有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力いたしますとともに、各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、免震構造の住宅や、市場競争力の高いコンセプト賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、都市再開発事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては、顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2024年３月期2025年３月期2026年３月期総資産利益率（ＲＯＡ）7.2％7.4％7.4％株主資本利益率（ＲＯＥ）14.5％14.4％13.9％自己資本比率50.0％52.4％53.5％ 目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）、株主資本利益率（ＲＯＥ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、雇用・所得環境の改善、好調なインバウンド需要を背景に緩やかな回復基調が続いている一方で、物価上昇や金利環境の変化、不安定な海外情勢等の影響により、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。 こうした中、当社グループにおきましては、首都圏及び国内主要都市を中心に不動産オーナーへの資産活用における建築提案から入居募集、その後の不動産管理までワンストップでのサービスを提供してまいりました。 このようなストックビジネスによる安定成長を基盤としながら、これまで蓄積してきたノウハウをもとに、個人の不動産オーナーのみならず企業不動産・公有地活用・都市再開発事業等に取り組むことで、住宅から非住宅、建築・管理から施設運営へと、各事業におけるサービス領域の拡大を推進していくとともに、首都圏で培った経験と更なる人材投資により、主要都市におきましても、事業エリアの拡充と安定成長基盤の拡大を進めてまいります。 また、キャッシュフローアロケーションにおきましても、財務健全性に配慮しつつ、資本効率向上を目指した更なる成長投資に注力いたしますとともに、多様な働き方、価値観が求められる中、社員一人ひとりの個性を尊重し、働きがいを感じながら自分らしく働ける環境整備を推進し、「じっくり育て、活かし、伸ばす」人財育成で持続的な成長を継続し、企業価値の向上、継続した株主還元に努めてまいります。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力いたしますとともに、各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、免震構造の住宅や、市場競争力の高いコンセプト賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、都市再開発事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては、顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2024年３月期2025年３月期2026年３月期総資産利益率（ＲＯＡ）7.2％7.4％7.4％株主資本利益率（ＲＯＥ）14.5％14.4％13.9％自己資本比率50.0％52.4％53.5％ 目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）、株主資本利益率（ＲＯＥ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、雇用・所得環境の改善、好調なインバウンド需要を背景に緩やかな回復基調が続いている一方で、物価上昇や金利環境の変化、不安定な海外情勢等の影響により、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。 こうした中、当社グループにおきましては、首都圏及び国内主要都市を中心に不動産オーナーへの資産活用における建築提案から入居募集、その後の不動産管理までワンストップでのサービスを提供してまいりました。 このようなストックビジネスによる安定成長を基盤としながら、これまで蓄積してきたノウハウをもとに、個人の不動産オーナーのみならず企業不動産・公有地活用・都市再開発事業等に取り組むことで、住宅から非住宅、建築・管理から施設運営へと、各事業におけるサービス領域の拡大を推進していくとともに、首都圏で培った経験と更なる人材投資により、主要都市におきましても、事業エリアの拡充と安定成長基盤の拡大を進めてまいります。 また、キャッシュフローアロケーションにおきましても、財務健全性に配慮しつつ、資本効率向上を目指した更なる成長投資に注力いたしますとともに、多様な働き方、価値観が求められる中、社員一人ひとりの個性を尊重し、働きがいを感じながら自分らしく働ける環境整備を推進し、「じっくり育て、活かし、伸ばす」人財育成で持続的な成長を継続し、企業価値の向上、継続した株主還元に努めてまいります。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、売上高は2,519億11百万円（前期比8.1％増加）、営業利益は362億72百万円（前期比11.2％増加）、経常利益は382億44百万円（前期比14.5％増加）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は253億11百万円（前期比4.3％増加）となりました。 事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。 建設事業 建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。 社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2026年３月末現在では656棟となりました。 首都圏におきましては、「熊谷市子育て支援・保健拠点施設整備事業」が2026年２月に竣工し、熊谷市子育て支援・保健拠点施設「くまキッズ」として、同年４月よりスターツグループが指定管理者として15年間の維持管理・運営を開始しております。また、主要都市におきましても、首都圏との人材連携を強化し、首都圏で培ったノウハウを活かしながら、各地域の特性に応じた提案を行うことで、オーナー様の資産価値向上と建築受注の促進に取り組んでまいりました結果、2026年１月に三重県鳥羽市にて水族館の増築工事を受注し、同年２月より着工いたしました。 当連結会計年度の業績は、木造大型工事物件の増加、法人顧客を中心とした大型工事の受注増加や資材価格の変動に対応した販売価格改定により、売上高761億68百万円（前期比6.7％増）、営業利益77億46百万円（前期比26.7％増）、受注残高は1,556億65百万円（前期比9.2％増）となりました。 賃貸仲介事業 賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、地域密着営業によるグループ各社の総合力を活かした法人取引の拡大にも注力いたしました。更なる顧客満足度向上のため人材育成への先行投資等を行いました結果、当連結会計年度の業績は、売上高88億68百万円（前期比3.2％増）、営業利益23億52百万円（前期比13.0％減）となりました。 売買仲介事業 売買仲介事業におきましては、グループ各社の連携による法人取引の強化に注力し、首都圏をはじめ各主要都市におきましても、大型の事業用不動産取引が伸長いたしました。また、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱高は堅調に推移いたしました。当連結会計年度の業績は、売上高102億３百万円（前期比21.1％増）、営業利益42億52百万円（前期比35.6％増）となりました。 不動産管理事業 不動産管理事業におきましては、都心エリアを中心に組織体制を強化し、管理物件の新規受託を推進いたしました。また、不動産オーナー様の安定的な賃貸運営のため、長期営繕計画による営繕工事の先行提案にも注力いたしました。管理物件数の増加に加え、新規募集及び更新時における賃料見直しの推進により、管理手数料売上並びに賃貸事業売上が堅調に推移し、営繕工事の大型化によりメンテナンス売上も増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,025億91百万円（前期比7.7％増）、営業利益146億43百万円（前期比10.8％増）となりました。 分譲不動産事業 分譲不動産事業におきましては、不動産セキュリティ・トークン「スターツ・アセット・トークン」へ賃貸住宅２棟の譲渡や、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅３棟の譲渡、新築分譲戸建「クオンガーデン文京千駄木」（東京都文京区）、分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市）の完売等により、当連結会計年度の業績は、売上高70億43百万円（前期比136.8％増）、営業利益86百万円（前期営業損失２億35百万円）となりました。 なお、当連結会計年度における契約残高は、３棟34億91百万円となりました。出版事業 出版事業におきましては、引き続き新レーベルの創刊、読者ニーズに沿った商品展開、映像化等のIＰ展開やＳＮＳ等を活用した販促施策に注力してまいりました。また、「鬼の花嫁」の実写映画化およびＴＶアニメ化や「すべての恋が終わるとしても」のＴＶドラマ化など人気作品の映像化を活かした販促を推進しております。 会員数500万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、利用者満足度が高い施設と予約プランの開発、予約可能施設の拡大等によるユーザー満足度の向上に注力してまいりました。 当連結会計年度の業績は、映画化された小説「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」を含むヒット作品の増収効果の反動に加え、物価高による印刷費等の製造原価の上昇により売上高77億20百万円（前期比9.5％減）、営業利益16億83百万円（前期比34.9％減）となりました。 ホテル・レジャー事業 ホテル・レジャー事業におきましては、開業20周年を迎えた「ホテル エミオン 東京ベイ」（千葉県浦安市）をはじめ、ホスピタリティの高い接客が評価され、運営中の各ホテルが大手旅行サイトで高い評価をいただきました。また「ホテル ルミエール 西葛西」（東京都江戸川区）のリニューアルオープンなど、お客様目線での設備投資も実施いたしました結果、各施設で稼働及び客室単価が好調に推移いたしました。当連結会計年度の業績は、売上高163億92百万円（前期比5.1％増）、営業利益25億71百万円（前期比18.7％増）となりました。 高齢者支援・保育事業 高齢者支援・保育事業におきましては、2025年７月にグループホーム/小規模多機能「きらら西荻南」（東京都杉並区）、2026年２月にグループホーム/小規模多機能「きらら板橋徳丸」（東京都板橋区）、2026年３月にグループホーム「きらら大森海浜パーク」（東京都大田区）の開設をいたしました。物価高騰に伴い食材費や人件費が上昇いたしましたが、既存事業所の稼働が堅調に推移してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高130億82百万円（前期比5.1％増）、営業利益６億15百万円（前期比2.3％増）となりました。 金融・コンサルティング事業 金融・コンサルティング事業におきましては、新しい不動産投資商品である不動産セキュリティ・トークンのリリースや、労働者派遣事業・有料職業紹介事業会社としてスターツキャリアマネジメント株式会社を設立するなど、事業領域の強化に注力してまいりました。 当連結会計年度の業績は、不動産店舗「ピタットハウス」のネットワークにおける加盟店収入及び少額短期保険契約件数が堅調に推移いたしましたが、金利上昇の影響を受け、住宅ローン手数料が減少いたしました結果、売上高88億82百万円（前期比0.5％減）、営業利益22億35百万円（前期比6.9％減）となりました。 物販・文化事業 物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当連結会計年度の業績は、売上高９億57百万円（前期比7.3％増）、営業利益２億49百万円（前期比24.2％増）となりました。 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況 当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて190億98百万円増加し3,527億46百万円となりました。これは、現金及び預金が減少した一方で、販売用不動産及び有形固定資産が増加したことによるものであります。 総負債におきましては、前連結会計年度末と比べて47億66百万円増加し1,601億74百万円となりました。また、有利子負債残高は前連結会計年度末と比べて19億56百万円減少し、676億90百万円となっております。 キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて138億78百万円の資金を使用し、749億４百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、仕掛販売用不動産の仕入等による棚卸資産の増加117億47百万円、法人税等の支払119億38百万円、建設工事等の売上債権の増加74億62百万円の一方で、税金等調整前当期純利益378億80百万円、減価償却費70億81百万円により172億21百万円の資金を獲得（前連結会計年度は259億15百万円の資金を獲得）いたしました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、「関内駅前港町地区第一種市街地再開発事業」及び「関内駅前北口地区第一種市街地再開発事業」の再開発参加組合負担金の他、プロシード池上(東京都大田区)などの賃貸不動産等の取得等により191億36百万円の資金を使用（前連結会計年度は87億69百万円の資金を使用）いたしました。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当、自己株式の取得や運転資金の返済等により122億96百万円の資金を使用（前連結会計年度は152億75百万円の資金を使用）いたしました。 ③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高 建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,2241,4853,7092,1361,5721.5242,150賃貸住宅89,79454,935144,72951,59993,1300.875851,513その他39,12126,40965,53017,63447,8962.61,23718,085計131,14082,829213,96971,369142,5991.42,01971,749 種別当連結会計年度（自 2025年４月１日至 2026年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅1,5722,3683,9411,6462,2941.2281,651賃貸住宅93,13064,047157,17846,992110,1850.663846,873その他47,89622,81870,71427,52843,1852.188926,969計142,59989,234231,83476,168155,6651.01,55775,494 （注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．「その他」は、オフィスビル、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 b.契約及び販売実績 分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅－－36493649－－ マンション分譲231,251211,148351,9399459 賃貸住宅－－11441144－－ 土地－－12081208－－ その他収入－－－33－33－－ 合計231,251262,183402,9759459 種別当連結会計年度（自 2025年４月１日至 2026年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅－－27462746－－ マンション分譲9459634415804－－ 賃貸住宅－－108,97775,48533,491 土地－－－－－－－－ その他収入－－－7－7－－ 合計94591810,075247,04333,491 c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）当連結会計年度（自 2025年４月１日至 2026年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％） 一般住宅2,1360.91,6460.777.1建設事業賃貸住宅51,59922.146,99218.791.1 その他17,6347.627,52810.9156.1計71,36930.676,16830.2106.7賃貸仲介事業8,5913.78,8683.5103.2売買仲介事業8,4223.610,2034.1121.1 不動産管理手数料12,8305.513,6155.4106.1不動産管理事業メンテナンス売上30,96413.334,80613.8112.4 賃貸収入51,43122.154,16821.5105.3計95,22640.9102,59140.7107.7 戸建住宅6490.37460.3115.0 マンション分譲1,9390.88040.341.4分譲不動産事業賃貸住宅1440.15,4852.23,799.6 土地2080.1－－0.0 その他収入330.070.021.6計2,9751.37,0432.8236.8出版事業8,5303.77,7203.190.5ホテル・レジャー事業15,6016.716,3926.5105.1高齢者支援・保育事業12,4445.313,0825.2105.1金融・コンサルティング事業8,9233.88,8823.599.5物販・文化事業8920.49570.4107.3合計232,978100.0251,911100.0108.1 （注） 建設事業「その他」は、オフィスビル、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 （2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （1）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては、顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2023年３月期2024年３月期2025年３月期総資産利益率（ＲＯＡ）6.9％7.2％7.4％株主資本利益率（ＲＯＥ）15.1％14.5％14.4％自己資本比率48.6％50.0％52.4％ 目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）、株主資本利益率（ＲＯＥ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、原材料・エネルギー価格の高騰による物価上昇や地政学的なリスクの高まりにより、依然として不透明な状況が続くものの、雇用・所得環境の改善、インバウンド需要の拡大などにより総じて緩やかな回復傾向で推移いたしました。 こうした中、当社グループにおきましては、首都圏及び国内主要都市を中心に不動産オーナーへの資産活用における建築提案から入居募集、その後の不動産管理までワンストップでのサービスを提供してまいりました。 このようなストックビジネスによる安定成長を基盤としながら、これまで蓄積してきたノウハウをもとに、個人の不動産オーナーのみならず企業不動産・公有地活用・都市再開発事業等に取り組むことで、管理・運営する建物の用途及び事業エリアの拡充を図りながら、各事業のサービスの向上に努め、さらなる成長へと繋げてまいります。 また、環境に配慮しエネルギー消費量を限りなくゼロに近づけた住宅やビルの供給、歴史的建造物をはじめとした建物の長寿命化への取り組みを通して脱炭素社会の実現に貢献していくとともに、多様な働き方、価値観が求められる中、社員一人ひとりの個性を尊重し、働きがいを感じながら自分らしく働ける環境整備を推進し、「じっくり育て、活かし、伸ばす」人財育成で持続的な成長を継続し、企業価値の向上、継続した株主還元に努めてまいります。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては、顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2023年３月期2024年３月期2025年３月期総資産利益率（ＲＯＡ）6.9％7.2％7.4％株主資本利益率（ＲＯＥ）15.1％14.5％14.4％自己資本比率48.6％50.0％52.4％ 目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）、株主資本利益率（ＲＯＥ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、原材料・エネルギー価格の高騰による物価上昇や地政学的なリスクの高まりにより、依然として不透明な状況が続くものの、雇用・所得環境の改善、インバウンド需要の拡大などにより総じて緩やかな回復傾向で推移いたしました。 こうした中、当社グループにおきましては、首都圏及び国内主要都市を中心に不動産オーナーへの資産活用における建築提案から入居募集、その後の不動産管理までワンストップでのサービスを提供してまいりました。 このようなストックビジネスによる安定成長を基盤としながら、これまで蓄積してきたノウハウをもとに、個人の不動産オーナーのみならず企業不動産・公有地活用・都市再開発事業等に取り組むことで、管理・運営する建物の用途及び事業エリアの拡充を図りながら、各事業のサービスの向上に努め、さらなる成長へと繋げてまいります。 また、環境に配慮しエネルギー消費量を限りなくゼロに近づけた住宅やビルの供給、歴史的建造物をはじめとした建物の長寿命化への取り組みを通して脱炭素社会の実現に貢献していくとともに、多様な働き方、価値観が求められる中、社員一人ひとりの個性を尊重し、働きがいを感じながら自分らしく働ける環境整備を推進し、「じっくり育て、活かし、伸ばす」人財育成で持続的な成長を継続し、企業価値の向上、継続した株主還元に努めてまいります。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、売上高は2,329億78百万円（前期比0.2％減少）、営業利益は326億22百万円（前期比7.0％増加）、経常利益は334億４百万円（前期比0.0％増加）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は242億74百万円（前期比9.9％増加）となりました。 事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。 建設事業 建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。 社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2025年３月末現在では637棟となりました。パッシブデザイン手法を採用し、各住戸に中庭を設けることで居心地の良い室内空間を提供するコンセプト賃貸住宅「ＭＡＣＨＩ家ＷＯＯＤ」を始め環境や入居者ニーズに沿ったご提案を推進し、オーナー様の資産価値向上に努めてまいります。 当連結会計年度の業績は、受注活動は順調に推移いたしましたが、建築資材価格の高騰及び労務費上昇の結果、売上高713億69百万円（前期比7.6％減）、営業利益63億89百万円（前期比7.7％減）、受注残高は1,425億99百万円（前期比8.7％増）となりました。 賃貸仲介事業 賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高85億91百万円（前期比9.0％増）、営業利益28億52百万円（前期比14.3％増）となりました。 売買仲介事業 売買仲介事業におきましては、グループ各社と連携したＣＲＥ（企業不動産）ソリューションの提案による法人取引の強化を図りながら、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱高は堅調に推移いたしました。当連結会計年度の業績は、売上高84億22百万円（前期比9.9％増）、営業利益32億27百万円（前期比14.0％増）となりました。 不動産管理事業 不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴う管理手数料売上及び、時間貸駐車場「ナビパーク」などの賃貸事業売上が堅調に推移するとともに、メンテナンス売上につきましては、管理受託物件における照明のＬＥＤ化の推進や、外装リフレッシュ工事などの大型営繕工事の提案にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高952億26百万円（前期比5.2％増）、営業利益133億53百万円（前期比6.4％増）となりました。 分譲不動産事業 分譲不動産事業におきましては、2025年３月に新築分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市：総戸数39戸）の完成引渡、新築分譲戸建「クオンガーデン等々力」（東京都世田谷区）の販売、分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市）、「アルファグランデ日暮里」（東京都荒川区）の完売により、当連結会計年度の業績は、売上高29億75百万円（前期比66.8％減）、営業損失２億27百万円（前期営業利益４億91百万円）となりました。 なお、当連結会計年度における契約残高は、９戸４億59百万円となりました。 出版事業 出版事業におきましては、引き続き読者ニーズに沿った商品展開、映像化展開などの販促施策により「スターツ出版文庫」をはじめとした書籍・電子書籍及び電子コミックの販売が順調に推移しております。個別作品では2023年12月に映画が公開された小説「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」や「すべての恋が終わるとしても」、「鬼の花嫁」が引き続き業績に寄与しております。会員数450万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、名阪エリアの予約可能施設の拡大、クーポン施策等のユーザー満足度向上に注力してまいりました。また、新たに大人数の食事会予約をコンシェルジュがサポートする「ＯＺの貸切・大人数予約」を開始するなど、レストラン予約を中心に利用者数を伸長いたしました結果、売上高85億30百万円（前期比8.2％増）、営業利益25億98百万円（前期比16.9％増）となりました。 ホテル・レジャー事業 ホテル・レジャー事業におきましては、2023年12月に開業いたしました「ホテル エミオン 札幌」（北海道札幌市北区：客室数295室）に続き、横浜文化体育館を建て替えて整備されたアリーナ施設「横浜ＢＵＮＴＡＩ」に隣接する「ホテル コメント 横浜関内」（神奈川県横浜市中区：客室数116室）を2024年４月１日に開業いたしました。 既存各施設におきましてもレジャー需要が好調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高156億１百万円（前期比23.9％増）、営業利益21億71百万円（前期比77.7％増）となりました。 高齢者支援・保育事業 高齢者支援・保育事業におきましては、新たにグループホーム「きらら船橋飯山満」（千葉県船橋市）を開設いたしました。人材採用・品質向上のための育成活動にも積極的に取り組み、グループホーム・有料老人ホーム・保育園等の稼働が堅調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高124億44百万円（前期比7.1％増）、営業利益６億５百万円（前期比2.0％増）となりました。 金融・コンサルティング事業 金融・コンサルティング事業におきましては、富裕層や事業法人オーナー様向けに「ウェルスマネジメント」サービスを開始いたしました。「専任担当制」でお客様の相続や事業承継など複雑な課題に対しスターツグループ各種サービスを提案してまいります。