有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念としております。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」として、グループの発展を図ります。 (2）経営環境当社グループは建設事業及び東京近郊を中心にマンションの開発・管理事業を展開しております。利便性・快適性の高いマンションの需要は底堅く、ただしマンション適地や建築資材・人材の確保は厳しく、原価高騰・工期長期化が懸念される環境にあります。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① 人材の確保及び育成 マンション開発事業は約50年、建設事業は約100年の業歴があり、長年の経験・取引の蓄積に基づく技術力と信用を有します。その基盤の継承・発展は人的資本に依存しており、持続的成長を支える人材の確保及び育成を重要な経営課題と認識しております。 開発事業においては、今後数年間で生じる管理職層の世代交代を見据えて中堅社員を育成して積極的に登用することにより、マネジメント・カルチャーの浸透を図り、社員のやりがいを引き出して、人材と事業の成長の好循環を推進してまいります。 管理事業においては、マンションのストック増加に伴う安定的な管理受託ポテンシャルを着実に成約化しつつ関連収益機会を拡大するため、年間を通して中途採用を行うとともに、資格手当や研修受講等の育成支援を強化してまいります。 建設事業においては、技術力ある人材が収益源泉であるとの考え方のもと、人材確保の面では工業高校卒業生や海外工科系学卒生を含め採用を引き続き強化してまいります。人材育成の面では、新入社員に対しては一年間の研修を通じて業務習得化に加え一人ひとりの適性とやりがいの発見に努め、中堅社員に対しては技術研修制度及び資格取得促進支援策を提供し、有為の人材育成に努めてまいります。 ② 不動産開発事業における、自社開発マンションの安定供給 工期が長期化し、施工会社の現場監督者数も限られる中で、底堅い需要に応える自社開発マンションを安定供給するために、今後暫くは開発プロジェクトの「大型化」（１物件当たり住戸数の大型化）を進めます。これにより施工会社の確保と、施工効率向上による専有面積当たり原価の抑制を図ります。また、土地の仕入れから分譲引渡しまでの回転期間を勘案し、２～３年先の分譲を見据えて土地を仕入れてまいります。 ③ 不動産開発事業に関する、財務戦略 需要を的確に捉える商品企画と営業力で完成在庫は低位安定するとしても、「大型化」もあり未完成在庫の回転期間は長期化します。金利上昇局面でもあり、従前同様の開発プロジェクト単位での資金調達に加え、今後は多面的に検討してまいります。 ④ 不動産開発力を活かした投資家市場開拓 技術力と信用を背景に当社グループが開発したワンルームマンションは投資対象としての需要もあります。当社グループが運用を受託する私募リートなど機関投資家への一棟販売に加えて、今後は、個人投資家向けに各住戸の区分所有権も販売してまいります。その際は市場環境・競合状況を踏まえ、１住戸当たり金額を抑えた商品の販売を展開してまいります。 ⑤ 建設事業における、収益力確保 建設事業においては、建設資材・人材のコスト高騰リスクを吸収するべく、受注取り決めの際に利益率の高い工事の選別受注に注力します。また、資材価格動向に関する本部から各現場への密な情報発信による全社的な原価管理意識向上と集中購買・早期発注による原価の抑制、及び営繕部門からの予防的ノウハウ情報発信による全社的な品質意識向上を通じたやり直し工事の削減により、収益力を確保してまいります。 ⑥ 不動産管理事業における、管理棟数・住戸数増加と関連収益機会拡大 不動産管理事業においては、マンション管理組合から受託する管理業務が安定収益源泉です。受託する管理棟数は毎年数十棟増えて１千棟に近づき、住戸数は４万戸に近づいております。今後とも採算性を前提に、管理棟数・住戸数の増加に注力してまいります。 管理業務では人手不足や労務費アップを踏まえ、デジタル技術の活用により理事会をはじめとする管理組合の負担軽減と当社グループの業務効率化を図ると共に、採算性が確保できる案件の選別受託に留意してまいります。管理棟数増加に伴い工事業務の収益機会が拡大し、住戸数増加に伴い区分所有者のニーズに応える不動産仲介・買取再販業務の収益機会が拡大します。工事業務では、管理業務担当者と連携する工事業務担当者が建物長寿命化に資する工事の提案や工事費用の抑え方・選択肢を説明し、工事の需要を発掘します。不動産仲介・買取再販業務では、顧客ニーズを受け止めて収益化しやすい営業体制を整備します。 また、自社で土地仕入れから建設・賃貸まで行うアパート開発、及び竣工後の一棟販売先を確保した上で着手するマンション開発について、これらは管理業務の受託源泉で、一棟販売時の売上・利益にも貢献しうることから、今後も一定の資本投下を行ってまいります。 また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としており、配当性向は50％を目安としております。 今後、より一層の企業価値向上を実現すべく、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践していく予定です。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念としております。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」として、グループの発展を図ります。 (2）経営環境当社グループは建設事業及び東京近郊を中心にマンションの開発・管理事業を展開しております。利便性・快適性の高いマンションの需要は底堅く、ただしマンション適地や建築資材・人材の確保は厳しく、原価高騰・工期長期化が懸念される環境にあります。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① 人材の確保及び育成 マンション開発事業は約50年、建設事業は約100年の業歴があり、長年の経験・取引の蓄積に基づく技術力と信用を有します。その基盤の継承・発展は人的資本に依存しており、持続的成長を支える人材の確保及び育成を重要な経営課題と認識しております。 開発事業においては、今後数年間で生じる管理職層の世代交代を見据えて中堅社員を育成して積極的に登用することにより、マネジメント・カルチャーの浸透を図り、社員のやりがいを引き出して、人材と事業の成長の好循環を推進してまいります。 管理事業においては、マンションのストック増加に伴う安定的な管理受託ポテンシャルを着実に成約化しつつ関連収益機会を拡大するため、年間を通して中途採用を行うとともに、資格手当や研修受講等の育成支援を強化してまいります。 建設事業においては、技術力ある人材が収益源泉であるとの考え方のもと、人材確保の面では工業高校卒業生や海外工科系学卒生を含め採用を引き続き強化してまいります。人材育成の面では、新入社員に対しては一年間の研修を通じて業務習得化に加え一人ひとりの適性とやりがいの発見に努め、中堅社員に対しては技術研修制度及び資格取得促進支援策を提供し、有為の人材育成に努めてまいります。 ② 不動産開発事業における、自社開発マンションの安定供給 工期が長期化し、施工会社の現場監督者数も限られる中で、底堅い需要に応える自社開発マンションを安定供給するために、今後暫くは開発プロジェクトの「大型化」（１物件当たり住戸数の大型化）を進めます。これにより施工会社の確保と、施工効率向上による専有面積当たり原価の抑制を図ります。また、土地の仕入れから分譲引渡しまでの回転期間を勘案し、２～３年先の分譲を見据えて土地を仕入れてまいります。 ③ 不動産開発事業に関する、財務戦略 需要を的確に捉える商品企画と営業力で完成在庫は低位安定するとしても、「大型化」もあり未完成在庫の回転期間は長期化します。金利上昇局面でもあり、従前同様の開発プロジェクト単位での資金調達に加え、今後は多面的に検討してまいります。 ④ 不動産開発力を活かした投資家市場開拓 技術力と信用を背景に当社グループが開発したワンルームマンションは投資対象としての需要もあります。当社グループが運用を受託する私募リートなど機関投資家への一棟販売に加えて、今後は、個人投資家向けに各住戸の区分所有権も販売してまいります。その際は市場環境・競合状況を踏まえ、１住戸当たり金額を抑えた商品の販売を展開してまいります。 ⑤ 建設事業における、収益力確保 建設事業においては、建設資材・人材のコスト高騰リスクを吸収するべく、受注取り決めの際に利益率の高い工事の選別受注に注力します。また、資材価格動向に関する本部から各現場への密な情報発信による全社的な原価管理意識向上と集中購買・早期発注による原価の抑制、及び営繕部門からの予防的ノウハウ情報発信による全社的な品質意識向上を通じたやり直し工事の削減により、収益力を確保してまいります。 ⑥ 不動産管理事業における、管理棟数・住戸数増加と関連収益機会拡大 不動産管理事業においては、マンション管理組合から受託する管理業務が安定収益源泉です。受託する管理棟数は毎年数十棟増えて１千棟に近づき、住戸数は４万戸に近づいております。今後とも採算性を前提に、管理棟数・住戸数の増加に注力してまいります。 管理業務では人手不足や労務費アップを踏まえ、デジタル技術の活用により理事会をはじめとする管理組合の負担軽減と当社グループの業務効率化を図ると共に、採算性が確保できる案件の選別受託に留意してまいります。管理棟数増加に伴い工事業務の収益機会が拡大し、住戸数増加に伴い区分所有者のニーズに応える不動産仲介・買取再販業務の収益機会が拡大します。工事業務では、管理業務担当者と連携する工事業務担当者が建物長寿命化に資する工事の提案や工事費用の抑え方・選択肢を説明し、工事の需要を発掘します。不動産仲介・買取再販業務では、顧客ニーズを受け止めて収益化しやすい営業体制を整備します。 また、自社で土地仕入れから建設・賃貸まで行うアパート開発、及び竣工後の一棟販売先を確保した上で着手するマンション開発について、これらは管理業務の受託源泉で、一棟販売時の売上・利益にも貢献しうることから、今後も一定の資本投下を行ってまいります。 また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としており、配当性向は50％を目安としております。 今後、より一層の企業価値向上を実現すべく、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践していく予定です。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）におけるわが国経済は、大企業を中心に雇用・所得環境が改善し景気は回復基調が続きました。一方で、ウクライナ情勢や中東情勢など地政学的なリスクの長期化、米国の政策動向など先行きは不透明な状況にあります。 こうした中、当社グループの当連結会計年度の売上高は87,815百万円（前年同期比15.2％増）となり、売上総利益は14,025百万円（前年同期比34.7％増）、営業利益が6,678百万円（前年同期比93.7％増）、経常利益が6,004百万円（前年同期比95.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は4,196百万円（前年同期比103.9％増）となりました。 報告セグメントにて区分した場合の売上高は以下のとおりです。 ａ．不動産事業 不動産事業は、不動産販売事業において新築マンションの引渡し戸数が347戸（前年同期比21.3%増）と持ち直し、また一棟売却の売上も増加したため、売上高は31,414百万円（前年同期比10.0％増）となり、セグメント利益は1,515百万円（前年同期比76.1％増）となりました。 （不動産事業セグメントにおける営業状況）新築マンション 2025年３月期（2024年４月～2025年３月）2026年３月期（2025年４月～2026年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）2114106261346当期完成（戸）0340257014136209当期引渡（戸）73842371315034150期末在庫（戸）1410626134665 未完成在庫（事業支出金） 2025年３月期（2024年４月～2025年３月）2026年３月期（2025年４月～2026年３月）６月末９月末12月末３月末６月末９月末12月末３月末事業支出金（百万円）16,50220,85822,87017,01520,60926,20527,35927,084（注）１ 事業支出金は主に土地代及び建築代金の一部です。２ 2026年３月末に計上している事業支出金にかかる物件の販売計画は、売上高約80,700百万円です。 ｂ．建設事業 建設事業は、完成工事高は前年同期比約9.5%減少しましたが、兼業事業の売上が貢献し、売上高は39,382百万円（前年同期比6.9％増）となりました。また、建設コストの高騰を請負金額に織り込める環境が継続し、その環境下で提案型営業強化と受注案件精査に努めた結果、利益率が向上してセグメント利益は3,841百万円（前年同期比87.6％増）となりました。 ｃ．不動産管理事業 不動産管理事業は、マンションの共用部分の管理、ビル管理、賃貸物件の管理受託、これら管理業務に伴うリフォームや大規模修繕等の工事及び賃貸物件の販売を行っております。管理するマンションが増えて受託料収入が増加したほか、前年度からの繰り越し案件もあり不動産売上高が増加した結果、売上高は16,998百万円（前年同期比57.1％増）となりました。また、売上高の増加を受け、セグメント利益は1,820百万円（前年同期比91.3％増）となりました。 （不動産管理事業セグメントにおける営業状況）営業収入の内訳区分前事業年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）当事業年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産売上高3,207,536△6.89,316,563190.5工事完成売上高3,182,6037.12,971,439△6.6受託料収入3,668,2773.83,845,1714.8賃貸収入385,623△10.5400,9244.0その他375,123△4.9464,27723.8合計10,819,1630.416,998,37557.1 d．その他 「その他」は、日神ファイナンス株式会社ほか１社となっております。日神ファイナンス株式会社は、マンション購入者向けに少額に限定した新規貸付及び損害保険代理業を行っております。売上高は20百万円（前年同期比15.5％増）、セグメント利益は12百万円（前年同期比57.5％増）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度に比べて3,488百万円増加して37,452百万円となりました。 当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動の結果減少した資金は6,421百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益6,174百万円、売上債権の減少額5,053百万円、棚卸資産の増加額13,608百万円、仕入債務の減少額4,027百万円、法人税等の支払額1,287百万円によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動の結果減少した資金は1,709百万円となりました。これは主に定期預金の払戻しによる収入42,830百万円及び定期預金の預入による支出43,076百万円によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動の結果増加した資金は11,711百万円となりました。これは主に借入による収入45,283百万円、借入金の返済による支出32,000百万円及び配当金の支払額1,076百万円によるものです。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ．受注状況ア．不動産事業の受注状況（契約状況） 前事業年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）当事業年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）分譲マンション40718,459,6061807,902,50249021,657,80132213,445,015 イ．建設事業の受注状況 期首繰越残高（千円）期中受注高（千円）期中完成工事高（千円）期末繰越残高（千円）前事業年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）建築工事外部取引34,809,21039,599,89535,165,12039,243,985内部取引2,122,000△1,055,7641,066,236－土木工事外部取引564,2062,094,5131,014,8071,643,912内部取引22,000－22,000－計37,517,41640,638,64437,268,16340,887,897当事業年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）建築工事外部取引39,243,98537,564,36832,242,76544,565,488内部取引－460460－土木工事外部取引1,643,9121,181,7271,495,3741,330,265内部取引－－－－計40,887,89738,746,45533,738,59945,895,753 ｂ．販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）当連結会計年度（自 2025年４月１日至 2026年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産事業28,554,537△14.631,414,58410.0建設事業36,844,7990.239,382,7566.9不動産管理事業10,819,1630.416,998,37557.1その他17,475△47.820,18515.5合計76,235,977△5.987,815,90215.2（注）１ 「その他」セグメントには、信用保証業、少額貸付及び損害保険代理業が含まれます。２ セグメント間の取引については相殺消去しております。 なお、参考のため不動産事業の営業収入の内訳は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産販売事業27,582,524△15.730,278,3359.8不動産賃貸事業569,40256.3808,35542.0その他附帯事業402,61019.4327,893△14.4合計28,554,537△14.631,414,58410.1 不動産販売事業における販売の明細は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）数量金額（千円） 数量金額（千円） 前年同期比(％)前年同期比(％)新築マンション286戸13,185,680△26.5347戸16,089,16922.0中古マンション（買取再販）32戸1,098,059△59.21戸26,119△97.6不動産証券化事業8物件11,041,54916.75物件5,834,621△47.2戸建29戸982,78531.12戸55,624△94.3一棟売却－－－4物件8,272,800－その他（土地）3物件1,274,45040.1－－－合計－27,582,524△15.7－30,278,3359.8 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたり、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 重要な会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要と考えるものは以下のとおりであります。 （繰延税金資産） 当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。 （固定資産の減損処理） 当社グループは、減損の兆候が認められる資産又は資産グループについて、減損の認識の判定を実施したうえで、回収可能価額（当該資産又は資産グループから得られる割引後将来キャッシュ・フローの総額もしくは当該資産又は資産グループの正味売却価額のいずれか高い方の金額）が帳簿価額を下回った場合、帳簿価額を回収可能価額まで減損し、減損した当該金額を減損損失として計上しております。そのため、当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。 (販売用不動産及び不動産事業支出金の評価) 当社グループは、販売用不動産及び不動産事業支出金について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。 ② 当連結会計年度の経営成績の分析ａ．売上高 不動産事業、建設事業及び不動産管理事業の全ての事業セグメントで増収し、売上高は87,815百万円（前年同期比15.2％増）となりました。 ｂ．売上総利益 建設事業を筆頭に、好調な事業環境と人材育成による競争優位性の構築により想定を上回る利益を計上し、売上総利益は14,025百万円（前年同期比34.7％増）となりました。 ｃ．営業利益・経常利益 売上総利益が前年同期比34.7％増の増加であったのに対し、販売費及び一般管理費は前年同期比5.5%増と小幅の増加であった結果、営業利益及び経常利益はそれぞれ6,678百万円（前年同期比93.7％増）、6,004百万円（前年同期比95.6％増）と大幅に増加しました。 ｄ．親会社株主に帰属する当期純利益 経常利益の大幅な増加を受けて、親会社株主に帰属する当期純利益は、4,196百万円（前年同期比103.9％増）となりました。 ③ 財政状態の分析ａ．総資産 前連結会計年度末より14,104百万円増加し、147,404百万円（前年度末比10.6％増）となりました。 この主な原因は、現金及び預金の増加3,735百万円、電子記録債権の減少1,901百万円、受取手形・完成工事未収入金等の減少3,151百万円、販売用不動産の増加2,747百万円、不動産事業支出金の増加10,542百万円であります。建築に必要な資材・人材の需給環境がタイトになっている影響で、マンション開発の用地仕入れから建物竣工引渡しまでのプロジェクト期間が長期化しており、２～３年先の分譲を見据えて土地を仕入れる取り組みを進めた結果、不動産事業支出金が増加しました。 ｂ．負債 前連結会計年度末より10,721百万円増加し、74,645百万円（前年度末比16.8％増）となりました。 この主な原因は、不動産事業支出金の増加に伴いプロジェクト資金借入れが増加したためです。借入金増加の構成は短期借入金の増加921百万円、１年内返済予定の長期借入金の増加3,597百万円、長期借入金の増加8,564百万円でした。このほか電子記録債務の減少3,670百万円がありました。 ｃ．純資産 前連結会計年度末より3,382百万円増加し、72,759百万円（前年度末比4.9％増）となりました。 この主な原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加4,196百万円、剰余金の配当による減少1,078百万円によるものであります。 ④ 流動性及び資金の源泉ａ．キャッシュ・フロー 「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 ｂ．財務政策 不動産事業における新築マンション分譲プロジェクト資金については、用地仕入れから建物竣工引渡しまでの間、当該プロジェクトに必要な資金を金融機関からの借入金で賄って竣工時に全額返済する運用を従前より行っております。金融機関との取引関係は良好に推移しております。
