事業の概要
- 不動産FC事業展開センチュリー21・ジャパンは、不動産仲介業のフランチャイズシステム「センチュリー21」を日本で展開しています。これは、米国デラウェア州法人センチュリー21・リアルエステートLLCが開発したブランドとシステムを、日本の加盟店に提供するビジネスモデルです。これにより、不動産仲介業者が「センチュリー21」のブランド力とノウハウを活用できるようになります。
- 収益源は加盟店主な収益源は、加盟店から受け取る加盟金、契約更新料、そしてサービスフィーです。特にサービスフィーは加盟店の売上と連動する定率制で、これが営業収益の大半を占めます。その他、ITサービス収入なども収益の一部を構成しており、加盟店が増え、各店舗の売上が伸びるほど、会社の収益も増加する仕組みです。
- 多岐にわたる加盟店支援フランチャイザーとして、単にブランドを提供するだけでなく、店舗ネットワークの拡充（加盟店募集）や、経営者・営業スタッフ向けの教育研修、情報システムの提供、テレビCMやウェブ広告などの共同広告活動も行っています。さらに、金融・保険サービスの斡旋や、加盟店をバックアップする各種サービス業務も提供し、加盟店の事業を多角的に支援しています。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
セグメント構成
- 不動産フランチャイズ事業センチュリー21・ジャパンは、不動産フランチャイズ事業の単一セグメントで構成されています。これは、不動産仲介業のフランチャイズシステム「センチュリー21」を日本国内で展開する事業であり、他の事業セグメントは存在しません。
- システム提供と支援このセグメントの主要な活動は、米国本部が開発した「センチュリー21マーク等」と「センチュリー21システム」を日本の加盟店に提供することです。これには、ブランド使用権の提供だけでなく、経営者や営業スタッフへの教育・研修、各種情報システムの提供、共同広告の実施、金融・保険サービスの斡旋、加盟店バックアップサービスなどが含まれます。
- 収益構造と規模収益は主に加盟金、更新料、サービスフィーから成り立っており、サービスフィーは加盟店の売上と連動します。2025年3月期末時点での店舗数は960店であり、この広範なネットワークが事業の基盤となっています。広告基金組合への拠出金も、ブランド知名度向上に貢献する重要な要素です。
有価証券報告書「事業の内容」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業の内容】当社の事業は、不動産フランチャイズ事業の単一セグメントにより構成されております。当社は、不動産仲介業のフランチャイズ システム(センチュリー21)を日本において展開しているフランチャイザーであります。事業内容は、米国デラウェア州法人センチュリー21・リアルエステートＬＬＣ(国際本部)が開発した「センチュリー21マーク等」及び「センチュリー21システム」をフランチャイジー(加盟店)に提供することであり、その対価として、加盟金、更新料、サービスフィーを受け取っております。具体的には、フランチャイザーとして、店舗ネットワークの拡充(下記①)と業務支援サービス(下記②～⑥)を行っております。①フランチャイズ加盟店の募集②フランチャイズ加盟店の経営者、管理者並びに営業スタッフに対する教育・研修③各種情報システムの提供④マスメディア並びにウェブによる共同広告の実施⑤加盟店及び加盟店の顧客に対する金融・保険サービスの斡旋⑥加盟店をバックアップするための各種サービス業務の実施(１) 事業の系統図 ※ 2026年３月期末店舗数 934店 (２) センチュリー21フランチャイズ広告基金組合は当社と全加盟店の共同拠出により設立された広告基金を管理・運営する団体であります。同基金に対する拠出金は当社が加盟店から受領するサービスフィー収入の10％相当額(当該拠出金は当社の損益計算書上、発生主義に基づき営業原価に計上しております。)及び加盟店からの月額12万円(加盟時に一時金36万円、４か月目から毎月12万円)であり、2026年３月期の総額は現金ベースで1,522百万円(当社402百万円、加盟店1,120百万円)となっております。同基金組合は“センチュリー21”の一般的知名度向上を目的に全加盟店の共同の利益のためにのみ実施される広告・広報活動等に使用され、原則繰越金(余剰金)が発生しないよう当年度中に費消する方針で運営されております。なお、当社は善管注意義務のある管理者として、拠出金を徴収し、広告・広報活動等だけに同基金を使用する義務を負っており、その使用明細を示した現金収支計算書を国際本部及び全加盟店向けに毎期報告しております。
事業の優位性（モート）
事業の質（有価証券報告書から抽出）
数字に出ない事業の性質を、同じ物差しで全銘柄そろえています。FY2025時点の記載が出典です。
| 価格決定力値上げを通せるか。強いほどインフレ耐性が高い | 中程度 フランチャイズシステム提供とブランド力によるが、外部環境の影響を受ける。 |
|---|---|
| 参入障壁新規参入を阻む要因の種類 | ブランド 「センチュリー21マーク等」及び「センチュリー21システム」のブランドとネットワーク。 |
| 顧客集中度特定顧客への依存度。高いほど失注リスクが大きい | 低い（分散） |
| 景気敏感度業績が景気循環にどれだけ振られるか | シクリカル |