当連結会計年度の業績は、住宅ローン手数料、信託報酬及び少額短期保険契約件数が堅調に推移たしました結果、売上高89億23百万円（前期比9.1％増）、営業利益20億26百万円（前期比18.5％増）となりました。 物販・文化事業 物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当連結会計年度の業績は、売上高８億92百万円（前期比2.1％減）、営業利益２億５百万円（前期比17.0％増）となりました。 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況 当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて95億38百万円増加し3,336億47百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の取得による増加であります。 総負債におきましては、前連結会計年度末と比べて33億82百万円減少し1,554億８百万円となりました。また、有利子負債残高は前連結会計年度末と比べて37億87百万円減少し、696億46百万円となっております。 キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて19億４百万円の資金を獲得し、887億82百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、仕掛販売用不動産の仕入等による棚卸資産の増加141億52百万円、法人税等の支払104億９百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益360億39百万円、建設工事等の売上債権の減少54億80百万円、減価償却費67億40百万円により259億15百万円の資金を獲得（前連結会計年度は257億30百万円の資金を獲得）いたしました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、賃貸不動産等の取得等により87億69百万円の資金を使用（前連結会計年度は207億72百万円の資金を使用）いたしました。（財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当、自己株式の取得や運転資金の返済等により152億75百万円の資金を使用（前連結会計年度は30億27百万円の資金を獲得）いたしました。 ③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高 建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2023年４月１日至 2024年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,3562,6525,0092,7842,2240.122,771賃貸住宅95,91052,369148,27958,48489,7940.984358,704その他27,64027,41955,06015,93939,1211.767715,630計125,90682,441208,34877,208131,1401.21,52377,106 種別当連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,2241,4853,7092,1361,5721.5242,150賃貸住宅89,79454,935144,72951,59993,1300.875851,513その他39,12126,40965,53017,63447,8962.61,23718,085計131,14082,829213,96971,369142,5991.42,01971,749 （注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 b.契約及び販売実績 分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2023年４月１日至 2024年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅－－98709870－－ マンション分譲492,620442,170703,539231,251 賃貸住宅－－54,49354,493－－ 中古住宅－－138138－－ 土地－－－－－－－－ その他収入－－－11－11－－ 合計492,620597,585858,954231,251 種別当連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅－－36493649－－ マンション分譲231,251211,148351,9399459 賃貸住宅－－11441144－－ 中古住宅－－－－－－－－ 土地－－12081208－－ その他収入－－－33－33－－ 合計231,251262,183402,9759459 c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自 2023年４月１日至 2024年３月31日）当連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％） 一般住宅2,7841.22,1360.976.7建設事業賃貸住宅58,48425.151,59922.188.2 その他15,9396.817,6347.6110.6計77,20833.171,36930.692.4賃貸仲介事業7,8793.48,5913.7109.0売買仲介事業7,6663.38,4223.6109.9 不動産管理手数料12,0775.212,8305.5106.2不動産管理事業メンテナンス売上28,83612.430,96413.3107.4 賃貸収入49,59621.251,43122.1103.7計90,51038.895,22640.9105.2 戸建住宅8700.46490.374.6 マンション分譲3,5391.51,9390.854.8分譲不動産事業賃貸住宅4,4931.91440.13.2 中古住宅380.0－－－ 土地－－2080.1－ その他収入110.0330.0284.2計8,9543.82,9751.333.2出版事業7,8853.48,5303.7108.2ホテル・レジャー事業12,5955.415,6016.7123.9高齢者支援・保育事業11,6165.012,4445.3107.1金融・コンサルティング事業8,1793.58,9233.8109.1物販・文化事業9110.48920.497.9合計233,408100.0232,978100.099.8 （注） 建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 （2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （1）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2021年３月期2022年３月期2023年３月期総資産（百万円）259,040273,287293,100親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）15,59916,77220,218総資産利益率（％）（ＲＯＡ）6.06.16.9株主資本利益率（％）（ＲＯＥ）13.813.615.1自己資本比率（％）46.646.148.6目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）、株主資本利益率（ＲＯＥ）及び自己資本比率を重視しております。 （4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、新型コロナウイルス感染症に伴う行動制限の緩和等によって経済活動の正常化が進む一方で、ウクライナ情勢の長期化に伴う原材料価格の高騰や円安進行による輸入価格の上昇、世界的な金融引き締め等、先行きは依然として不透明な状況が続いております。 こうした中、当社グループにおきましては、首都圏及び国内主要都市を中心に不動産オーナーへの資産活用における建築提案から入居募集、その後の不動産管理までワンストップでのサービスを提供してまいりました。 このようなストックビジネスによる安定成長を基盤としながら、これまで蓄積してきたノウハウをもとに、個人の不動産オーナーのみならず企業不動産・公有地活用・都市再開発事業等に取り組むことで、管理・運営する建物の用途及び事業エリアの拡充を図りながら、各事業のサービスの向上に努め、さらなる成長へと繋げてまいります。 また、環境に配慮しエネルギー消費量を限りなくゼロに近づけた住宅やビルの供給、歴史的建造物をはじめとした建物の長寿命化への取り組みを通して脱炭素社会の実現に貢献していくとともに、多様な働き方、価値観が求められる中、社員一人ひとりの個性を尊重し、働きがいを感じながら自分らしく働ける環境整備を推進し、「じっくり育て、活かし、伸ばす」人財育成で持続的な成長を継続し、企業価値の向上、継続した株主還元に努めてまいります。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2021年３月期2022年３月期2023年３月期総資産（百万円）259,040273,287293,100親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）15,59916,77220,218総資産利益率（％）（ＲＯＡ）6.06.16.9株主資本利益率（％）（ＲＯＥ）13.813.615.1自己資本比率（％）46.646.148.6目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）、株主資本利益率（ＲＯＥ）及び自己資本比率を重視しております。 （4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、新型コロナウイルス感染症に伴う行動制限の緩和等によって経済活動の正常化が進む一方で、ウクライナ情勢の長期化に伴う原材料価格の高騰や円安進行による輸入価格の上昇、世界的な金融引き締め等、先行きは依然として不透明な状況が続いております。 こうした中、当社グループにおきましては、首都圏及び国内主要都市を中心に不動産オーナーへの資産活用における建築提案から入居募集、その後の不動産管理までワンストップでのサービスを提供してまいりました。 このようなストックビジネスによる安定成長を基盤としながら、これまで蓄積してきたノウハウをもとに、個人の不動産オーナーのみならず企業不動産・公有地活用・都市再開発事業等に取り組むことで、管理・運営する建物の用途及び事業エリアの拡充を図りながら、各事業のサービスの向上に努め、さらなる成長へと繋げてまいります。 また、環境に配慮しエネルギー消費量を限りなくゼロに近づけた住宅やビルの供給、歴史的建造物をはじめとした建物の長寿命化への取り組みを通して脱炭素社会の実現に貢献していくとともに、多様な働き方、価値観が求められる中、社員一人ひとりの個性を尊重し、働きがいを感じながら自分らしく働ける環境整備を推進し、「じっくり育て、活かし、伸ばす」人財育成で持続的な成長を継続し、企業価値の向上、継続した株主還元に努めてまいります。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、売上高は2,338億71百万円（前期比19.0％増加）、営業利益は280億95百万円（前期比16.2％増加）、経常利益は300億２百万円（前期比16.3％増加）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は202億18百万円（前期比20.5％増加）となりました。 事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。 建設事業 建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。 社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2023年３月末現在では607棟となりました。また、28年にわたり培ってきた『免震・長寿命化技術』を活用し、歴史的建造物の改修・保存にも取り組んでおり、当社グループが手掛けた施工実績が一般社団法人日本免震構造協会による協会賞を受賞いたしました。 当連結会計年度の業績は、工事が順調に進捗いたしましたが、建築資材価格の高騰等の結果、売上高741億91百万円（前期比14.4％増）、営業利益74億49百万円（前期比8.7％減）、受注残高は1,259億６百万円（前期比0.7％増）となりました。 賃貸仲介事業 賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高76億84百万円（前期比7.3％増）、営業利益24億82百万円（前期比3.0％増）となりました。 売買仲介事業 売買仲介事業におきましては、地域密着営業による事業用資産のコンサルティングや募集管理と合わせた購入・買換えの提案を推進するとともに、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進し、仲介手数料及び取扱件数は堅調に推移いたしました。また、新規連結会社の業績も寄与いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高67億１百万円（前期比19.0％増）、営業利益18億47百万円（前期比7.0％増）となりました。 不動産管理事業 不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上及びメンテナンス売上が堅調に推移いたしました。また時間貸駐車場「ナビパーク」の利用回復により賃貸事業売上も増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高866億68百万円（前期比4.6％増）、営業利益113億３百万円（前期比2.7％増）となりました。 分譲不動産事業 分譲不動産事業におきましては、2023年２月に新築分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市：総戸数198戸）の完成引渡、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅６棟の譲渡、分譲戸建「クオンガーデン新浦安」（千葉県浦安市）、「クオンガーデン成城」（東京都世田谷区）等の販売により当連結会計年度の業績は、売上高233億73百万円（前期比177.0％増）、営業利益16億15百万円（前期比505.1％増）となりました。 