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念としております。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」として、グループの発展を図ります。 (2）経営環境当社グループの属する不動産・建設業界においては、地価や建設コストの高止まりに加え、建設業における時間外労働時間の上限規制による工期の長期化、慢性的な人手不足等厳しい経営環境が続いております。こうした中で当社グループは、売上高の拡大、収益力の向上、人材の確保及び育成を重要な課題と考えております。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① 不動産事業 不動産事業においては、コロナ後の首都圏への人口再流入が続く中、需要は底堅く推移しております。 新築マンション分譲事業においては、土地・建築費の高騰に加え、建設業における働き方改革による工期の伸長も課題となっております。こうした中でも、20年以上の実績をもつコンパクトマンションと資産運用に特化したワンルームマンションを主力商品として物件の販売価格を抑え、東京近郊（23区及び横浜、川崎、大宮等）を中心に売上の拡大を目指すとともに、コスト削減にも注力いたします。 不動産証券化事業においては、引き続き私募REIT向けを中心に賃貸用不動産の開発を推進するとともに、グループ各社の連携、大手上場投資法人との協業を活かしつつ、物件収集力・取得力・運用力を向上させます。また、日神不動産においてウエアハウジング機能を強化することにより収益の安定化を図ります。 人材の確保及び育成については、人的資本投資を拡大し、新卒社員の教育・研修を強化するとともに、資格取得の支援や手当の拡充により人材の確保を図ります。 ② 建設事業 多田建設株式会社は、マンション建設に強みを持つ建設会社であります。建設事業においては、受注環境は安定しているものの、建設費の高騰、労働時間規制による工期の長期化、技術者の人材不足が課題となっております。近畿圏に加えて九州営業所・東北営業所での事業展開とともに、非住宅物件の受注を強化します。建設資材の価格上昇に対しては、利益率の高い工事の選別受注を推進するとともに、集中購買並びに早期発注システムの推進、また部門分野ごと（電気、設備）のコスト検証を強化します。人材の確保及び育成については、特に技術者の確保が重要であると認識しております。人的資本投資を拡大し、高卒生を積極的に採用する新たな採用方法（求人票デジタル共有システム）の導入にて人材確保を図るとともに、継続して新入社員の１年間の研修期間を設けることにより早期戦力化を図ります。また、技術研修制度も充実させ、戦力の底上げを図りつつ、資格取得促進の支援策も強化拡充します。③ 不動産管理事業 賃貸管理・建物管理については、以下の取り組みにより業務効率改善を進めております。・AIによる自動文字起こし及び要約の作成により管理組合の議事録作成の工程削減・ワークフローシステムによるペーパーレス化の推進・居住者からの申請業務をホームページ内からのフォーム申請に変更・電子契約による印紙税削減や事務作業、保管業務の効率化これらにより生産性を向上させ、現場視察や居住者とのコミュニケーションに多くの時間を費やし、管理移転の防止を図ってまいります。外部OEM（マンション開発）、投資用アパート開発事業については、土地や資材高騰のあおりを受けておりますが概ね順調に推移しております。マンション開発事業は、来期は5棟・約70億円の売り上げを見込んでおり、アパート事業は仕入・建設に集中し10～12棟の着工を目指します。また、建設業の働き方改革による工期の伸長を勘案し販売計画については年替わりで策定いたします。人材確保・育成の強化については、採用面では、中途採用について、長期的な募集広告の掲載や短期のスカウトを組み合わせ20名前後の採用実績を上げております。また、資格手当の対象を従来の宅建士・管理業務主任者に加え、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士にも拡充しモチベーションアップを試みております。人材確保には、採用のみならず離職の防止も重要な要素であります。今後は各種勉強会による人材育成やワークライフバランスの充実した職場環境の整備が重要となってくると考えております。 また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としており、配当性向は50％を目安としております。 今後、より一層の企業価値向上を実現すべく、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践していく予定です。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念としております。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」として、グループの発展を図ります。 (2）経営環境当社グループの属する不動産・建設業界においては、地価や建設コストの高止まりに加え、建設業における時間外労働時間の上限規制による工期の長期化、慢性的な人手不足等厳しい経営環境が続いております。こうした中で当社グループは、売上高の拡大、収益力の向上、人材の確保及び育成を重要な課題と考えております。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① 不動産事業 不動産事業においては、コロナ後の首都圏への人口再流入が続く中、需要は底堅く推移しております。 新築マンション分譲事業においては、土地・建築費の高騰に加え、建設業における働き方改革による工期の伸長も課題となっております。こうした中でも、20年以上の実績をもつコンパクトマンションと資産運用に特化したワンルームマンションを主力商品として物件の販売価格を抑え、東京近郊（23区及び横浜、川崎、大宮等）を中心に売上の拡大を目指すとともに、コスト削減にも注力いたします。 不動産証券化事業においては、引き続き私募REIT向けを中心に賃貸用不動産の開発を推進するとともに、グループ各社の連携、大手上場投資法人との協業を活かしつつ、物件収集力・取得力・運用力を向上させます。また、日神不動産においてウエアハウジング機能を強化することにより収益の安定化を図ります。 人材の確保及び育成については、人的資本投資を拡大し、新卒社員の教育・研修を強化するとともに、資格取得の支援や手当の拡充により人材の確保を図ります。 ② 建設事業 多田建設株式会社は、マンション建設に強みを持つ建設会社であります。建設事業においては、受注環境は安定しているものの、建設費の高騰、労働時間規制による工期の長期化、技術者の人材不足が課題となっております。近畿圏に加えて九州営業所・東北営業所での事業展開とともに、非住宅物件の受注を強化します。建設資材の価格上昇に対しては、利益率の高い工事の選別受注を推進するとともに、集中購買並びに早期発注システムの推進、また部門分野ごと（電気、設備）のコスト検証を強化します。人材の確保及び育成については、特に技術者の確保が重要であると認識しております。人的資本投資を拡大し、高卒生を積極的に採用する新たな採用方法（求人票デジタル共有システム）の導入にて人材確保を図るとともに、継続して新入社員の１年間の研修期間を設けることにより早期戦力化を図ります。また、技術研修制度も充実させ、戦力の底上げを図りつつ、資格取得促進の支援策も強化拡充します。③ 不動産管理事業 賃貸管理・建物管理については、以下の取り組みにより業務効率改善を進めております。・AIによる自動文字起こし及び要約の作成により管理組合の議事録作成の工程削減・ワークフローシステムによるペーパーレス化の推進・居住者からの申請業務をホームページ内からのフォーム申請に変更・電子契約による印紙税削減や事務作業、保管業務の効率化これらにより生産性を向上させ、現場視察や居住者とのコミュニケーションに多くの時間を費やし、管理移転の防止を図ってまいります。外部OEM（マンション開発）、投資用アパート開発事業については、土地や資材高騰のあおりを受けておりますが概ね順調に推移しております。マンション開発事業は、来期は5棟・約70億円の売り上げを見込んでおり、アパート事業は仕入・建設に集中し10～12棟の着工を目指します。また、建設業の働き方改革による工期の伸長を勘案し販売計画については年替わりで策定いたします。人材確保・育成の強化については、採用面では、中途採用について、長期的な募集広告の掲載や短期のスカウトを組み合わせ20名前後の採用実績を上げております。また、資格手当の対象を従来の宅建士・管理業務主任者に加え、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士にも拡充しモチベーションアップを試みております。人材確保には、採用のみならず離職の防止も重要な要素であります。今後は各種勉強会による人材育成やワークライフバランスの充実した職場環境の整備が重要となってくると考えております。 また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としており、配当性向は50％を目安としております。 今後、より一層の企業価値向上を実現すべく、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践していく予定です。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）におけるわが国経済は、大企業を中心に雇用・所得環境が改善し景気は回復基調が続きました。一方で、ウクライナ情勢や中東情勢など地政学的なリスクの長期化、米国の政策動向など先行きは不透明な状況にあります。 こうした中、当社グループの当連結会計年度の売上高は76,235百万円（前年同期比5.9％減）となり、売上総利益は10,412百万円（前年同期比2.0％減）、営業利益が3,447百万円（前年同期比2.3％減）、経常利益が3,069百万円（前年同期比4.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,057百万円（前年同期比2.3％減）となりました。 報告セグメントにて区分した場合の売上高は以下のとおりです。 ａ．不動産事業 不動産販売事業は、新築マンション、分譲マンションの売上が減少したため、売上高は、28,554百万円（前年同期比14.6％減）となり、セグメント利益は860百万円（前年同期比57.9％減）となりました。 （不動産事業セグメントにおける営業状況）ア．新築マンション 2024年３月期（2023年４月～2024年３月）2025年３月期（2024年４月～2025年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）594433342114106当期完成（戸）00733550340257当期引渡（戸）1511723617384237振替（戸）00070000期末在庫（戸）443334211410626 イ．中古マンション（買取再販） 2024年３月期（2023年４月～2024年３月）2025年３月期（2024年４月～2025年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）5334333222922当期仕入（戸）8131844331当期引渡（戸）27141914171032期末在庫（戸）343332229221 ウ．戸建 2024年３月期（2023年４月～2024年３月）2025年３月期（2024年４月～2025年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）28581414112当期完成（戸）121101011204当期引渡（戸）647411594期末在庫（戸）85814141122 エ．