| 設備投資の性質稼いだ現金がどれだけ設備維持に消えるか | 軽い（資本不要） |
| 規制依存規制は障壁にも足枷にもなる | 高い |
会社が挙げる主要リスク：不動産市況等の外部環境による業績変動 ／ 加盟店舗数の減少 ／ ブランドイメージの低下
同じ条件で他の銘柄を探す → 定性スクリーニング（価格決定力・参入障壁・景気敏感度などで絞り込めます）
モート総合 9 / 25 5類型それぞれの強度と、そう判定した根拠
無形資産★★☆☆☆
センチュリー21ブランドは、世界的に認知されており、一定の集客力を持つ。しかし、フランチャイズモデルのため、加盟店の質や地域ごとのブランド浸透度にばらつきがあり、強力な無形資産とは言い難い。日本国内でのブランド力は一定程度あるものの、特許や独占的IPは持たない。
スイッチングコスト★★★☆☆
不動産仲介業において、顧客が特定の店舗や担当者に慣れると、その店舗との取引を継続する傾向がある。特に、住宅購入や売却といった人生の大きなイベントでは、信頼関係が重要視され、乗り換えには心理的・時間的コストがかかる。しかし、物件情報サイトの普及により、情報収集のハードルは低下している。
ネットワーク効果☆☆☆☆☆
ネットワーク効果はほとんど見られない。加盟店が増えても、顧客にとってのサービスの価値が直接的に向上するわけではない。また、顧客同士のネットワークも存在しない。
コスト優位★☆☆☆☆
フランチャイズモデルにより、本部が直接的な店舗運営コストを抑えている側面はある。しかし、加盟店間のコスト競争力に大きな差はなく、業界全体として構造的なコスト優位性は低い。広告宣伝費やシステム投資が収益を圧迫する可能性もある。
規模の経済★★★☆☆
日本国内で約1000店舗を展開しており、業界内では一定の規模を持つ。これにより、ブランド認知度向上や、加盟店へのサポート体制強化といった効率化が図られている。しかし、大手不動産デベロッパーや、地域密着型の小規模事業者も多く、寡占状態とは言えない。
- 強力なブランド力センチュリー21は世界的に認知された不動産仲介の統一ブランドであり、そのブランドイメージは顧客からの信頼獲得に大きく貢献します。このブランドを冠することで、加盟店は個別の広告宣伝費を抑えつつ、高い集客効果を期待でき、これが同社の競争優位の根幹をなしています。
- 広範なネットワーク2025年3月期末時点で960店という広範な店舗ネットワークは、全国的な顧客基盤と物件情報を共有できる強みとなります。このネットワーク効果により、加盟店はより多くの顧客にリーチし、多様な物件を取り扱うことが可能となり、個々の加盟店の競争力向上にも寄与します。
- 充実した支援体制加盟店への教育・研修、情報システムの提供、共同広告、金融・保険サービスの斡旋など、多岐にわたる手厚い業務支援サービスは、加盟店の経営安定と成長を強力に後押しします。これにより、加盟店は安心して事業に専念でき、他社ブランドへの流出を防ぐスイッチングコストとしても機能する可能性があります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
経営戦略
- ブランド価値の向上企業の根幹である「センチュリー21」ブランドの価値向上を最重要ミッションと位置付けています。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンに掲げ、高い倫理観と行動基準で運営し、店舗数とサービス品質の両面で業界リーダーを目指し、企業価値向上と社会貢献を目指します。
- ネットワーク拡大と経営支援事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワークの規模拡大」と「加盟店成長のための経営支援」です。これらを両輪として事業拡大に努め、社会との共生を前提とした持続可能な成長を目指します。特に、加盟店の事業承継問題への対応や、シナジーの高い事業・企業との提携・投資も推進します。
- IT活用と国際連携不動産テックの進展に対応し、ITシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供を通じて加盟店の業務効率化と競争力強化を図ります。また、国際的なブランド力を活かし、海外のセンチュリー21ネットワークと連携して不動産インバウンド取引を強化し、加盟店のグローバル取引を支援・活性化する方針です。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「経営方針・対処すべき課題・MD&A」の全文を見る（年度切替）
経営方針・経営戦略
