経済情勢や事業環境の変動に機敏に対処してきている状況を踏まえ、不動産事業を推進し、利益とキャッシュ・フローを重視して事業の拡大を推進して行きます。また、当社グループは、これまで、固定費の削減に努め、一定の成果を上げることができました。これからも徹底した合理化を緩めることなく進め、恒常的な黒字体質への転換を図ってまいります。なお、文中の将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
事業リスク
- 景気・市況変動リスク不動産事業は景気の影響を受けやすく、経済環境が悪化すると賃貸先の法人企業の業績が悪化し、賃料減額要請や解約につながる可能性があります。特に遊技場施設は行政規制や社会情勢の変化にも左右されやすく、稼働率が低下した場合には賃貸事業の売上が大幅に減少するリスクがあります。
- 契約継続・解約リスク賃貸借契約は期間満了時に必ず更改される保証はなく、契約期間中であっても解約されるケースも想定されます。現状でも賃貸事業は赤字であるため、万一主要テナントが退去した場合には業績への打撃が大きくなる可能性があります。テナントの数が限られている小規模事業者であるだけに、1件の解約が業績全体に与える影響は相対的に大きいです。
- 自然災害・人材確保リスク地震や台風などの自然災害により保有不動産が損傷した場合、賃貸収入の途絶や多額の修繕費用が発生するリスクがあります。また、不動産管理事業を支える専門知識を持つ人材が確保できない場合、管理物件数の拡大や品質維持が困難になり、事業の成長が制約される恐れもあります。
出典: FY2026 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。(1) 経済情勢の動向について不動産事業は、景気や不動産市況に影響を受けやすい傾向があります。景気動向が不安定な中では、不動産賃貸事業においては不動産賃貸先で商業施設の営業活動に影響を与え、賃料減額の要請が生じることや、また、その後の新しい生活様式が推進されることに伴い賃貸物件の稼働率にも影響が出てくることが予想され当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 賃貸借契約について賃貸借契約の期間満了時に契約が更改される保証がないこと、また、賃貸借契約期間中であっても契約が終了する場合も想定され、万一この様な状況になった場合は、賃貸事業売上高の減少になり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 天災、人災等について当社グループは、賃貸事業の不動産を保有しており、定期的な保守点検を実施し、損害保険を付しておりますが、不測の大規模地震や台風等の自然災害により賃貸事業を進めることができなくなり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 訴訟等について当社グループにおいて、業績等に重大な影響を及ぼす可能性のある係争中の訴訟事件等はありません。今後、事業活動を行う上で取引先、顧客または、保有不動産物件の近隣住民の方から何らかの要因により訴訟等を提起された場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (5) 人材確保について当社グループは、持続的な成長を実現すべく多様な人材の育成に努めております。不動産管理事業を推進するうえで管理物件の設備維持管理や稼働率向上のための営業活動などノウハウを保有した人材が必要になります。今後、管理物件の入れ替えや増加が予想され、必要な人材が確保できない場合には事業推進に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 法的規制について当社グループの不動産事業は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法などにより規制を受けております。これらの規制の改廃や新たな法的規制が行われた場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。