未完成在庫（事業支出金） 2024年３月期（2023年４月～2024年３月）2025年３月期（2024年４月～2025年３月）６月末９月末12月末３月末６月末９月末12月末３月末事業支出金（百万円）11,63718,25217,75013,91216,50220,85822,87017,015（注）１ 事業支出金は主に土地代及び建築代金の一部です。２ 2025年３月末に計上している事業支出金にかかる物件の販売計画は、売上高約47,300百万円です。 ｂ．建設事業 多田建設株式会社の売上高は36,844百万円（前年同期比0.2％増）で前期と同水準でしたが、価格転嫁等による利益率の改善によりセグメント利益は2,047百万円（前年同期比157.3％増）となりました。 ｃ．不動産管理事業 不動産管理事業は、マンションの共用部分の管理、ビル管理、賃貸物件の管理受託、これら管理業務に伴うリフォームや大規模修繕等の工事及び賃貸物件の販売を行っております。 売上高は10,819百万円（前年同期比0.4％増）で前事業年度と同水準でしたが、販売費及び一般管理費が増加した結果、セグメント利益は951百万円（前年同期比12.3％減）となりました。営業収入の内訳区分前事業年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）当事業年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産売上高3,441,471△45.73,207,536△6.8工事完成売上高2,970,32714.63,182,6037.1受託料収入3,534,7642.23,668,2773.8賃貸収入430,833△2.8385,623△10.5その他394,394△4.0375,123△4.9合計10,771,790△18.710,819,1630.4 d．その他 「その他」は日神ファイナンス株式会社他１社となっております。日神ファイナンス株式会社は、少額の新規貸付を若干行っておりますが、縮小均衡を目指しております。 売上高は17百万円（前年同期比47.8％減）、セグメント利益は8百万円（前年同期比11.3％減）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度に比べて962百万円増加して33,963百万円となりました。 当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動の結果減少した資金は5,523百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益3,062百万円、売上債権の増加額2,248百万円、棚卸資産の増加額7,161百万円、仕入債務の減少額1,150百万円、法人税等の支払額901百万円によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動の結果増加した資金は3,097百万円となりました。これは主に定期預金の払戻しによる収入40,239百万円及び定期預金の預入による支出35,700百万円によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動の結果増加した資金は3,388百万円となりました。これは主に借入による収入28,622百万円、借入金の返済による支出23,941百万円及び配当金の支払額1,077百万円によるものです。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ．受注状況ア．不動産事業の受注状況（契約状況） 前事業年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）当事業年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）分譲マンション49919,323,845913,726,63540718,459,6061807,902,502 イ．建設事業の受注状況 期首繰越残高（千円）期中受注高（千円）期中完成工事高（千円）期末繰越残高（千円）前事業年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）建築工事外部取引31,819,95034,558,22731,568,96734,809,210内部取引1,168,1822,123,2821,169,4642,122,000土木工事外部取引797,6601,026,3631,259,817564,206内部取引－22,000－22,000計33,785,79237,729,87233,998,24837,517,416当事業年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）建築工事外部取引34,809,21039,599,89535,165,12039,243,985内部取引2,122,000△1,055,7641,066,236－土木工事外部取引564,2062,094,5131,014,8071,643,912内部取引22,000－22,000－計37,517,41640,638,64437,268,16340,887,897 ｂ．販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自 2023年４月１日至 2024年３月31日）当連結会計年度（自 2024年４月１日至 2025年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産事業33,436,41722.328,554,537△14.6建設事業36,781,960△11.936,844,7990.2不動産管理事業10,771,790△18.710,819,1630.4その他33,485100.217,475△47.8合計81,023,654△1.676,235,977△5.9（注）１ 「その他」セグメントは、信用保証業から成っております。２ セグメント間の取引については相殺消去しております。 なお、参考のため不動産事業の営業収入の内訳は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）当連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産販売事業32,734,88024.927,582,524△15.7不動産賃貸事業364,33331.7569,40256.3その他附帯事業337,20314.3402,61019.4合計33,436,41724.928,554,537△14.6 不動産販売事業における販売の明細は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）当連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）数量金額（千円） 数量金額（千円） 前年同期比(％)前年同期比(％)新築マンション459戸17,927,536△14.7286戸13,185,680△26.5中古マンション（買取再販）74戸2,688,340△7.232戸1,098,059△59.2不動産証券化事業10物件9,465,926528.38物件11,041,54916.7戸建21戸749,922△20.129戸982,78531.1一棟売却（賃貸オフィスビル）1棟993,654－－－－その他（土地）6物件909,500207.13物件1,274,45040.1合計－32,734,88024.9－27,582,524△15.7 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたり、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 重要な会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要と考えるものは以下のとおりであります。 （繰延税金資産） 当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。 （固定資産の減損処理） 当社グループは、減損の兆候が認められる資産又は資産グループについて、減損の認識の判定を実施したうえで、回収可能価額（当該資産又は資産グループから得られる割引後将来キャッシュ・フローの総額もしくは当該資産又は資産グループの正味売却価額のいずれか高い方の金額）が帳簿価額を下回った場合、帳簿価額を回収可能価額まで減損し、減損した当該金額を減損損失として計上しております。そのため、当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。 (販売用不動産及び不動産事業支出金の評価) 当社グループは、販売用不動産及び不動産事業支出金について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 当社グループは、2024年７月に「日神グループ 中期経営計画」を発表いたしました。長期ビジョンでは、グループ各社が独自にかつ連携しながら「住みやすさ」のみならず「資産形成」や「投資対象の創出」などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」としてグループの発展を図ってまいります。中期経営計画は、長期ビジョンを達成するための基盤づくりのための期間と位置付けており、人材の確保・育成が最も重要な課題であると認識しております。 （マンション分譲事業） 土地の価格・建設費上昇の懸念要因は残りますが、単身世帯の増加に合わせ、コンパクトタイプのデュオステージシリーズの開発に注力します。特に、女性視点による使いやすさとデザインや品質の高さを訴求し、女性購入者の割合の拡大を図ります。ファミリータイプについても、神奈川・埼玉・千葉エリアにおいて効率的な空間設計や、柔軟な間取りの変更、リモートワークスペースの設置等、コンセプトを明確にした物件の開発に注力します。 （建設事業） 建設需要については減少傾向がみられますが、九州営業所・東北営業所での事業展開を強化するとともに、学校・老健施設等非住宅事業への進出を図ります。 （不動産管理事業） 賃貸管理事業・建物管理事業において、顧客との長期にわたる取引から得た大量データ・情報のストックをシステムの向上とAI技術により、業務の省力化を進めます。 また、不動産管理事業へ組み込むことを主眼としたOEM開発についても引き続き進めてまいります。 （不動産証券化事業） マンション分譲事業同様、地価上昇により用地の取得が難しくなっておりますが、日神不動産株式会社の住宅開発のノウハウや、マンション建設に強みを持つ多田建設株式会社の技術など、グループ会社の経営資源を生かし、優良な賃貸住宅の供給を進めてまいります。 ③ 経営成績の分析ａ．売上高 連結売上高は、不動産事業セグメントの売上高は減少し、建設事業セグメント及び不動産管理事業セグメントの売上高が微増した結果、76,235百万円（前年同期比5.9％減）にとどまりました。 ｂ．売上総利益 売上高が減少し、土地や建築資材の高騰により不動産事業セグメント及び不動産管理セグメントの利益率が低下したため、売上総利益は10,412百万円（前年同期比2.0％減）となりました。 ｃ．営業利益・経常利益 売上総利益は減少しましたが、販売費及び一般管理費の削減等により、営業利益及び経常利益はそれぞれ3,447百万円（前年同期比2.3％減）、3,069百万円（前年同期比4.8％減）となりました。 ｄ．親会社株主に帰属する当期純利益 経常利益の減少を受けて、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,057百万円（前年同期比2.3％減）となりました。 ④ 財政状態の分析ａ．総資産 前連結会計年度末より11,300百万円増加し、133,300百万円（前年度末比9.3％増）となりました。 この主な原因は、現金及び預金の減少3,576百万円、電子記録債権の増加1,323百万円、未収入金の減少1,116百万円、販売用不動産の増加7,502百万円、不動産事業支出金の増加6,103百万円であります。 ｂ．負債 前連結会計年度末より9,339百万円増加し、63,924百万円（前年度末比17.1％増）となりました。 この主な原因は、短期借入金の減少2,174百万円、１年内返済予定の長期借入金の増加7,328百万円、長期借入金の増加3,926百万円、電子記録債務の減少2,262百万円であります。 ｃ．純資産 前連結会計年度末より1,961百万円増加し、69,376百万円（前年度末比2.9％増）となりました。 この主な原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加2,057百万円、剰余金の配当による減少1,078百万円によるものであります。 ⑤ 流動性及び資金の源泉ａ．キャッシュ・フロー 「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 ｂ．財務政策 当社グループの中心となる、マンション分譲事業は、物件ごとに土地の購入からマンションの建設、販売までを１つのプロジェクトとしております。従来から、新規プロジェクトにあわせ、主に用地購入資金を金融機関より借入しており、物件竣工時には該当する借入金を全額返済しており、金融機関との取引動向は良好に推移しております。