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2026年６月24日）現在において、当社が判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社の企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社がこのブランドを冠にお客様から高い評価を頂けるよう、ブランド価値の向上に努めることが当社に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理観をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指しております。不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による革新的なサービス合理化や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ等の先端テクノロジーへの対応が必要とされる一方において、専門性を追求したプロフェッショナルな人材による顧客ニーズへの的確なコンサルティング能力が求められております。当社はその変化に対応しつつ、ＩＴシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営、広告戦略の確立等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、加盟店各社とともに永続的な成長を実現します。 (2) 目標とする経営指標フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、加盟店舗数、営業総利益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。 (3) 中長期的な会社の経営戦略当社の事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワークの規模拡大」と「加盟店成長の為の経営支援」です。これらを両輪として事業拡大に努めると共に、社会との共生を前提に持続可能な成長を目指します。また加盟店の成長に寄与する企業との資本提携や事業投資を行うことにより、既存業務の強靭化を図ってまいります。昨今、特にアジアを中心とした海外からの日本不動産投資機会が増大しており、当フランチャイズならではの国際ネットワークを活用し、海外各国のセンチュリー21と連携して不動産インバウンドの強化を図ってまいります。 (4) 経営環境及び会社の対処すべき課題当社が置かれている不動産流通業界は、我が国の少子高齢化、グローバル化など社会構造の変化が不可避である中、不動産サービスにおいても新しい生活スタイルや価値観への対応が問われてくるものと考えます。一方で昨今のＩＴ化の進展・拡大の中で、デジタル技術による業務改革がますます進展し、より効率的かつ迅速な営業が求められる時代へと変化しつつあります。さらにフランチャイズ全体としては、デジタル技術を活用し広域をカバーするビジネスへの対応を迫られると同時に、人によるアナログなサービスの高品質化と地域に根差し地域社会に貢献する持続性のあるビジネスの実現も求められております。 このような経営環境下、上記の基本方針に加え、以下の経営方針を継続いたします。1.すべてのステークホルダーの利益を前提とした事業活動を推進する。2.センチュリー21グループ全体で不動産流通市場の拡大・活性化の一翼を担い、顧客の生活基盤の維持と、住み続けられるまちづくりに貢献する。 この経営方針のもと、当社が対処すべき課題は以下のとおりと認識しております。①既存フランチャイズ事業の強化と市場競争力の向上ⅰ）フランチャイズ加盟店網拡大及び加盟店売上増加に資する施策の着実かつスピーディな実行ⅱ）加盟店の営業支援のための人材採用・教育支援強化ⅲ）加盟店の業務効率化に向けた当社独自のシステムやＡＩの活用促進 ②フランチャイズネットワークを活かした成長促進ⅰ）国際的ブランド「センチュリー21」の海外ネットワーク活用による加盟店のグローバル取引の支援・活性化ⅱ）加盟店を含む不動産事業者の事業承継問題への対応による加盟店舗網の拡大ⅲ）当社フランチャイズビジネスとのシナジーが高い事業や企業に対する事業投資や業務提携の推進拡大ⅳ）サステナブルな社会の実現に向けた施策の継続・拡大 ③成長の基盤となる社内体制の確立ⅰ）コーポレート・ガバナンスと内部管理体制の強化継続ⅱ）人的資本経営を意識した人材活性化、業務能力・モチベーション向上を企図した社員研修の充実と評価制度運用ⅲ）生産性の拡大と柔軟な働き方の実現に向けた施策の継続的推進ⅳ）セキュリティ強化、データの有効活用などを念頭においた業務基幹システム運用の推進 上記諸施策を着実かつ迅速に実行することにより、企業価値の向上を図り、新規加盟を促進するとともに、既存店を含む各加盟店の質の向上を図ることにより退会を抑制し、センチュリー21フランチャイズシステムの更なる規模の拡大及び企業の持続的成長につながるものと考えております。
対処すべき課題
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2026年６月24日）現在において、当社が判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社の企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社がこのブランドを冠にお客様から高い評価を頂けるよう、ブランド価値の向上に努めることが当社に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理観をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指しております。