なお、新築分譲マンション「アルファグランデ日暮里」（東京都荒川区：総戸数44戸）の完売により当連結会計年度における契約残高は、49戸26億20百万円となりました。 出版事業 出版事業におきましては、会員数400万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、掲載店舗と連携し少人数プランを充実させたことにより利用者数が復調いたしました。また、「スターツ出版文庫」レーベルでは『鬼の花嫁』シリーズが累計56万部を超える人気コンテンツに成長、新たに創刊した男性向け異世界ファンタジーレーベル「グラストコミックス」と「グラストノベルス」におきましては読者数が着実に増加したことから、書籍・電子書籍及び電子コミックの販売も順調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高65億72百万円（前期比28.0％増）、営業利益15億34百万円（前期比98.0％増）となりました。 ホテル・レジャー事業 ホテル・レジャー事業におきましては、度重なる新型コロナウイルス感染症拡大による行政からの外出自粛要請や酒類の提供・イベントの制限により甚大な影響を受け需要の低下が継続してまいりましたが、10月以降の感染者数の落ち着きや各種政策により、国内の需要は着実に回復してまいりました。また、「ホテル エミオン プノンペン」におきましても、カンボジア入国時の規制が緩和されたことに伴い、需要が着実に回復いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高90億76百万円（前期比102.4％増）、営業利益１億95百万円（前期営業損失16億54百万円）となりました。 高齢者支援・保育事業 高齢者支援・保育事業におきましては、グループホーム「きらら池上」（東京都大田区）、グループホーム「きらら北越谷」（埼玉県越谷市）など新たに５事業所を開設いたしました。既存事業所の稼働は順調に推移いたしましたが、光熱費の高騰や人材採用・育成活動にも積極的に取り組みました結果、当連結会計年度の業績は、売上高111億70百万円（前期比8.0％増）、営業利益５億87百万円（前期比6.1％減）となりました。 コンサルティング事業 コンサルティング事業におきましては、不動産管理信託報酬、少額短期保険契約件数が堅調に推移しております。 また、火災保険の保険期間改定に伴う損害保険代理店手数料、「スターツプロシード投資法人」の物件取得及び譲渡 に係る資産運用報酬が増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高75億12百万円（前期比13.2％増）、営業利益12億42百万円（前期比6.6％増）となりました。 物販・文化事業 物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当連結会計年度の業績は、前連結会計年度にコンビニエンスストアの運営を終了したことに伴い、売上高９億19百万円（前期比13.9％減）、営業利益１億48百万円（前期比5.4％減）となりました。 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況 当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて198億13百万円増加し2,931億円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、有形固定資産の取得による増加であります。 総負債におきましては、前連結会計年度末と比べて24億３百万円増加し1,480億13百万円となりました。また、有利子負債残高は前連結会計年度末と比べて91億33百万円減少し、656億49百万円となっております。 キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて108億47百万円の資金を獲得し、784億85百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払89億83百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益302億27百万円、減価償却費54億84百万円、分譲不動産事業の棚卸資産の減少64億５百万円により、341億48百万円の資金を獲得（前連結会計年度は249億51百万円の資金を獲得）いたしました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、賃貸等不動産等の取得、「パティーク新浦安」リノベーション工事や「布袋駅東複合公共施設等整備事業」の建設等により107億１百万円の資金を使用（前連結会計年度は178億19百万円の資金を使用）いたしました。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、分譲不動産事業におけるプロジェクト資金等の銀行借入金返済、剰余金の配当41億14百万円により129億49百万円の資金を使用（前連結会計年度は59億63百万円の資金を使用）いたしました。 ③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高 建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2021年４月１日至 2022年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,7103,4716,1812,7433,4370.382,741賃貸住宅92,10656,733148,84047,146101,6930.18646,363その他18,29416,59834,89214,96419,9288.41,67016,258計113,11176,802189,91464,854125,0591.411,76565,363 種別当連結会計年度（自 2022年４月１日至 2023年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅3,4372,0115,4493,0922,3560.7153,100賃貸住宅101,69347,742149,43653,52695,9100.762354,063その他19,92825,28445,21217,57227,6403.289016,704計125,05975,038200,09874,191125,9061.221,53073,867 （注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 b.契約及び販売実績 分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2021年４月１日至 2022年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅151,509182,927293,5424894 マンション分譲32421285,949201,7261114,465 賃貸住宅－－21,56921,569－－ 土地11,300328731,571116 その他13－014-－ その他収入－－－24－24-－ 合計203,05515110,758558,4381165,375 種別当連結会計年度（自 2022年４月１日至 2023年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅4894362671,520－－ マンション分譲1114,4651175,6181797,464492,620 賃貸住宅－－614,345614,345－－ 土地116－－116－－ その他-－－－－－－－ その他収入-－－27－27－－ 合計1165,37512620,61819323,373492,620 c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自 2021年４月１日至 2022年３月31日）当連結会計年度（自 2022年４月１日至 2023年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％） 一般住宅2,7431.43,0921.3112.7建設事業賃貸住宅47,14624.053,52622.9113.5 その他14,9647.617,5727.5117.4計64,85433.074,19131.7114.4賃貸仲介事業7,1623.67,6843.3107.3売買仲介事業5,6312.96,7012.9119.0 不動産管理手数料10,7785.511,3074.8104.9不動産管理事業メンテナンス売上25,39012.926,97011.5106.2 賃貸収入46,65423.748,39020.7103.7計82,82342.186,66837.1104.6 戸建住宅3,5421.81,5200.742.9 マンション分譲1,7260.97,4643.2432.3分譲不動産事業賃貸住宅1,5690.814,3456.1914.3 土地1,5710.8160.01.0 その他40.0－－－ その他収入240.0270.0112.2計8,4384.323,37310.0277.0出版事業5,1322.66,5722.8128.0ホテル・レジャー事業4,4852.39,0763.9202.4高齢者支援・保育事業10,3475.311,1704.8108.0コンサルティング事業6,6363.47,5123.2113.2物販・文化事業1,0670.59190.486.1合計196,578100.0233,871100.0119.0 （注） 建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 （2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （1）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2020年３月期2021年３月期2022年３月期総資産（百万円）248,029259,040273,287親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）15,05915,59916,772総資産利益率（％）（ＲＯＡ）6.16.06.1自己資本比率（％）42.346.646.1目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する中、ワクチン接種の普及や緊急事態宣言解除に伴う経済活動の再開に持ち直しの動きが見られるものの、ロシアによるウクライナ侵攻等に伴う原材料価格の上昇や金融資本市場の変動等、先行きは依然として不透明な状況が続いております。 こうした中、当社企業グループにおきましては、『土地有効活用』・『不動産仲介』・『不動産管理』を基盤とした『ストックビジネス』を地域密着でさらに拡充させ、『ワンストップ』でお客様にサービスを提供するとともに、グループ各社でお取引のある法人との取引基盤の拡大も図りながら、景気に左右されない安定収益基盤づくりに努めてまいりました。 当社グループの対処すべき課題といたしましては、建設事業・賃貸仲介事業・売買仲介事業・不動産管理事業におきましては、営業エリアの深耕及び拡大、きめ細かいサービス向上のため、出版事業におきましては、多様化するユーザーの嗜好にあった商品・コンテンツの開発のため、コンサルティング事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業、物販・文化事業におきましては、顧客目線でのサービス向上のため、それぞれ人財の確保及び育成が重要であると考えております。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。また、新型コロナウイルス感染拡大の影響の中、生活様式や働き方の変化に対応した新たなサービスの提供にも積極的に取り組んでまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌・書籍などのメディア事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2020年３月期2021年３月期2022年３月期総資産（百万円）248,029259,040273,287親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）15,05915,59916,772総資産利益率（％）（ＲＯＡ）6.16.06.1自己資本比率（％）42.346.646.1目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する中、ワクチン接種の普及や緊急事態宣言解除に伴う経済活動の再開に持ち直しの動きが見られるものの、ロシアによるウクライナ侵攻等に伴う原材料価格の上昇や金融資本市場の変動等、先行きは依然として不透明な状況が続いております。 こうした中、当社企業グループにおきましては、『土地有効活用』・『不動産仲介』・『不動産管理』を基盤とした『ストックビジネス』を地域密着でさらに拡充させ、『ワンストップ』でお客様にサービスを提供するとともに、グループ各社でお取引のある法人との取引基盤の拡大も図りながら、景気に左右されない安定収益基盤づくりに努めてまいりました。 当社グループの対処すべき課題といたしましては、建設事業・賃貸仲介事業・売買仲介事業・不動産管理事業におきましては、営業エリアの深耕及び拡大、きめ細かいサービス向上のため、出版事業におきましては、多様化するユーザーの嗜好にあった商品・コンテンツの開発のため、コンサルティング事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業、物販・文化事業におきましては、顧客目線でのサービス向上のため、それぞれ人財の確保及び育成が重要であると考えております。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。また、新型コロナウイルス感染拡大の影響の中、生活様式や働き方の変化に対応した新たなサービスの提供にも積極的に取り組んでまいります。
MD&A（経営者による分析）