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念としております。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」として、グループの発展を図ります。 (2）経営環境不動産業界においては、開発用地の取得コストや建築コストの高騰に伴う販売価格の上昇、また、住宅ローン金利の先行きの不透明感など住宅需要は様々な外的要因によって左右される不安定な事業環境となっています。首都圏（１都３県）においては、人口流入が続いているものの、少子高齢化の進行に伴い、マンションの新規分譲事業は安定的に拡大を図ることが困難になると予想されます。建設業界においては、受注高は高い水準を維持しておりますが、人材確保が困難なことや、これに伴い人件費が上昇していること及び建築資材費が上昇傾向にあることなど、今後更に厳しくなることが見込まれます。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① 不動産事業 不動産事業においては、景気回復傾向が続く中、需要は底堅く推移しております。新築マンション分譲事業においては、首都圏郊外の物件開発を進める等、建設コストの上昇に対応します。売上高の拡大については円安による海外投資家の日本不動産に対する需要が回復していることから、資産運用に特化した物件の開発・分譲を進めます。不動産証券化事業においては、引き続き私募REIT向けを中心に賃貸用不動産の開発を推進すると共に、投資顧問業での預かり資産残高1,000億円を目標に、グループ各社の連携、大手上場投資法人との協業を活かしつつ、物件収集力・取得力・運用力を向上させます。また、日神不動産においてウエアハウジング機能を強化することにより収益の安定化を図ります。人材の確保及び育成については、人的資本投資を拡大し、新卒社員の教育・研修を強化するとともに、資格取得の支援や手当の拡充により人材の確保を図ります。 ② 建設事業 多田建設株式会社は、マンション建設に強みを持つ建設会社であります。 同一グループ内に不動産デベロッパーと建設会社がある希少性を生かし、当社グループが開発する分譲マンションの品質向上と顧客ニーズの素早い取り込みを図るとともに、グループ外部のマンション工事等を積極的に受注することによりグループの安定化と拡大を図ります。 また、首都圏、近畿圏に加えて九州営業所・東北営業所での事業展開を強化するとともに、学校・老健施設等の非住宅事業への進出を図ります。③ 不動産管理事業 分譲マンション・賃貸マンションを問わず、長期にわたり不動産を管理又は管理受託することに加え、リフォーム業や仲介業などを手掛けております。また、近年行っている老人ホームの開発事業等のように幅広い需要に対応した継続的な事業の発展を図ります。 また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としており、配当性向は50％を目安としております。 今後、より一層の企業価値向上を実現すべく、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践していく予定です。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念としております。グループ各社が独自にかつ連携しながら、「住みやすさ」に加え、居住者の資産形成や投資家向けの安定的な投資対象の創出などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」として、グループの発展を図ります。 (2）経営環境不動産業界においては、開発用地の取得コストや建築コストの高騰に伴う販売価格の上昇、また、住宅ローン金利の先行きの不透明感など住宅需要は様々な外的要因によって左右される不安定な事業環境となっています。首都圏（１都３県）においては、人口流入が続いているものの、少子高齢化の進行に伴い、マンションの新規分譲事業は安定的に拡大を図ることが困難になると予想されます。建設業界においては、受注高は高い水準を維持しておりますが、人材確保が困難なことや、これに伴い人件費が上昇していること及び建築資材費が上昇傾向にあることなど、今後更に厳しくなることが見込まれます。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① 不動産事業 不動産事業においては、景気回復傾向が続く中、需要は底堅く推移しております。新築マンション分譲事業においては、首都圏郊外の物件開発を進める等、建設コストの上昇に対応します。売上高の拡大については円安による海外投資家の日本不動産に対する需要が回復していることから、資産運用に特化した物件の開発・分譲を進めます。不動産証券化事業においては、引き続き私募REIT向けを中心に賃貸用不動産の開発を推進すると共に、投資顧問業での預かり資産残高1,000億円を目標に、グループ各社の連携、大手上場投資法人との協業を活かしつつ、物件収集力・取得力・運用力を向上させます。また、日神不動産においてウエアハウジング機能を強化することにより収益の安定化を図ります。人材の確保及び育成については、人的資本投資を拡大し、新卒社員の教育・研修を強化するとともに、資格取得の支援や手当の拡充により人材の確保を図ります。 ② 建設事業 多田建設株式会社は、マンション建設に強みを持つ建設会社であります。 同一グループ内に不動産デベロッパーと建設会社がある希少性を生かし、当社グループが開発する分譲マンションの品質向上と顧客ニーズの素早い取り込みを図るとともに、グループ外部のマンション工事等を積極的に受注することによりグループの安定化と拡大を図ります。 また、首都圏、近畿圏に加えて九州営業所・東北営業所での事業展開を強化するとともに、学校・老健施設等の非住宅事業への進出を図ります。③ 不動産管理事業 分譲マンション・賃貸マンションを問わず、長期にわたり不動産を管理又は管理受託することに加え、リフォーム業や仲介業などを手掛けております。また、近年行っている老人ホームの開発事業等のように幅広い需要に対応した継続的な事業の発展を図ります。 また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としており、配当性向は50％を目安としております。 今後、より一層の企業価値向上を実現すべく、資本コスト・資本収益性や株価を意識した経営を実践していく予定です。
MD&A（経営者による分析）
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による行動制限の緩和が進み、経済活動の正常化に向かいました。しかしながら、ウクライナ情勢や中東情勢などの地政学的なリスクや原材料・エネルギー価格の高騰、急激な円安の進行など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。 こうした中、当社グループの当連結会計年度の売上高は81,023百万円（前年同期比1.6％減）となり、売上総利益は10,622百万円（前年同期比2.6％減）、営業利益が3,528百万円（前年同期比15.9％減）、経常利益が3,224百万円（前年同期比20.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,105百万円（前年同期比23.8％減）となりました。 報告セグメントにて区分した場合の売上高は以下のとおりです。 ａ．不動産事業 不動産販売事業の不動産証券化事業向けの売上が増加したため、売上高は、33,436百万円（前年同期比22.3％増）となりましたが、新築分譲マンションに比して利益率が相対的に低いことから、セグメント利益は2,042百万円（前年同期比11.8％減）となりました。 （不動産事業セグメントにおける営業状況）ア．新築マンション 2023年３月期（2022年４月～2023年３月）2024年３月期（2023年４月～2024年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）615159443334当期完成（戸）06405170073355当期引渡（戸）5604459151172361振替（戸）00000007期末在庫（戸）1515944333421 イ．中古マンション（買取再販） 2023年３月期（2022年４月～2023年３月）2024年３月期（2023年４月～2024年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）2240396053343332当期仕入（戸）30284421813184当期引渡（戸）1229232827141914期末在庫（戸）4039605334333222 ウ．戸建 2023年３月期（2022年４月～2023年３月）2024年３月期（2023年４月～2024年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３期首在庫（戸）33422858当期完成（戸）103471211010当期引渡（戸）102676474期末在庫（戸）342285814 エ．未完成在庫（事業支出金） 2023年３月期（2022年４月～2023年３月）2024年３月期（2023年４月～2024年３月）６月末９月末12月末３月末６月末９月末12月末３月末事業支出金（百万円）14,26415,67517,78610,78411,63718,25217,75013,912（注）１ 事業支出金は主に土地代及び建築代金の一部です。２ 2024年３月末に計上している事業支出金にかかる物件の販売計画は、売上高約48,800百万円です。 ｂ．建設事業 多田建設株式会社の売上高は36,781百万円（前年同期比11.9％減）となりましたが、価格転嫁等による利益率の改善により、セグメント利益は795百万円（前年同期比13.0％増）となりました。 ｃ．不動産管理事業 不動産管理事業は、マンションの共用部分の管理、ビル管理、賃貸物件の管理受託、これら管理業務に伴うリフォームや大規模修繕等の工事及び賃貸物件の販売を行っております。 賃貸物件の販売が減少したため、売上高は10,771百万円（前年同期比18.7％減）、セグメント利益は1,084百万円（前年同期比26.0％減）となりました。