不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による革新的なサービス合理化や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ等の先端テクノロジーへの対応が必要とされる一方において、専門性を追求したプロフェッショナルな人材による顧客ニーズへの的確なコンサルティング能力が求められております。当社はその変化に対応しつつ、ＩＴシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営、広告戦略の確立等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、加盟店各社とともに永続的な成長を実現します。 (2) 目標とする経営指標フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、加盟店舗数、営業総利益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。 (3) 中長期的な会社の経営戦略当社の事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワークの規模拡大」と「加盟店成長の為の経営支援」です。これらを両輪として事業拡大に努めると共に、社会との共生を前提に持続可能な成長を目指します。また加盟店の成長に寄与する企業との資本提携や事業投資を行うことにより、既存業務の強靭化を図ってまいります。昨今、特にアジアを中心とした海外からの日本不動産投資機会が増大しており、当フランチャイズならではの国際ネットワークを活用し、海外各国のセンチュリー21と連携して不動産インバウンドの強化を図ってまいります。 (4) 経営環境及び会社の対処すべき課題当社が置かれている不動産流通業界は、我が国の少子高齢化、グローバル化など社会構造の変化が不可避である中、不動産サービスにおいても新しい生活スタイルや価値観への対応が問われてくるものと考えます。一方で昨今のＩＴ化の進展・拡大の中で、デジタル技術による業務改革がますます進展し、より効率的かつ迅速な営業が求められる時代へと変化しつつあります。さらにフランチャイズ全体としては、デジタル技術を活用し広域をカバーするビジネスへの対応を迫られると同時に、人によるアナログなサービスの高品質化と地域に根差し地域社会に貢献する持続性のあるビジネスの実現も求められております。 このような経営環境下、上記の基本方針に加え、以下の経営方針を継続いたします。1.すべてのステークホルダーの利益を前提とした事業活動を推進する。2.センチュリー21グループ全体で不動産流通市場の拡大・活性化の一翼を担い、顧客の生活基盤の維持と、住み続けられるまちづくりに貢献する。 この経営方針のもと、当社が対処すべき課題は以下のとおりと認識しております。①既存フランチャイズ事業の強化と市場競争力の向上ⅰ）フランチャイズ加盟店網拡大及び加盟店売上増加に資する施策の着実かつスピーディな実行ⅱ）加盟店の営業支援のための人材採用・教育支援強化ⅲ）加盟店の業務効率化に向けた当社独自のシステムやＡＩの活用促進 ②フランチャイズネットワークを活かした成長促進ⅰ）国際的ブランド「センチュリー21」の海外ネットワーク活用による加盟店のグローバル取引の支援・活性化ⅱ）加盟店を含む不動産事業者の事業承継問題への対応による加盟店舗網の拡大ⅲ）当社フランチャイズビジネスとのシナジーが高い事業や企業に対する事業投資や業務提携の推進拡大ⅳ）サステナブルな社会の実現に向けた施策の継続・拡大 ③成長の基盤となる社内体制の確立ⅰ）コーポレート・ガバナンスと内部管理体制の強化継続ⅱ）人的資本経営を意識した人材活性化、業務能力・モチベーション向上を企図した社員研修の充実と評価制度運用ⅲ）生産性の拡大と柔軟な働き方の実現に向けた施策の継続的推進ⅳ）セキュリティ強化、データの有効活用などを念頭においた業務基幹システム運用の推進 上記諸施策を着実かつ迅速に実行することにより、企業価値の向上を図り、新規加盟を促進するとともに、既存店を含む各加盟店の質の向上を図ることにより退会を抑制し、センチュリー21フランチャイズシステムの更なる規模の拡大及び企業の持続的成長につながるものと考えております。
MD&A（経営者による分析）
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2026年６月24日）現在において判断したものであります。 (1) 財政状態の状況当事業年度末における流動資産の残高は6,372百万円で、前事業年度末に比べ113百万円減少しております。現金及び預金の減少が主な要因であります。当事業年度末における固定資産の残高は1,852百万円で、前事業年度末に比べ414百万円増加しております。投資有価証券の増加が主な要因であります。当事業年度末における流動負債の残高は1,062百万円で、前事業年度末に比べ86百万円減少しております。未払法人税等や契約負債の減少が主な要因であります。当事業年度末における固定負債の残高は198百万円で、前事業年度末に比べ36百万円増加しております。退職給付引当金の増加が主な要因であります。当事業年度末における純資産の残高は6,962百万円で、前事業年度末に比べ351百万円増加しております。繰越利益剰余金の増加が主な要因であります。 (2) 経営成績の状況当事業年度における我が国経済は、緩やかな回復基調が続いており、賃金の上昇など雇用情勢には改善の動きが見られます。