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、売上高は1,965億78百万円（前期比1.2％減少）、営業利益は241億82百万円（前期比9.6％増加）、経常利益は257億89百万円（前期比10.6％増加）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は167億72百万円（前期比7.5％増加）となりました。 事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。 なお、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等 を適用した結果、売上高は94億88百万円減少し、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益はそれぞれ43百 万円減少しております。 建設事業 建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。 社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、安心して住み続けられるまちづくりを目指し、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2022年３月末現在では580棟となりました。 また、ＲＣ造と木造の混構造によりコスト低減、ＣＯ２排出量削減を可能にした高層ハイブリッド木造免震マンション「モクビル」の第１号プロジェクトが2022年３月に東京都江戸川区に竣工いたしました。建設現場での再生可能 エネルギー導入とともに、カーボンニュートラル・脱炭素社会の実現に向けて貢献してまいります。 新型コロナウイルス感染予防に努めながら営業活動を進めてまいりました結果、当期受注高は768億２百万円、受注残高（手持高）は1,250億59百万円となりました。 当連結会計年度の業績は、売上高648億54百万円（前期比1.4％減）、営業利益81億60百万円（前期比4.7％減）となりました。 賃貸仲介事業 賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高71億62百万円（前期比7.5％増）、営業利益24億９百万円（前期比7.0％増）となりました。 売買仲介事業 売買仲介事業におきましては、ウェブでの不動産セミナーを活用するとともに、研修等の人材育成にも注力し、住み替え等の顧客ニーズに合わせた不動産コンサルティングサービスを推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱件数は堅調に推移いたしました。当連結会計年度の業績は、売上高56億31百万円（前期比7.2％増）、営業利益17億26百万円（前期比18.8％増）となりました。 不動産管理事業 不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上及びメンテナンス売上が堅調に推移いたしました。また時間貸駐車場「ナビパーク」の利用につきましては、まん延防止等重点措置の解除に伴い回復基調に転じました結果、当連結会計年度の業績は、売上高828億23百万円（前期比5.2％減）、営業利益110億１百万円（前期比11.4％増）となりました。 なお、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を 適用したことにより、賃貸事業売上及びメンテナンス売上は92億６百万円減少しております。 分譲不動産事業 分譲不動産事業におきましては、分譲戸建「ＱＵＷＯＮ ＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）新浦安」（千葉県浦安市）の販売、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅２棟の譲渡等により当連結会計年度の業績は、売上高84億38百万円（前期比9.8％減）、営業利益２億66百万円（前期比14.1％増）となりました。 なお、新築分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市：総戸数198戸）の販売開始ならびに 「ＱＵＷＯＮ ＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）新浦安」の完売により当連結会計年度における契約残高は、116戸53 億75百万円となりました。 出版事業 出版事業におきましては、会員数390万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サー ビス「オズのプレミアム予約」では、掲載施設の営業時間短縮等により送客が低迷しておりましたが、緊急事態宣言 の解除により利用者数が復調してまいりました。一方、書籍コンテンツにおきましては新レーベルの立ち上げやＳＮ Ｓ等を活用した販促施策により順調に読者を獲得、「スターツ出版文庫」をはじめとした書籍・電子書籍及び電子コ ミックの販売数が大きく伸長いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高51億32百万円（前期比27.3％増）、営業利益７億74百万円（前期比483.9％増）となりました。 ホテル・レジャー事業 ホテル・レジャー事業におきましては、度重なる新型コロナウイルス感染症拡大による行政からの外出自粛要請や 酒類の提供・イベントの制限により甚大な影響を受け需要の低下が継続してまいりましたが、10月以降の感染者数の 落ち着きに伴い、一部回復の兆しが見られました。「ホテル ルミエール グランデ 流山おおたかの森」や「ホテル ケヤキゲート 東京府中」では周辺施設からの宿泊客需要もあり、稼働が順調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高44億85百万円（前期比25.1％増）、営業損失16億54百万円（前期営業損失20億35百万円）となりました。 高齢者支援・保育事業 高齢者支援・保育事業におきましては、新たに介護付き有料老人ホーム「うらら練馬」（東京都練馬区）、調剤薬 局「きらここ薬局」（東京都江戸川区）など４事業所を開設いたしました。人材採用・育成活動にも積極的に取り組 み、既存事業所の稼働が順調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高103億47百万円（前期比6.8％増）、営業利益６億25百万円（前期比53.6％増）となりました。 コンサルティング事業 コンサルティング事業におきましては、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、不動産管理 信託報酬、少額短期保険契約件数が堅調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高66億36百万円（前期比8.7％増）、営業利益11億65百万円（前期比6.2％減）となりました。 物販・文化事業 物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行 っております。各施設におきまして新型コロナウイルス感染症対策を講じながら運営を行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高10億67百万円（前期比9.0％減）、営業利益１億56百万円（前期比10.6％減）となりました。 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況 当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて142億46百万円増加し2,732億87百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、有形固定資産の取得による増加であります。 総負債におきましては、主に借入金の増加により前連結会計年度末と比べて85億42百万円増加し1,456億10百万円となりました。また、有利子負債残高は747億83百万円となっております。 キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて14億54百万円の資金を獲得し、676億38百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払76億53百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益256億11百万円、減価償却費51億22百万円、分譲不動産事業の棚卸資産の減少29億99百万円により、249億51百万円の資金を獲得（前連結会計年度は272億48百万円の資金を獲得）いたしました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、「札幌駅北口8・1地区第一種市街地再開発事業」及び「ホテル ケヤキ ゲート 東京府中」の建設、賃貸不動産等の取得により178億19百万円の資金を使用（前連結会計年度は103億60百万円の資金を使用）いたしました。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、分譲不動産事業におけるプロジェクト資金や賃貸不動産の取得に伴う銀 行借入により50億19百万円の資金を獲得の一方で、自己株式の取得77億40百万円及び剰余金の配当33億14百万円に より、59億63百万円の資金を使用（前連結会計年度は48億65百万円の資金を使用）いたしました。 ③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高 建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2020年４月１日至 2021年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,6002,6265,2272,5162,7100.4112,509賃貸住宅81,98954,580136,57044,46392,1060.766244,507その他20,56516,50537,07018,77618,2942.953018,748計105,15673,712178,86865,756113,1111.071,20465,765 種別当連結会計年度（自 2021年４月１日至 2022年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,7103,4716,1812,7433,4370.382,741賃貸住宅92,10656,733148,84047,146101,6930.18646,363その他18,29416,59834,89214,96419,9288.41,67016,258計113,11176,802189,91464,854125,0591.411,76565,363 （注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 b.契約及び販売実績 分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2020年４月１日至 2021年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅7682484,332403,506151,509 マンション分譲－－221,604191,3613242 賃貸住宅－－33,09333,093－－ 土地－－41,3083811,300 その他21,37021331,37913 その他収入－－－6－6－－ 合計92,0527910,358689,355203,055 種別当連結会計年度（自 2021年４月１日至 2022年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅151,509182,927293,5424894 マンション分譲32421285,949201,7261114,465 賃貸住宅－－21,56921,569－－ 土地11,300328731,571116 その他13－－14-－ その他収入－－－24－24-－ 合計203,05515110,758558,4381165,375（注）「その他」は再開発事業における施設の引渡しによるものであります。 c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自 2020年４月１日至 2021年３月31日）当連結会計年度（自 2021年４月１日至 2022年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％） 一般住宅2,5161.32,7431.4109.0建設事業賃貸住宅44,46322.347,14624.0106.0 その他18,7769.414,9647.679.7計65,75633.064,85433.098.6賃貸仲介事業6,6643.37,1623.6107.5売買仲介事業5,2512.65,6312.9107.2 不動産管理手数料10,1865.110,7785.5105.8不動産管理事業メンテナンス売上25,05112.625,39012.9101.4 賃貸収入52,10626.246,65423.789.5計87,34443.982,82342.194.8 戸建住宅3,5061.83,5421.8101.0 マンション分譲1,3610.71,7260.9126.8分譲不動産事業賃貸住宅3,0931.61,5690.850.7 土地801,5710.818,016.6 その他1,3790.7400.3 その他収入60240397.8計9,3554.78,4384.390.2出版事業4,0332.05,1322.6127.3ホテル・レジャー事業3,5841.84,4852.3125.1高齢者支援・保育事業9,6924.910,3475.3106.8コンサルティング事業6,1063.16,6363.4108.7物販・文化事業1,1730.61,0670.591.0合計198,963100.0196,578100.098.8 （注）１．建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 ２．分譲不動産事業「その他」は、再開発事業における施設の引渡しによるものであります。 （2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載の通りであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表 （1）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌などのメディア事業、物販事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2018年３月期2019年３月期2020年３月期総資産（百万円）234,252238,900248,029親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）13,72715,26415,059総資産利益率（％）（ＲＯＡ）5.96.46.1自己資本比率（％）35.039.342.3目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、雇用・所得環境の改善が見られるものの、米中の通商問題における世界経済の影響や年明け以降の新型コロナウイルス感染拡大により、極めて不確実性の高い状況が続いております。 こうした中、当社企業グループにおきましては、『土地有効活用』・『不動産仲介』・『不動産管理』を基盤とした『ストックビジネス』を地域密着でさらに拡充させ、『ワンストップ』でお客様にサービスを提供するとともに、グループ各社でお取引のある法人との取引基盤の拡大も図りながら、景気に左右されない安定収益基盤づくりに努めてまいりました。 当社グループの対処すべき課題といたしましては、建設事業・賃貸仲介事業・売買仲介事業・不動産管理事業におきましては、営業エリアの深耕及び拡大、きめ細かいサービス向上のため、出版事業におきましては、多様化するユーザーの嗜好にあった商品・コンテンツの開発のため、コンサルティング事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業、物販事業におきましては、顧客目線でのサービス向上のため、それぞれ人財の確保及び育成が重要であると考えております。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。 また、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、一時的な消費マインドの低下や対面営業の制約等により業績に影響を受ける事業もありますが、Ｗｅｂ接客をはじめ、ＩＴツールを活用した非対面での提案型営業の導入等、新しい生活様式や働き方の変化に対応した新たなサービスの提供にも積極的に取り組んでまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌などのメディア事業、物販事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。ホテル・温泉旅館の運営を行うホテル・レジャー事業におきましては顧客満足度を追求しながら質の高いサービスの提供を目指してまいります。高齢者支援・保育事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力してまいります。また、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2018年３月期2019年３月期2020年３月期総資産（百万円）234,252238,900248,029親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）13,72715,26415,059総資産利益率（％）（ＲＯＡ）5.96.46.1自己資本比率（％）35.039.342.3目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）及び自己資本比率を重視しております。（4）経営環境、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当連結会計年度における国内経済は、雇用・所得環境の改善が見られるものの、米中の通商問題における世界経済の影響や年明け以降の新型コロナウイルス感染拡大により、極めて不確実性の高い状況が続いております。 こうした中、当社企業グループにおきましては、『土地有効活用』・『不動産仲介』・『不動産管理』を基盤とした『ストックビジネス』を地域密着でさらに拡充させ、『ワンストップ』でお客様にサービスを提供するとともに、グループ各社でお取引のある法人との取引基盤の拡大も図りながら、景気に左右されない安定収益基盤づくりに努めてまいりました。 当社グループの対処すべき課題といたしましては、建設事業・賃貸仲介事業・売買仲介事業・不動産管理事業におきましては、営業エリアの深耕及び拡大、きめ細かいサービス向上のため、出版事業におきましては、多様化するユーザーの嗜好にあった商品・コンテンツの開発のため、コンサルティング事業、ホテル・レジャー事業、高齢者支援・保育事業、物販事業におきましては、顧客目線でのサービス向上のため、それぞれ人財の確保及び育成が重要であると考えております。 中長期的な経営戦略に基づき、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。 また、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、一時的な消費マインドの低下や対面営業の制約等により業績に影響を受ける事業もありますが、Ｗｅｂ接客をはじめ、ＩＴツールを活用した非対面での提案型営業の導入等、新しい生活様式や働き方の変化に対応した新たなサービスの提供にも積極的に取り組んでまいります。
MD&A（経営者による分析）
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、売上高は2,090億91百万円（前期比7.1％増加）、営業利益は239億12百万円（前期比4.8％増加）、経常利益は241億22百万円（前期比0.5％増加）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は150億59百万円（前期比1.3％減少）となりました。 事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。 なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。 建設事業 建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループ総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。 『免震構造の建物』におきましては、ＲＣ造と木造の混構造によりコスト低減を可能にしたスターツ初のハイブリッド免震を受注するなど、地域特性をふまえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2020年３月末現在では504棟となりました。 当連結会計年度の業績は、売上高563億52百万円（前期比7.5％増）、営業利益73億91百万円（前期比16.3％増）、受注残高は1,051億56百万円（前期比8.6％増）となりました。 賃貸仲介事業 賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かした法人取引の拡大や不動産オーナーへの入居促進等のコンサルティングを推進し、人員体制の強化によってより一層の顧客ニーズに合わせたサービスの向上に努めてまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高67億30百万円（前期比1.2％増）、営業利益20億38百万円（前期比1.0％増）となりました。 売買仲介事業 売買仲介事業におきましては、引き続き地域密着営業による事業用資産のコンサルティングや募集管理と合わせた購入・買換えの提案を推進するとともに、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」の宣伝活動やインターネット広告への掲載も積極的に行い取扱件数は増加いたしましたが、仲介手数料単価の減少等により、当連結会計年度の業績は、売上高55億16百万円（前期比6.6％減）、営業利益15億57百万円（前期比3.9％減）となりました。 不動産管理事業 不動産管理事業におきましては、グループの総合力を活かした管理受託営業による管理物件数の増加により、管理手数料売上及び賃貸事業売上が堅調に推移いたしました。また賃貸住宅やテナントビル、商業施設におけるメンテナンス工事の受注も積極的に行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高857億60百万円（前期比8.0％増）、営業利益104億78百万円（前期比14.2％増）となりました。 分譲不動産事業 分譲不動産事業におきましては、2020年３月に「ＱＵＷＯＮ（クオン）流山おおたかの森」（千葉県流山市：販売戸数192戸）の完成引渡し、ＰＦＩ事業であります生涯学習複合施設「プラッツ習志野」（千葉県習志野市）及び複合商業施設「ＯＴＯ ＲＩＶＥＲＳＩＤＥ ＴＥＲＲＡＣＥ（オト リバーサイドテラス）」（愛知県岡崎市）を引渡しいたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高248億33百万円（前期比13.6％増）、営業利益６億11百万円（前期比33.2％減）となりました。 なお、当連結会計年度における契約残高は、９戸20億52百万円となりました。 出版事業 出版事業におきましては、340万人を超える会員を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」を中心に、独自基準で厳選した施設への送客実績が堅調に推移いたしました。また、大人向け恋愛小説レーベル「ベリーズ文庫」作品を原作とした電子コミック「ベリーズコミックス」等の売上も堅調に推移してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高44億66百万円（前期比5.2％増）、営業利益５億30百万円（前期比23.4％増）となりました。 ホテル・レジャー事業 ホテル・レジャー事業におきましては、2018年10月「ホテル エミオン プノンペン」（カンボジア プノンペン）、2019年１月「ホテル ルミエール グランデ 流山おおたかの森」（千葉県流山市）がオープンし、当連結会計年度より本格稼働しております。しかしながら、2020年２月以降、新型コロナウイルス感染症の拡大により需要が急激に低下いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高93億84百万円（前期比5.3％減）、営業利益２億82百万円（前期比71.1％減）となりました。 高齢者支援・保育事業 高齢者支援・保育事業におきましては、新たに保育園２施設、グループホーム３施設、訪問介護ステーション１施設、居宅介護ステーション１施設を開設いたしました。人材採用・育成活動にも積極的に取り組み、既存事業所の稼働が順調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高88億52百万円（前期比11.3％増）、営業利益４億44百万円（前期比102.2％増）となりました。 コンサルティング事業 コンサルティング事業におきましては、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、不動産信託報酬が堅調に推移しております。また少額短期保険事業におきましては、保険契約件数は増加いたしましたが、台風被害による保険金支払いも増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高58億96百万円（前期比8.1％増）、営業利益10億66百万円（前期比21.1％減）となりました。 物販事業 物販事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、コンビニエンスストアの運営を行っております。カードキーシステムにおきましては、ＩＣカード対応の商品を中心に、不動産を保有する法人や学校、病院等、お客様それぞれのニーズに合った提案を行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高12億97百万円（前期比5.0％減）、営業利益２億12百万円（前期比29.1％増）となりました。 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況財政状態の状況 当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて91億28百万円増加し2,480億29百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、ホテル・レジャー事業における「ホテル エミオン 京都」の新築工事進捗による有形固定資産の増加によるものであります。 総負債におきましては、主に借入金の返済等により前連結会計年度末と比べて24億17百万円減少し1,416億27百万円となりました。また、有利子負債残高は713億55百万円となっております。 キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて129億64百万円の資金を獲得し、541億38百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払89億75百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益223億58百万円、減価償却費46億16百万円、分譲不動産事業のたな卸資産の減少103億10百万円、建設工事代金回収等による未成工事受入金の増加28億30百万円による資金の獲得により、306億67百万円の資金を獲得（前連結会計年度は281億74百万円の資金を獲得）いたしました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、「ホテル エミオン 京都」の建設工事進行等により83億15百万円の資金を使用（前連結会計年度は100億92百万円の資金を使用）いたしました。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当、分譲不動産事業における販売引き渡しによる銀行借入金返済等により、93億36百万円の資金を使用（前連結会計年度は157億59百万円の資金を使用）いたしました。