営業収入の内訳区分前事業年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日）当事業年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産売上高6,342,318△14.93,441,471△45.7工事完成売上高2,590,80831.52,970,32714.6受託料収入3,459,3920.23,534,7642.2賃貸収入443,438△15.3430,833△2.8その他410,814△4.0394,394△4.0合計13,246,772△4.210,771,790△18.7 d．その他 「その他」は日神ファイナンス株式会社他１社となっております。日神ファイナンス株式会社は、少額の新規貸付を若干行っておりますが、縮小均衡を目指しております。 売上高は33百万円（前年同期比100.2％増）、セグメント利益は9百万円（前年同期比74.0％増）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度に比べて3,102百万円減少して33,001百万円となりました。 当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動の結果減少した資金は374百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益3,235百万円、売上債権の減少額2,020百万円、棚卸資産の増加額824百万円、仕入債務の減少額3,107百万円、法人税等の支払額1,303百万円によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動の結果減少した資金は1,684百万円となりました。これは主に定期預金の払戻しによる収入40,657百万円及び定期預金の預入による支出40,736百万円によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動の結果減少した資金は1,043百万円となりました。これは主に借入による収入28,708百万円、借入金の返済による支出28,478百万円及び配当金の支払額1,032百万円によるものです。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ．受注状況ア．不動産事業の受注状況（契約状況） 前事業年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日）当事業年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）分譲マンション45518,969,9611255,018,66749919,323,845913,726,635 イ．建設事業の受注状況 期首繰越残高（千円）期中受注高（千円）期中完成工事高（千円）期末繰越残高（千円）前事業年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日）建築工事外部取引37,826,31432,560,11238,566,47631,819,950内部取引1,456,2641,191,4271,479,5091,168,182土木工事外部取引1,272,1931,609,7492,084,282797,660内部取引－－－－計40,554,77135,361,28842,130,26733,785,792当事業年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）建築工事外部取引31,819,95034,558,22731,568,96734,809,210内部取引1,168,1822,123,2821,169,4642,122,000土木工事外部取引797,6601,026,3631,259,817564,206内部取引－22,000－22,000計33,785,79237,729,87233,998,24837,517,416 ｂ．販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自 2022年４月１日至 2023年３月31日）当連結会計年度（自 2023年４月１日至 2024年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産事業27,349,493△14.833,436,41722.3建設事業41,735,05317.536,781,960△11.9不動産管理事業13,246,772△4.210,771,790△18.7その他16,725△38.733,485100.2合計82,348,0451.081,023,654△1.6（注）１ 「その他」セグメントは、信用保証業から成っております。２ セグメント間の取引については相殺消去しております。 なお、参考のため不動産事業の営業収入の内訳は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日）当連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）金額（千円）前年同期比(％)金額（千円）前年同期比(％)不動産販売事業26,759,363△15.032,734,88024.9不動産賃貸事業276,621△16.2364,33331.7その他附帯事業313,5082.3337,20314.3合計27,349,493△14.833,436,41724.9 不動産販売事業における販売の明細は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日）当連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）数量金額（千円） 数量金額（千円） 前年同期比(％)前年同期比(％)新築マンション528戸21,010,96315.1459戸17,927,536△14.7中古マンション（買取再販）92戸2,896,463△8.374戸2,688,340△7.2不動産証券化事業2物件1,617,158△82.710物件9,465,926485.3戸建25戸938,57828.121戸749,922△20.1一棟売却（賃貸オフィスビル）－－－1棟993,654－その他（土地）5物件296,200－6物件909,500207.1合計－26,759,363△15.0－32,734,88022.3 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたり、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 重要な会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要と考えるものは以下のとおりであります。 （繰延税金資産） 当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。 （固定資産の減損処理） 当社グループは、減損の兆候が認められる資産又は資産グループについて、減損の認識の判定を実施したうえで、回収可能価額（当該資産又は資産グループから得られる割引後将来キャッシュ・フローの総額もしくは当該資産又は資産グループの正味売却価額のいずれか高い方の金額）が帳簿価額を下回った場合、帳簿価額を回収可能価額まで減損し、減損した当該金額を減損損失として計上しております。そのため、当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。 (販売用不動産及び不動産事業支出金の評価) 当社グループは、販売用不動産及び不動産事業支出金について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 当社グループは、2021年４月１日付で「日神グループ 長期ビジョン・中期経営計画」を発表いたしました。長期ビジョンでは、グループ各社が独自にかつ連携しながら「住みやすさ」のみならず「資産形成」や「投資対象の創出」などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」としてグループの発展を図ってまいります。中期経営計画は、長期ビジョンを達成するための基盤づくりのための期間と位置付けており、人材の確保・育成が最も重要な課題であると認識しております。 （マンション分譲事業） 土地の価格・建設費上昇の懸念要因は残りますが、単身世帯の増加に合わせ、コンパクトタイプのデュオステージシリーズの開発に注力します。特に、女性視点による使いやすさとデザインや品質の高さを訴求し、女性購入者の割合の拡大を図ります。ファミリータイプについても、神奈川・埼玉・千葉エリアにおいて効率的な空間設計や、柔軟な間取りの変更、リモートワークスペースの設置等、コンセプトを明確にした物件の開発に注力します。 （建設事業） 建設需要については減少傾向がみられますが、九州営業所・東北営業所での事業展開を強化するとともに、学校・老健施設等非住宅事業への進出を図ります。 （不動産管理事業） 賃貸管理事業・建物管理事業において、顧客との長期にわたる取引から得た大量データ・情報のストックをシステムの向上とAI技術により、業務の省力化を進めます。 また、不動産管理事業へ組み込むことを主眼としたOEM開発についても引き続き進めてまいります。 （不動産証券化事業） マンション分譲事業同様、地価上昇により用地の取得が難しくなっておりますが、日神不動産株式会社の住宅開発のノウハウや、マンション建設に強みを持つ多田建設株式会社の技術など、グループ会社の経営資源を生かし、優良な賃貸住宅の供給を進めてまいります。 ③ 経営成績の分析ａ．売上高 連結売上高は、不動産事業セグメントの売上高は増加しましたが、建設事業セグメント及び不動産管理事業セグメントの売上高が減少した結果、81,023百万円（前年同期比1.6％減）にとどまりました。 ｂ．売上総利益 売上高は増加しましたが、土地や建築資材の高騰により各セグメントとも利益率が低下したため、売上総利益は10,622百万円（前年同期比2.6％減）となりました。 ｃ．営業利益・経常利益 売上総利益は減少しましたが、販売費及び一般管理費の削減等により、営業利益及び経常利益はそれぞれ3,528百万円（前年同期比15.9％減）、3,224百万円（前年同期比20.5％減）となりました。 ｄ．親会社株主に帰属する当期純利益 経常利益の減少を受けて、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,105百万円（前年同期比23.8％減）となりました。 ④ 財政状態の分析ａ．総資産 前連結会計年度末より1,066百万円増加し、121,999百万円（前年度末比0.9％増）となりました。 この主な原因は、現金及び預金の減少3,023百万円、電子記録債権の減少2,014百万円、未収入金の増加870百万円、不動産事業支出金の増加4,954百万円であります。 ｂ．負債 前連結会計年度末より540百万円減少し、54,584百万円（前年度末比1.0％減）となりました。 この主な原因は、短期借入金の減少4,881百万円、長期借入金の増加7,831百万円、電子記録債務の減少3,200百万円であります。 ｃ．純資産 前連結会計年度末より1,607百万円増加し、67,415百万円（前年度末比2.4％増）となりました。 この主な原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加2,105百万円、剰余金の配当による減少1,031百万円によるものであります。 ⑤ 流動性及び資金の源泉ａ．キャッシュ・フロー 「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 ｂ．財務政策 当社グループの中心となる、マンション分譲事業は、物件ごとに土地の購入からマンションの建設、販売までを１つのプロジェクトとしております。従来から、新規プロジェクトにあわせ、主に用地購入資金を金融機関より借入しており、物件竣工時には該当する借入金を全額返済しており、金融機関との取引動向は良好に推移しております。