一方、日本銀行による段階的な利上げを受け、金融機関における住宅ローン金利の上昇が続いていることに加え、米国の関税政策の動向や地政学的リスクを背景とした輸入物価の上昇が消費者マインドに与える影響については、引き続き注視が必要な状況です。当社が属する不動産流通業界におきましては、新築不動産市場は依然として高水準の価格が維持される状況にあり、中古物件へ需要がシフトする動きがみられます。東日本不動産流通機構の月例速報によりますと、首都圏中古マンション市場においては、供給の減少にもかかわらず旺盛な需要により、成約件数はほとんどの地域で伸びております。成約㎡単価は2026年３月にバブル期である1990年９月の水準（85.50万円/㎡）を上回りました。なお、中古戸建市場においては全体として成約価格・件数の上昇が続いております。また、関西圏では中心部において堅調な取引が見られるものの、郊外においては２ケタ減少が見られるエリアもあるなど、地域によって温度差のある展開となっております。このような事業環境の中、当社としては１.新規加盟拡大、２.加盟店支援強化（ ①人材強化、②営業強化、③事業規模拡大）、３.国際取引とアライアンス、４.サステナビリティ取組推進などの様々な施策の推進に努めております。新規加盟の拡大を目指すべく、新規加盟募集ホームページを４年ぶりに全面リニューアルいたしました。不動産業での業種業態別や異業種参入、独立開業など、ターゲット別に訴求することで、初月から想定を上回る反響をいただいており、今後の新規加盟の促進に繋げてまいります。人材強化策としては、加盟店に提供している採用支援システムを通じ、費用対効果を検証した上で求人サイトへの広告を増額し、応募、採用実績とも伸ばすことができました。また、YouTubeチャンネル、TikTok等、SNSによる採用コミュニケーションの強化も継続して実施しました。営業強化策として、AIによる契約書システム自動生成機能の強化を実施いたしました。そのほか、営業強化の一環として通期にわたり実施し、全国から多くの加盟店営業スタッフが参加する営業研修が１月に終了し、ほぼ全員が昨年の自己の成績を大きく上回る実績を出し、特に成績上位者は４月に東京で開催いたしましたジャパンコンベンションで表彰しました。業界全体で経営者の高齢化が進む中、円滑に事業承継を行うことが出来るよう加盟店の事業承継とM&Aのサポートを開始し、オンラインセミナーを開催するなど加盟店向け啓蒙活動を進める中、７月にはM&Aの第１号案件が成立しました。 ７月に新設した国際業務室では、外国人との不動産取引マニュアルや英語版・中国語版の重要事項説明書・契約書等のサポート資料の整備と提供を開始しました。また、国際取引活性化セミナーを開催しました。加盟店の有志会「GREATS21」のサポート活動も進めており、今後の国際取引の活性化をさらに推し進めてまいります。サステナビリティへの取組みでは、「キッザニア甲子園 プレミアムナイト2025」「第３回こども絵画コンテスト」などを開催。2025年６月に締結した明海大学との産学連携活動に関する協定に基づき、センチュリー21の名前を冠した講座を３回開催しました。「地域社会と繋がる」、「次世代に繋ぐ」をテーマに、引き続き持続可能な社会の実現に向け、加盟店と協働して当フランチャイズ独自のサステナビリティ施策を推進してまいります。このような状況のもとで、当社の営業収益は、サービスフィー収入が3,583百万円（前年同期比2.0％増）、ＩＴサービス収入が516百万円（同59.2％増）、加盟金収入が128百万円（同8.5％減）、その他が72百万円（同7.8％増）となり、全体としては4,300百万円（同6.3％増）となりました。なお、ＩＴサービス収入の増加は、センチュリー21フランチャイズ広告基金組合からのＩＴシステム資産移管に伴い、システム利用料の計上を開始したことによるものであります。また、営業原価は、1,124百万円（前年同期比17.4％増）となりました。販売費及び一般管理費は、加盟店支援力向上を目的とした社内研修、加盟店獲得強化等のための外部コンサルティング費用やホームページのリニューアル費用、人件費等の増加があり、全体としては2,111百万円（前年同期比4.7％増）となりました。その結果、営業利益は1,064百万円（前年同期比0.7％減）となりました。一方、営業外収益において、支店移転に伴う受取補償金や退会加盟店との和解金など一過性の収益があり、経常利益は1,214百万円（同3.1％増）となり、また、賃上げ促進税制の効果により法人税等の負担軽減もあり、当期純利益は852百万円（同6.3％増）となりました。 (生産、受注及び販売の状況)当事業年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）における加盟店数の地域別並びに営業収益の収入別・地域別内訳を示すと、以下のとおりであります。