③生産、受注及び販売の実績a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高 建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,3692,4994,8682,1592,7080.5142,160賃貸住宅66,06452,986119,05040,29878,7510.970240,565その他11,68713,60225,2899,94515,3444.061210,169計80,12169,087149,20852,40396,8041.371,33052,895 種別当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,7082,1824,8912,2902,6000.7182,294賃貸住宅78,75145,069123,82141,83181,9890.861841,747その他15,34417,45132,79512,23020,5652.653712,135計96,80464,703161,50856,352105,1561.121,17456,177 （注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．当期受注高、完成工事高、次期繰越高、並びに当期施工高には、消費税等は含まれておりません。５．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 b.契約及び販売実績 分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅144201,079167495374 マンション分譲52520,3401138,39044320,0581958,672 賃貸住宅－－18001800－－ 土地2626412－－ その他－－－－－－－－ その他収入－－－245－245－－ 合計52820,39113610,52246421,8662009,047 種別当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅5374403,052382,7447682 マンション分譲1958,672191,2752149,947－－ 賃貸住宅－－23,81723,817－－ 土地－－223223－－ その他－－59,33437,96421,370 その他収入－－－336－336－－ 合計2009,0476817,83925924,83392,052（注）１．「その他」は再開発事業における施設の引渡しによるものであります。（注）２．上記金額には、消費税等は含まれておりません。 c.セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％） 一般住宅2,1591.12,2901.1106.0建設事業賃貸住宅40,29820.641,83120.0103.8 その他9,9455.112,2305.8123.0計52,40326.856,35227.0107.5賃貸仲介事業6,6533.46,7303.2101.2売買仲介事業5,9063.05,5162.693.4 不動産管理手数料9,0414.69,7014.6107.3不動産管理事業メンテナンス売上23,74612.225,70612.3108.3 賃貸収入46,62823.950,35224.1108.0計79,41640.785,76041.0108.0 戸建住宅7490.42,7441.3366.0 マンション分譲20,05810.39,9474.849.6分譲不動産事業賃貸住宅8000.43,8171.8477.1 土地120.0230187.0 その他－－7,9643.8－ その他収入2450.13360.2136.9計21,86611.224,83311.9113.6出版事業4,2462.24,4662.1105.2ホテル・レジャー事業9,9085.19,3844.594.7高齢者支援・保育事業7,9554.18,8524.2111.3コンサルティング事業5,4532.85,8962.8108.1物販事業1,3660.71,2970.695.0合計195,177100.0209,091100107.1 （注）１．建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 ２．分譲不動産事業「その他」は、再開発事業における施設の引渡しによるものであります。 ３．販売実績金額には、消費税等は含まれておりません。（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載の通りであります。 当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたっては、会計上の見積りを行う必要があり、特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財政状態及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。 なお、経営者は見積り及び判断・評価につきましては、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。 また、以下の事項は新型コロナウイルス感染症拡大の影響が2020年９月以降、緩やかに回復していくものと仮定し会計上の見積りを行っておりますが、この仮定は不確実性を伴い、影響の長期化や深刻化によっては、将来の評価額に影響を与える可能性があります。 （繰延税金資産） 当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。 （固定資産の減損処理） 当社グループは、固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定にあたっては慎重に検討しておりますが、事業計画や市場環境の変化により、その見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、減損処理が必要となる可能性があります。
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌などのメディア事業、物販事業、ゆとり事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。さらにホテル・温泉旅館、高齢者支援施設等の運営を中心としたゆとり事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力するとともに、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2017年３月期2018年３月期2019年３月期総資産（百万円）192,814234,252238,900親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）13,64613,72715,264総資産利益率（％）（ＲＯＡ）7.15.96.4自己資本比率（％）36.735.039.3目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）及び自己資本比率を重視しております。（4）事業上及び財務上の対処すべき課題 中長期的な経営戦略に基づき、安定的な収益力を基盤に、将来を見据えた設備投資・海外ネットワークの拡充等を行っておりますが、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌などのメディア事業、物販事業、ゆとり事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。（2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。さらにホテル・温泉旅館、高齢者支援施設等の運営を中心としたゆとり事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力するとともに、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。（3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 2017年３月期2018年３月期2019年３月期総資産（百万円）192,814234,252238,900親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）13,64613,72715,264総資産利益率（％）（ＲＯＡ）7.15.96.4自己資本比率（％）36.735.039.3目標とする経営指標といたしましては、資本投下の効率性の観点から総資産利益率（ＲＯＡ）及び自己資本比率を重視しております。（4）事業上及び財務上の対処すべき課題 中長期的な経営戦略に基づき、安定的な収益力を基盤に、将来を見据えた設備投資・海外ネットワークの拡充等を行っておりますが、社会・経済情勢の変化・将来の見通し・各事業の収益力を踏まえながら、スピーディーな意思決定のもとビジネスチャンスを逃すことなく、グループの総合力を活かし『総合生活文化企業』として国内外のネットワークの着実な拡大、各事業の収益基盤の強化及び人財の育成を行ってまいります。
MD&A（経営者による分析）
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】業績等の概要（1）業績 当連結会計年度における国内経済は、企業収益や雇用所得環境の改善を背景に緩やかな回復基調にあるものの、米中貿易摩擦をはじめとした諸外国の政策動向に対する懸念など、先行きは依然として不透明な状況が続いております。 こうした中、当社企業グループにおきましては、『土地有効活用』・『不動産仲介』・『不動産管理』を基盤とした『ストックビジネス』を地域密着でさらに拡充させ、『ワンストップ』でお客様にサービスを提供するとともに、グループ各社でお取引のある法人との取引基盤の拡大も図りながら、景気に左右されない安定収益基盤づくりに努めてまいりました。 このような営業活動の結果、当連結会計年度の業績は、売上高は1,951億77百万円（前期比15.6％増加）、営業利益は228億21百万円（前期比8.9％増加）となりました。また、営業外収益として為替差益４億５百万円等により経常利益は240億６百万円（前期比15.8％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は152億64百万円（前期比11.2％増加）となり売上高、営業利益、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は過去最高の業績となりました。 事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。①建設事業 建設事業におきましては、創業以来の地域密着営業により蓄積したデータを活用し、相続税対策をはじめとする資産運用及び継承のコンサルティングとして、お客様の所有地やニーズ、地域性などをふまえ、賃貸住宅・商業ビル・高齢者支援施設・ロードサイド店舗など幅広い商品による土地有効活用の提案を行っております。 社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、「高床免震」をはじめとする独自の免震技術・工法を用いてコストダウンを実現するとともに、敷地形状や建物用途、構造に応じた様々な免震建物を建築可能としたことで、累計の受注棟数は2019年３月末現在では463棟となりました。 当連結会計年度の業績は、人員体制の強化等も図ってまいりました結果、売上高524億３百万円（前期比2.4％増）、営業利益63億57百万円（前期比10.0％減）、受注残高は968億４百万円（前期比20.8％増）となりました。 ②賃貸仲介事業 賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かした法人取引の拡大や不動産オーナーへの入居促進等のコンサルティングを推進し、人員体制の強化によってより一層の顧客ニーズに合わせたサービスの向上に努めてまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高66億53百万円（前期比3.1％増）、営業利益20億17百万円（前期比3.2％減）となりました。 ③売買仲介事業 売買仲介事業におきましては、引き続き地域密着営業による事業用資産のコンサルティングや募集管理と合わせた購入・買換えの提案を推進するとともに、従来より注力しておりますグループ各社と連携したＣＲＥ（企業不動産）ソリューションの提案により法人との関係構築にも努めてまいりました。また、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」の宣伝活動等も積極的に行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高59億６百万円（前期比0.9％増）、営業利益16億20百万円（前期比11.2％減）となりました。 ④不動産管理事業 不動産管理事業におきましては、グループの総合力を活かした管理受託営業による管理物件数の増加により、管理手数料売上及び賃貸事業売上が堅調に推移し、企業所有社宅の一般賃貸化に伴う大型リノベーション工事など、メンテナンス工事の受注も積極的に行ってまいりました。また2018年11月にはグループ初のショッピングセンター運営事業であります「ＮＥＷ ＣＯＡＳＴ ＳＨＩＮ－ＵＲＡＹＡＳＵ」（ニューコースト新浦安：千葉県浦安市）がオープンし、順調に稼働してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高794億16百万円（前期比8.7％増）、営業利益91億76百万円（前期比3.2％増）となりました。 ⑤分譲不動産事業 分譲不動産事業におきましては、首都圏の厳選したエリアで、より地域のニーズに合致した商品提供を継続しております。 当連結会計年度の業績は、2018年7月「アルファグランデ千桜タワー」（東京都千代田区：販売戸数185戸）、2018年9月「ＱＵＷＯＮ（クオン）新浦安」（千葉県浦安市：総戸数170戸）、2019年2月共同開発事業であります「プラウド西葛西」（東京都江戸川区：販売戸数156戸）の完成引渡し、「スターツプロシード投資法人」への賃貸住宅１棟の譲渡等により、売上高218億66百万円（前期売上高69億81百万円）、営業利益９億14百万円（前期営業損失２億99百万円）となりました。 当連結会計年度における契約残高は、千葉県流山市市有地活用事業の一環として開発しております「ＱＵＷＯＮ（クオン）流山おおたかの森」（千葉県流山市：販売戸数192戸）の販売が終了いたしました結果、200戸90億47百万円となりました。 ⑥出版事業 出版事業におきましては、320万人を超える会員を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」を中心に、独自基準で厳選した予約可能施設の拡充に伴い送客実績が堅調に推移いたしました。さらに、ＳＥＯ対策の内製化及び施策の見直しを行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高42億46百万円（前期比8.5％増）、営業利益４億29百万円（前期比42.6％増）となりました。 ⑦ゆとり事業 ゆとり事業におきましては、認知症対応型グループホーム「きらら嵯峨嵐山」（京都府京都市）・「きらら新高円寺」（東京都杉並区）等５事業所を開設し人材採用・育成活動にも積極的に取り組み、高い稼働を維持してまいりました。また、2018年１月にオープンいたしました「ホテル エミオン 東京ベイ エミオンスクエア」（千葉県浦安市）の稼働も当連結会計年度を通して順調に推移してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高178億64百万円（前期比17.9％増）、営業利益11億97百万円（前期比20.3％増）となりました。 ⑧コンサルティング事業 コンサルティング事業におきましては、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、不動産信託報酬、少額短期保険契約数等が着実に増加してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高54億53百万円（前期比11.3％増）、営業利益13億52百万円（前期比20.9％増）となりました。 ⑨物販事業 物販事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、コンビニエンスストアの運営を行っております。カードキーシステムにおきましては、ＩＣカード対応の商品を中心に、不動産を保有する法人や学校、病院への販売を強化してまいりました一方、初期シリーズの販売終了に伴い他シリーズへの無償切替交換を実施いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高13億66百万円（前期比1.0％減）、営業利益１億64百万円（前期営業利益３億13百万円）となりました。 （2）キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて27億27百万円の資金を獲得し、411億74百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益237億９百万円、減価償却費41億66百万円、分譲不動産事業のたな卸資産の減少55億20百万円、消費税還付の未収入金回収等によるその他流動資産の減少24億43百万円による資金の獲得の一方で、法人税等の支払74億42百万円等による資金の使用により、281億74百万円の資金を獲得（前連結会計年度は46億68百万円の資金を使用）いたしました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、「ホテル ルミエール グランデ 流山おおたかの森」、「ホテル エミオン プノンペン」の建築費用、「ＮＥＷ ＣＯＡＳＴ ＳＨＩＮ－ＵＲＡＹＡＳＵ」の改修費用等により100億92百万円の資金を使用（前連結会計年度は273億18百万円の資金を使用）いたしました。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当、分譲不動産事業におけるプロジェクト資金等の銀行返済等により、157億59百万円の資金を使用（前連結会計年度は237億９百万円の資金を獲得）いたしました。生産、受注及び販売の実績(1）受注高、完成工事高、繰越高及び施工高 建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2017年４月１日至 2018年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,1062,5354,6422,2732,3690.6142,265賃貸住宅69,44038,784108,22442,16066,0640.743542,079その他5,74112,67218,4136,72611,6872.93346,510計77,28853,992131,28151,15980,1211.078450,856 種別当連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）前期繰越高（百万円）当期受注高（百万円）計（百万円）完成工事高（百万円）次期繰越高当期施工高（百万円）手持高（百万円）うち施工高（百万円） ％ 一般住宅2,3692,4994,8682,1592,7080.5142,160賃貸住宅66,06452,986119,05040,29878,7510.970240,565その他11,68713,60225,2899,94515,3444.061210,169計80,12169,087149,20852,40396,8041.371,33052,895 （注）１．前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。２．次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。３．当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。４．当期受注高、完成工事高、次期繰越高、並びに当期施工高には、消費税等は含まれておりません。５．「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 （2）契約及び販売実績 分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自 2017年４月１日至 2018年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅－－1987818834144 マンション分譲1857,14734013,193－－52520,340 賃貸住宅－－66,00466,004－－ 中古住宅－－129129－－ 土地－－61841126 その他－－－101－101－－ 合計1857,14737220,226296,98152820,391 種別当連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）前期契約残高当期契約高当期販売高当期契約残高数量金額 （百万円）数量金額（百万円）数量金額（百万円）数量金額 （百万円） 戸建住宅144201,079167495374 マンション分譲52520,3401138,39044320,0581958,672 賃貸住宅－－18001800－－ 中古住宅－－－－－－－－ 土地2626412－－ その他－－－245－245－－ 合計52820,39113610,52246421,8662009,047（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。 (3）セグメント別販売実績セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。セグメントの名称前連結会計年度（自 2017年４月１日至 2018年３月31日）当連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）金額（百万円）構成比（％）金額（百万円）構成比（％）前年同期比（％） 一般住宅2,2731.32,1591.195.0建設事業賃貸住宅42,16025.040,29820.695.6 その他6,7264.09,9455.1147.9計51,15930.352,40326.8102.4賃貸仲介事業6,4523.86,6533.4103.1売買仲介事業5,8523.55,9063.0100.9 不動産管理手数料8,5855.19,0414.6105.3不動産管理事業メンテナンス売上21,86712.923,74612.2108.6 賃貸収入42,62425.246,62823.9109.4計73,07643.379,41640.7108.7 戸建住宅8340.57490.489.9 マンション分譲－－20,05810.3－分譲不動産事業賃貸住宅6,0043.68000.413.3 中古290.0－－－ 土地110.0120.0104.2 その他1010.12450.1241.5計6,9814.121,86611.2313.2出版事業3,9152.34,2462.2108.5ゆとり事業15,1519.017,8649.2117.9コンサルティング事業4,8992.95,4532.8111.3物販事業1,3800.81,3660.799.0合計168,870100.0195,177100.0115.6 （注）１．建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。 ２．販売実績金額には、消費税等は含まれておりません。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。（1）当連結会計年度の経営成績の分析 当連結会計年度におきましては、不動産管理事業における管理物件数の増加、分譲マンション「アルファグランデ千桜タワー」（東京都千代田区：販売戸数185戸）、「ＱＵＷＯＮ（クオン）新浦安」（千葉県浦安市：総戸数170戸）、「プラウド西葛西」（東京都江戸川区：販売戸数156戸）の引渡し、ゆとり事業における高齢者支援施設の新規開設、2018年１月にオープンいたしました「ホテル エミオン 東京ベイ エミオンスクエア」の稼働が引き続き順調に推移したこと等により売上高は1,951億77百万円（前期比15.6％増加）、営業利益は228億21百万円（前期比8.9％増加）となりました。また、営業外収益として為替差益４億５百万円等により経常利益は240億６百万円（前期比15.8％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は152億64百万円（前期比11.2％増加）となり売上高、営業利益、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は過去最高の業績となりました。 建設事業におきましては、創業以来の地域密着営業により蓄積したデータを活用し、相続税対策をはじめとする資産運用及び継承のコンサルティングとして、お客様の所有地やニーズ、地域性などをふまえ、賃貸住宅・商業ビル・高齢者支援施設・ロードサイド店舗など幅広い商品による土地有効活用の提案を行っております。人員体制の強化等も図ってまいりました結果、売上高は前期と比べまして12億43百万円増加の524億３百万円、営業利益は前期と比べまして７億５百万円減少の63億57百万円となりました。 不動産管理事業におきましては、グループの総合力を活かした管理受託営業による管理物件数の増加により、管理手数料売上及び賃貸事業売上が堅調に推移し、企業所有社宅の一般賃貸化に伴う大型リノベーション工事など、メンテナンス工事の受注も積極的に行ってまいりました。また2018年11月にはグループ初のショッピングセンター運営事業であります「ＮＥＷ ＣＯＡＳＴ ＳＨＩＮ－ＵＲＡＹＡＳＵ」（ニューコースト新浦安：千葉県浦安市）がオープンし、順調に稼働してまいりました結果、売上高は63億39百万円増加の794億16百万円、営業利益は前期と比べまして２億82百万円増加の91億76百万円となりました。なお、2019年３月末現在の不動産管理物件は住宅643,518戸（前期比4.1％増加）、駐車場148,766台（前期比1.2％増加）、オフィスビル等の施設2,012件（前期比7.7％増加）となっております。 分譲不動産事業におきましては、首都圏の厳選したエリアで、より地域のニーズに合致した商品提供を継続しております。当連結会計年度の業績は、2018年7月「アルファグランデ千桜タワー」（東京都千代田区：販売戸数185戸）、2018年9月「ＱＵＷＯＮ（クオン）新浦安」（千葉県浦安市：総戸数170戸）、2019年2月共同開発事業であります「プラウド西葛西」（東京都江戸川区：販売戸数156戸）の完成引渡し、「スターツプロシード投資法人」への賃貸住宅１棟の譲渡等により、売上高218億66百万円（前期売上高69億81百万円）、営業利益９億14百万円（前期営業損失２億99百万円）となりました。当連結会計年度における契約残高は、千葉県流山市市有地活用事業の一環として開発しております「ＱＵＷＯＮ（クオン）流山おおたかの森」（千葉県流山市：販売戸数192戸）の販売が終了いたしました結果、200戸90億47百万円となりました。 ゆとり事業におきましては、認知症対応型グループホーム「きらら嵯峨嵐山」（京都府京都市）・「きらら新高円寺」（東京都杉並区）等５事業所を開設し人材採用・育成活動にも積極的に取り組み、高い稼働を維持してまいりました。また、2018年１月にオープンいたしました「ホテル エミオン 東京ベイ エミオンスクエア」（千葉県浦安市）の稼働も当連結会計年度を通して順調に推移してまいりました結果、売上高は前期と比べまして27億12百万円増加の178億64百万円、営業利益は２億１百万円増加の11億97百万円となりました。 コンサルティング事業におきましては、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、不動産信託報酬、少額短期保険契約数等が着実に増加してまいりました結果、売上高は前期と比べまして５億54百万円増加の54億53百万円、営業利益は２億33百万円増加の13億52百万円となりました。 また、不動産営業店舗「ピタットハウス」は、2019年３月末現在で全国656店舗のネットワーク（スターツグループ店115店舗、ネットワーク店541店舗）となっております。 （2）財政状態の分析 当連結会計年度におきましては、主にゆとり事業における固定資産の取得等により、総資産は前連結会計年度末と比べて46億47百万円増加し2,389億円となりました。負債におきましては、主に借入金の返済等により前連結会計年度末と比べて72億46百万円減少し1,440億44百万円となりました。また、有利子負債残高は768億78百万円となっております。 （3）資本の財源及び資金の流動性 当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。