経営方針・経営戦略
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念とし、「総合不動産・建設業」としてのグループの発展を目標としております。「マンション分譲事業（不動産事業）」「建設事業」「不動産管理事業」「不動産証券化事業（不動産事業）」を４本柱とし、各事業の連携を図ると同時に、各事業が独自に成長戦略を描き、事業を強化・拡大することにより、企業価値の向上を図ります。 (2）経営環境不動産業界においては、建築コストの高騰等により住宅需要は郊外を中心に弱含みが続くものと思われます。首都圏（１都３県）においては、人口流入が続いているものの、少子高齢化の進行に伴い、マンションの新規分譲事業は安定的に拡大を図ることが困難になると予想されます。建設業界においては、受注高は高い水準を維持しておりますが、人材確保が困難なことや、これに伴い人件費が上昇していること及び建築資材費が上昇傾向にあることなど、今後厳しくなることが見込まれます。また、新型コロナウイルスの感染拡大が懸念されるところであり、リモートワーク等働き方の見直しが急速に進んでおります。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① マンション分譲事業（不動産事業） 日神不動産株式会社が行うマンション分譲事業を中心としております。用地価格及び建築コストの高止まりによる分譲価格の高騰を解決すべく、各社の経営資源を集め、マンション用地の仕入れ、企画から建設、販売、物件完成後のマンション管理、更には売却時の仲介や賃貸の募集、リノベーションなど一貫した体制を強化し、顧客サービスの向上とグループ経営の効率化を図ります。 ② 建設事業 多田建設株式会社は、マンション建設に強みを持つ建設会社であります。同一グループ内に不動産デベロッパーと建設会社がある希少性を生かし、当社グループが開発する分譲マンションの品質向上と顧客ニーズの素早い取り込みを図るとともに、グループ外部のマンション工事等を積極的に受注することによりグループの安定化と拡大を図ります。 ③ 不動産管理事業 分譲マンション・賃貸マンションを問わず、長期にわたり不動産を管理又は管理受託することに加え、リフォーム業や仲介業などを手掛けております。また、近年行っている老人ホームの開発事業等のように幅広い需要に対応した継続的な事業の発展を図ります。 ④ 不動産証券化事業（不動産事業） 当社が40年以上にわたり首都圏に特化して蓄積した、マンション分譲事業のノウハウを生かし、賃貸マンションの流動性が高い不動産証券化市場への積極的な事業展開を行っております。2013年に事業の中心となる日神不動産投資顧問株式会社を設立し、2018年３月には私募リート（日神プライベートレジリート投資法人）の運用を開始しました。今後も新規物件の組入を中心に、日神不動産株式会社が用地仕入・物件開発を行い、多田建設株式会社にて建設を行うことによりグループの継続的な売上に貢献することを目指しております。 ⑤ 新型コロナウイルス感染症対策 新型コロナウイルス感染症が世界的に猛威を振るっておりますが、我が国においては収束の兆しがみられるため、今後の業績に与える影響は限定的であると見込んでおります。しかしながら、第２波、第３波の可能性も否定できないため、リモートワーク等働き方の見直しを検討しております。 また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としております。また、配当性向は15％以上を目安としております。 この基本方針に基づき、当期の期末配当につきましては、普通配当16円に記念配当２円を含めた18円とさせていただきます。
対処すべき課題
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものです。(1）経営方針当社グループは、信用を重んじ、有為の人材育成に努め、事業活動を通じて豊かな生活環境を創造し、社会に貢献することを共通理念とし、「総合不動産・建設業」としてのグループの発展を目標としております。「マンション分譲事業（不動産事業）」「建設事業」「不動産管理事業」「不動産証券化事業（不動産事業）」を４本柱とし、各事業の連携を図ると同時に、各事業が独自に成長戦略を描き、事業を強化・拡大することにより、企業価値の向上を図ります。 (2）経営環境不動産業界においては、建築コストの高騰等により住宅需要は郊外を中心に弱含みが続くものと思われます。首都圏（１都３県）においては、人口流入が続いているものの、少子高齢化の進行に伴い、マンションの新規分譲事業は安定的に拡大を図ることが困難になると予想されます。建設業界においては、受注高は高い水準を維持しておりますが、人材確保が困難なことや、これに伴い人件費が上昇していること及び建築資材費が上昇傾向にあることなど、今後厳しくなることが見込まれます。また、新型コロナウイルスの感染拡大が懸念されるところであり、リモートワーク等働き方の見直しが急速に進んでおります。 (3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題① マンション分譲事業（不動産事業） 日神不動産株式会社が行うマンション分譲事業を中心としております。用地価格及び建築コストの高止まりによる分譲価格の高騰を解決すべく、各社の経営資源を集め、マンション用地の仕入れ、企画から建設、販売、物件完成後のマンション管理、更には売却時の仲介や賃貸の募集、リノベーションなど一貫した体制を強化し、顧客サービスの向上とグループ経営の効率化を図ります。 ② 建設事業 多田建設株式会社は、マンション建設に強みを持つ建設会社であります。同一グループ内に不動産デベロッパーと建設会社がある希少性を生かし、当社グループが開発する分譲マンションの品質向上と顧客ニーズの素早い取り込みを図るとともに、グループ外部のマンション工事等を積極的に受注することによりグループの安定化と拡大を図ります。 ③ 不動産管理事業 分譲マンション・賃貸マンションを問わず、長期にわたり不動産を管理又は管理受託することに加え、リフォーム業や仲介業などを手掛けております。また、近年行っている老人ホームの開発事業等のように幅広い需要に対応した継続的な事業の発展を図ります。 ④ 不動産証券化事業（不動産事業） 当社が40年以上にわたり首都圏に特化して蓄積した、マンション分譲事業のノウハウを生かし、賃貸マンションの流動性が高い不動産証券化市場への積極的な事業展開を行っております。2013年に事業の中心となる日神不動産投資顧問株式会社を設立し、2018年３月には私募リート（日神プライベートレジリート投資法人）の運用を開始しました。今後も新規物件の組入を中心に、日神不動産株式会社が用地仕入・物件開発を行い、多田建設株式会社にて建設を行うことによりグループの継続的な売上に貢献することを目指しております。 ⑤ 新型コロナウイルス感染症対策 新型コロナウイルス感染症が世界的に猛威を振るっておりますが、我が国においては収束の兆しがみられるため、今後の業績に与える影響は限定的であると見込んでおります。しかしながら、第２波、第３波の可能性も否定できないため、リモートワーク等働き方の見直しを検討しております。 また、当社は、株主の皆様に対する利益の還元を会社運営における重要課題の一つとして認識しております。株主重視の方針に加え、今後の事業展開等を勘案し、内部留保にも意を用い、業績に応じた適正配当を行うとともに、長期的な安定配当を維持することを基本方針としております。また、配当性向は15％以上を目安としております。 この基本方針に基づき、当期の期末配当につきましては、普通配当16円に記念配当２円を含めた18円とさせていただきます。
MD&A（経営者による分析）
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度（自 2019年４月１日 至 2020年３月31日）におけるわが国経済は、第４四半期の後半に起こった「新型コロナウイルス感染症」が中国から北米、ヨーロッパへと世界規模で拡大したことによるインバウンド需要の減少や外出自粛による消費の減少が影響し、緩やかな拡大基調から急激な減速へと転じました。 不動産業界では、首都圏の分譲マンションの供給戸数において、2019年度は28,563戸となり、1992年以来の３万戸割れとなりました（不動産調査機関調べ）。 一方で建設業界においては、2019年の全国の受注高は、85兆6,297億円（前年比2.2％増）となり高水準を維持しました（国土交通省 建設工事受注動態統計調査報告）。 このような状況の中で、当社は2020年１月１日付で持株会社体制に移行いたしました。各事業会社の権限を強化し責任を明確化した上で、グループとしての求心力を高め、さらなる発展を目指してまいります。 また、当連結会計年度は、当社グループが2016年６月にスタートさせた中期経営計画 ～NISSHIN NEXT STAGE～ の最終年度にあたりましたが、計画当初の数値目標は未達となりました。原因と分析を踏まえて次に策定する中期経営計画につきましては、新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の見通しが困難であることから、本年中の発表を目指して検討しております。 当連結会計年度の売上高は82,116百万円（前年同期比3.2％増）となりました。 前連結会計年度と比較して売上高は増加したものの、売上総利益は12,198百万円（前年同期比8.1％減）となり、販売費及び一般管理費が増加した結果、営業利益及び経常利益はそれぞれ5,058百万円（前年同期比19.0％減）、4,745百万円（前年同期比20.5％減）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は3,949百万円（前年同期比5.7％減）となりました。 報告セグメントにて区分した場合の売上高は以下のとおりです。 なお、第２四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。 ａ．不動産事業 売上高は、分譲マンションの販売戸数が前期を上回りましたが、単価の低い単身者・ディンクス向けの物件の割合が増加したため、23,736百万円（前年同期比15.7％減）となりました。また、セグメント利益は、販売費及び一般管理費の減少率が売上高の減少率を下回ったため、1,064百万円（前年同期比44.7％減）となりました。 （不動産事業セグメントにおける営業状況）ア．分譲戸数の推移 2019年３月期（2018年４月～2019年３月）2020年３月期（2019年４月～2020年３月）期間（月）４～６７～９10～12１～３４～６７～９10～12１～３戸数（戸）61138513217122456252 イ．完成在庫の推移 2016年３月末2017年３月末2018年３月末2019年３月末2020年３月期（2019年４月～2020年３月） ６月末９月末12月末３月末パレステージ（戸）2661666689657059147デュオステージ（戸）54492332411308953その他8614412――合計328221103125107202148200 ウ．未完成在庫（事業支出金） 2016年３月末2017年３月末2018年３月末2019年３月末2020年３月期（2019年４月～2020年３月） ６月末９月末12月末３月末事業支出金（百万円）12,44610,60014,97713,98115,21010,05813,20111,962（注）１ 事業支出金は主に土地代および建築代金の一部です。２ 2020年３月末に計上している事業支出金にかかる物件の販売計画は、売上高約43,000百万円です。３ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 ｂ．建設事業 多田建設株式会社の建設受注は前期に引き続き堅調に推移し、売上高は47,707百万円（前年同期比8.5％増）となりましたが、建設コスト、労務費の増加によりセグメント利益は3,023百万円（前年同期比7.7％減）となりました。 