（単位：店） 首都圏関西圏中部圏九州圏北海道合計新規加盟店数16961133退店(解約)数242513659事業年度末加盟店数4023051049132934前年同期比(％)98.095.0105.197.886.597.3 （単位：千円） 首都圏関西圏中部圏九州圏北海道合計サービスフィー収入1,945,7751,063,831273,179213,99586,4463,583,228前年同期比(％)101.399.6109.9107.3113.2102.0ＩＴサービス収入516,474－－－－516,474前年同期比(％)159.2－－－－159.2加盟金収入51,66245,04714,9309,7176,780128,138前年同期比(％)86.794.885.797.1123.091.5その他72,472－－－－72,472前年同期比(％)107.8－－－－107.8営業収益合計2,586,3851,108,878288,109223,71293,2274,300,314前年同期比(％)109.099.4108.3106.8113.9106.3 （注）上記サービスフィー収入に対する全加盟店の同期間地区別総取扱高、総取扱件数並びに総受取手数料は、 以下のとおりであります。（単位：千円/件） 首都圏関西圏中部圏九州圏北海道合計総取扱高474,266,436292,999,24467,108,28450,457,65822,136,111906,967,734総取扱件数357,80855,65115,10918,2825,777452,627総受取手数料31,965,87518,935,6824,392,0793,421,5591,381,21060,096,406 (3) キャッシュ・フローの状況当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前事業年度末に比べ195百万円減少（25.6%減）し、当事業年度末には566百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における営業活動の結果得られた資金は、1,102百万円（前事業年度は1,038百万円の収入）となりました。これは主として税引前当期純利益1,214百万円の計上によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における投資活動の結果使用した資金は、732百万円（前事業年度は1,952百万円の使用）となりました。これは主として投資有価証券や有価証券の取得によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当事業年度における財務活動の結果使用した資金は、564百万円（前事業年度は462百万円の使用）となりました。これは主として配当金の支払いによるものであります。 当社の資本の財源及び資金の流動性について、運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要のうち主なものは、営業支援システムの開発費用であります。また、財務活動による資金需要のうち主なものは、配当金の支払いであります。なお、運転資金につきましてはすべて自己資金により賄っております。 (4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり、経営者による会計上の見積りを行っております。これらの見積りは、当社における過去の実績や将来計画を考慮し、合理的と認められる事項に基づき判断しておりますが、将来の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （1）財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。 (5) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 第42期第43期対前期比増減 加盟店舗数960店934店△26店 営業総利益経常利益率38.2%38.3%0.1% 自己資本利益率12.4%12.6%0.2% フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識のもと、加盟店舗数、営業総利益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえており、当期の経営指標は、加盟店舗数が934店、営業総利益経常利益率38.3％、自己資本利益率12.6％となりました。加盟店舗数につきましては、期初目標を下回る結果となりましたが、引き続き新規加盟店獲得を推進するために、加盟募集専用ホームページのリニューアルやWEBセミナー等を実施し、集客の強化を図りました。その結果、当期中の新規加盟は33店舗となりました。一方、当期は複数店舗を展開する一部大型加盟店の退会があったものの、退会は昨年より18店舗減の59店舗となり、結果26店舗の純減となりました。収益の柱であるサービスフィー収入は前期の退会増の影響を受けつつも既存店が売上を伸ばしたことにより、前期比2.0％の増加となり、またＩＴサービス収入は、センチュリー21フランチャイズ広告基金組合からのＩＴシステム資産移管に伴い、システム利用料の計上を開始したことにより前期比59.2％の増加となりました。その結果、営業収益全体は前期比6.3％増加となりました。また、販売費及び一般管理費は、人件費、加盟店支援力向上を目的とした社内研修、加盟店獲得強化等のための外部コンサルティング費用やホームページのリニューアル費用等の増加があり、前期比4.7％増となりました。その他、九州支店移転に伴う受取補償金や退会加盟店との和解金などの一過性収益も寄与したこともあり、営業総利益経常利益率は38.3％と前期比0.1％の増加となりました。また、賃上げ促進税制の効果により法人税等の負担軽減もあり、当期純利益が前期比6.3％増加の852百万円と増益となり、自己資本利益率が12.6％と前期比0.2％の増加となりました。今後につきましても、加盟店舗数の更なる拡大と加盟店へのサービスの質の更なる向上により、営業収益の拡大を図るとともに、企業の持続的成長につなげるため、上記経営指標の一層の向上を目指します。