ｃ．不動産管理事業 不動産管理事業は、マンションの共用部分の管理、ビル管理、賃貸物件の管理受託、これら管理業務に伴うリフォームや大規模修繕等の工事及び賃貸物件の販売を行っております。賃貸物件の販売が増加したため、売上高は13,386百万円（前年同期比6.2％増）、セグメント利益は1,386百万円（前年同期比15.8％増）となりました。 d．その他 当社が所有していた株式会社平川カントリークラブの株式の全てを譲渡したことに伴い、第１四半期末日をみなし譲渡日として同社を連結の範囲から除外し、第２四半期連結会計期間より「ゴルフ場事業セグメント」を廃止しております。そのため、同セグメントの第１四半期連結会計期間までの数値を「その他」に含めております。 米国のゴルフ場はゴルフ場資産を全て一括して賃貸しております。なお、フォレスト オークス カントリークラブ，INC．は、第２四半期連結会計期間において清算結了しているため、米国ゴルフ場はハンターズ クリーク ゴルフ コース，INC．１社のみとなっております。 日神ファイナンス株式会社は、少額の新規貸付を若干行っておりますが、縮小均衡を目指しております。売上高は341百万円（前年同期比55.0％減）、セグメント損失は70百万円（前年同期196百万円の損失）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度に比べて5,180百万円増加して33,378百万円となりました。 当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動の結果増加した資金は545百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益4,904百万円、仕入債務の増加額3,319百万円、たな卸資産の増加額3,935百万円、売上債権の増加額1,106百万円、法人税等の支払額2,156百万円、関係会社株式売却益549百万円によるものです。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動の結果増加した資金は4,808百万円となりました。これは主に定期預金の払戻しによる収入45,343百万円、投資有価証券の売却及び償還による収入943百万円、定期預金の預入による支出40,239百万円、投資有価証券の取得による支出849百万円、有形及び無形固定資産の取得による支出711百万円によるものです。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動の結果使用した資金は174百万円となりました。これは主に借入による収入26,528百万円、借入金の返済による支出25,637百万円及び配当金の支払額750百万円によるものです。 ③ 生産、受注及び販売の実績ａ．受注状況ア．不動産事業の受注状況（契約状況）セグメントの名称前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）戸数（戸）金額（千円）不動産事業（マンション分譲事業）50819,687,154421,504,06167621,013,6691153,460,171（注） 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 イ．建設事業の受注状況セグメントの名称前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）期末受注残高（千円）期末受注残高（千円）建設事業 （土木工事）664,695425,240（建築工事）41,375,32835,899,722合計42,040,02336,324,962（注）１ 他に当社グループ向け工事受注残高が前連結会計年度5,705,700千円、当連結会計年度3,695,050千円あります。２ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 ｂ．販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）金額（千円）前年同期比金額（千円）前年同期比不動産事業28,039,173△2.423,608,899△15.8建設事業38,313,986△2.344,963,24217.4不動産管理事業12,524,429△2.713,314,7666.3その他730,6373.1229,276△68.6合計79,608,227△2.382,116,1843.2（注）１ 「その他」セグメントは、ゴルフ場事業、賃貸ゴルフ場事業、信用保証業から成っております。２ セグメント間の取引については相殺消去しております。３ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 なお、参考のため不動産事業の営業収入の内訳は次のとおりであります。区分前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）金額（千円）金額（千円）不動産販売事業25,635,28622,184,097不動産賃貸事業332,576463,166その他附帯事業463,81870,265合計26,431,68122,717,530（注） 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 不動産販売事業における販売の明細は次のとおりであります。ア．不動産販売の内訳区分前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）金額（千円）金額（千円）マンション22,578,99119,057,559不動産証券化事業2,879,4003,039,500その他176,89487,038合計25,635,28622,184,097（注） 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 イ．地域別販売状況（マンション） 前連結会計年度（自 2018年４月１日至 2019年３月31日）当連結会計年度（自 2019年４月１日至 2020年３月31日）地域名戸数（戸）金額（千円）構成比（％）戸数（戸）金額（千円）構成比（％）東京都42216,684,98873.949115,636,80082.1神奈川県1265,096,31022.6932,780,42914.6埼玉県23797,6933.519640,3303.4合計57122,578,991100.060319,057,559100.0（注） 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたり、損益または資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 重要な会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定うち、特に重要と考えるものは以下のとおりであります。 なお、新型コロナウイルスの感染拡大が当連結会計年度の業績に与える影響は軽微であります。また、翌連結会計年度においても、第２四半期にかけて緩やかに収束していくと想定しており、重要な会計上の見積りの変更は見込んでおりません。 （繰延税金資産） 当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。 （固定資産の減損処理） 当社グループは、減損の兆候が認められる資産又は資産グループについて、回収可能価額（当該資産又は資産グループから得られる割引後将来キャッシュ・フローの総額もしくは当該資産又は資産グループの正味売却価額のいずれか高い方の金額）が帳簿価額を下回った場合、帳簿価額を回収可能価額まで減損し、減損した当該金額を減損損失として計上しております。そのため、当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。 (販売用不動産及び不動産事業支出金の評価) 当社グループは、販売用不動産及び不動産事業支出金について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上します。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 当社は、2020年１月１日付で持株会社体制に移行いたしました。各事業会社の権限を強化し責任を明確化した上で、グループとしての求心力を高め、また、総合不動産・建設業としてグループの更なる発展を目指し、以下のような施策に取り組んでおります。（マンション分譲事業） 土地の価格・建設費上昇の懸念要因は残りますが、単身世帯の増加に合わせ、コンパクトタイプのデュオステージシリーズを強化し、また、ファミリータイプについても、特色のある物件の企画・販売により、供給戸数の増加を図ります。 （建設事業） 旺盛な建設需要は、2021年の東京オリンピックに向けて続いていくものと予想されます。 当社グループにおきましても、中国・九州の地方都市の受注増加により、売上高は順調に増える見込みであります。 （不動産管理事業） 日神不動産株式会社の新規分譲による管理物件の増加の他、M&Aにより、不動産周辺業務への進出を図ります。 （不動産証券化事業） マンション分譲事業同様、地価上昇により用地の取得が難しくなっておりますが、日神不動産株式会社の住宅開発のノウハウや、マンション建設に強みを持つ多田建設株式会社の技術など、グループ会社の経営資源を生かし、優良な賃貸住宅の供給を進めてまいります。 ③ 経営成績の分析ａ．売上高 連結売上高は、建設事業セグメント及び不動産管理事業セグメントにおいて売上高が増加したことから、82,116百万円（前年同期比3.2％増）となりました。 ｂ．売上総利益 売上高は増加したものの、不動産事業セグメント及び建設事業セグメントにおける利益率の低下により、売上総利益は12,198百万円（前年同期比8.1％減）となりました。 ｃ．営業利益・経常利益 販売費及び一般管理費が増加した結果、営業利益及び経常利益はそれぞれ5,058百万円（前年同期比19.0％減）、4,745百万円（前年同期比20.5％減）となりました。 ｄ．親会社株主に帰属する当期純利益 親会社株主に帰属する当期純利益は、3,949百万円（前年同期比5.7％減）となりました。 ④ 財政状態の分析ａ．総資産 前連結会計年度末より4,794百万円増加し、108,503百万円（前年度末比4.6％増）となりました。 この主な原因は、販売用不動産の増加9,493百万円、受取手形・完成工事未収入金等の増加974百万円、建物及び建築物の増加967百万円、不動産事業支出金の減少5,811百万円、土地の減少371百万円であります。 ｂ．負債 前連結会計年度末より1,418百万円増加し、49,746百万円（前年度末比2.9％増）となりました。 この主な原因は、長期借入金の増加3,970百万円、電子記録債務の増加2,481百万円、短期借入金の減少2,927百万円、社債の減少918百万円、未払法人税等の減少1,008百万円であります。 ｃ．純資産 前連結会計年度末より3,376百万円増加し、58,756百万円（前年度末比6.1％増）となりました。 この主な原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加3,949百万円、為替換算調整額の取崩しによる増加300百万円、剰余金の配当による減少750百万円によるものであります。 ⑤ 流動性及び資金の源泉ａ．キャッシュ・フロー 「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 ｂ．財務政策 当社グループの中心となる、マンション分譲事業は、物件ごとに土地の購入からマンションの建設、販売までを１つのプロジェクトとしております。従来から、新規プロジェクトにあわせ、主に用地購入資金を金融機関より借入しており、物件竣工時には該当する借入金を全額返済しており、金融機関との取引動向は良好に推移しております。