事業リスク
- 不動産市況の変動同社の収益の大部分を占めるサービスフィーは、不動産市況、地価動向、金利水準、法令改正、住宅税制などの外部環境に大きく左右されます。不動産取引が低迷すると、加盟店の売上が減少し、結果として同社のサービスフィー収入も減少する可能性があります。
- フランチャイズ方式の課題加盟店舗数の減少は事業成長に直結するリスクです。加盟店へのサービス品質低下、関連法令違反、加盟店の他社ブランドへの流出、一部加盟店の不祥事によるブランドイメージ悪化、あるいは加盟店が独自の事業展開を志向した場合など、様々な要因で加盟店が大幅に減少する可能性があります。
- ブランドイメージの毀損センチュリー21という統一ブランドで事業展開しているため、不動産広告の不備や不正、ネガティブな情報や風評が流れた場合、ブランドイメージが低下し、同社および加盟店全体の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。顧客からの信頼失墜は、新規顧客獲得や既存顧客維持を困難にする可能性があります。
出典: FY2025 有価証券報告書（AI要約）
有価証券報告書「事業等のリスク」の全文を見る（年度切替）
３ 【事業等のリスク】当社の経営成績、株価および財務状況等に影響を及ぼす可能性があると認識している主要なリスクには以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2026年６月24日）現在において当社が判断したものであります。 (1) 業績の変動要因 当社の収益の源泉である営業収益は、加盟店から受け取る定率(加盟店売上連動)のサービスフィー収入と、新規加盟時の加盟金並びに５年毎の契約更新時の更新料を合わせた加盟金収入の他、ＩＴサービス収入等で構成されております。この中で、営業収益の大半を占めるサービスフィー収入につきましては、不動産市況、地価動向、金利水準、法令改正、住宅税制、大手不動産仲介業者等との競争など外部環境の影響を受ける可能性があります。 (2) フランチャイズ方式について フランチャイズ事業は、加盟店舗数の順調な増加が事業成長の鍵となります。当社が加盟店に対して優良なサービスを維持できなくなった場合、「中小小売商業振興法」等の関連法令への違反行為を行った場合、加盟店が他社ブランドへ流出した場合、一部の加盟店において顧客に対する低水準のサービス提供もしくは違法行為等がありフランチャイズ全体のイメージダウンとなった場合、あるいは加盟店が集団で独自の事業展開を志向した場合等には、加盟店舗数の大幅な減少が生じること等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (3) フランチャイズ展開新規加盟承認の基本方針として、店舗経営者の事業意欲及び適格性(関連法令違反歴が無いこと、反社会的勢力ではないこと等)、当該法人の財務状況、周辺地域の市場性などを十分に審査の上、一定の規律の下で行っております。また、既存加盟店との関係における立地基準（フランチャイズ契約上の店舗間距離400ｍルール）に制約されたり、近接既存加盟店との各種調整が必要な場合もあり、店舗展開が必ずしも当社の事業計画どおりに進まない可能性があります。 (4) ブランドイメージによる影響について 当社及び加盟店はすべて「センチュリー21」を統一ブランドとして事業展開をしており、不動産広告においても、情報の共有化や広告戦略の協力等を行っております。不動産広告の内容に不備や不正等があった場合や、これに伴うネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招くことにより、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (5) 加盟店が受ける法規制 加盟店は「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得して不動産の売買または賃貸の仲介、開発分譲、受託販売等の業務を行っております。加盟店が行う不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「建築基準法」などの規制があります。当社では、加盟店に対して各種規制に関する研修等を通じた教育・啓蒙活動を励行すると共に、当社内に「お客様相談室」を設置して、顧客クレームに直接対応するなど加盟店の法令遵守及び是正指導に十分留意しております。しかし、一部の加盟店における法令違反や顧客クレーム等がセンチュリー21グループ全体の信用やイメージを損なうような事態に発展した場合、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 国際本部とのフランチャイズ契約についてセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣは、センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク及び国際本部機能を有しております。当社はセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとの契約により、日本国におけるフランチャイザーとしての権利を永久保有しているとともに、経営方針や政策決定及び事業展開について独自の意思決定によって進めております。但し、当社とセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとの契約において、①当社に重大な契約違反（契約不履行等）があり、かつ、その後30日以内に当該契約不履行の是正を怠った場合、②センチュリー21・リアルエステートＬＬＣが当社に対して直近12ヶ月以内に是正勧告通知をした契約不履行を当社が再度繰り返した場合、センチュリー21・リアルエステートＬＬＣ側に契約解除権行使の原因事由が発生します。本報告書提出日現在、当該契約の継続に支障を来す事象は発生しておりませんが、万一当該契約の継続に支障を来す要因が発生した場合には、当社の事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。 (7) システムについて当社において、システム開発は事業基盤の維持・拡充と関係しており、加盟店が必要とする各種の支援ツールは、取扱い物件管理及び顧客管理業務等の効率化、他のフランチャイズチェーンとの差別化等を図るうえで、重要であると考えております。当社では、今後もシステム環境の維持・向上のため、システムの自社開発又は他社への委託開発等を継続していく方針でありますが、システムの開発・維持運営には多額のコストが必要となる可能性があり、その結果、当社の業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。更に当社は、これらのシステムのバックアップ等を含む運用管理に責任を負っており、当該システムの障害、大規模広域災害、もしくはコンピュータウィルス、ハッキング等による情報漏洩を含むデータベースへの影響又はＩＴサービスの中断等により、当社が損害を被り、又は加盟店に損害賠償を請求される可能性があり、その結果当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社のＷｅｂサイトは、一般消費者へ無料で公開しており、万一、一定期間システムが停止したとしても、一般消費者から損害賠償を受ける可能性は少ないと考えておりますが、そのような事態が度重なれば、当社Ｗｅｂサイト自体の信用を失うことになり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (8) 個人情報保護について当社事業においては、加盟店の管理を目的とした加盟店の役員及び従業員の個人情報並びに加盟店が営業活動により取得した一般消費者の個人情報を多く取り扱っており、個人情報取扱事業者に該当しております。このため、「個人情報保護マネジメントシステムマニュアル」等を制定するとともに、プライバシーマークを取得し、全社的に個人情報の管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態によって、当社が保有する個人情報が社外へ漏洩した場合は、社会的信用の失墜、トラブル解決のための費用負担等により、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。 (9) 人材確保について当社は、不動産流通事業者のフランチャイズ本部として、加盟店に対し、業務運営サポートや情報提供等を行っている関係から、不動産業界・不動産仲介業等に関する経験や知識が必要とされております。また、能力主義に基づく人材登用を重視するとともに、必要最小限の人数で適材適所の人員配置を行っております。しかしながら、不測の事態に伴う人員の流出や、人材採用が予定どおり進まないことにより、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。 (10) 伊藤忠商事株式会社グループとの関係について現在、伊藤忠商事株式会社は、当社の議決権の49.3％を保有する大株主でありその他関係会社に該当しておりますが、当社の方針・政策決定及び事業展開については、独自の意思決定によって進めております。また、当社は不動産仲介フランチャイズ事業を営んでおり、同社及び同社グループの不動産関連の事業を営む子会社・関連会社等とは、直接的な競合関係は生じておりませんが、不動産・建設業界に関する情報の提供を随時受けております。このため、同社グループが経営方針や営業戦略等を変更した場合、当社の業績及び事業展開に何らかの影響を及ぼす可能性があります。 ① 人的関係について営業力強化並びに監査業務強化を図り、各者の専門的な知見を基に経営全般に対する提言を得ることを目的に同社グループの役職員との間で以下のように兼任状況が継続しております。 有価証券報告書提出日（2026年６月24日）現在の兼任状況 当社における役職氏 名 伊藤忠商事株式会社グループにおける役職 取締役（非常勤）矢野 孝一 アジア・大洋州住生活グループ長 兼 伊藤忠シンガポール株式会社 監査役（非常勤）長沼 道雄 住生活経理室長 ② 取引関係について当社は、伊藤忠商事株式会社をはじめ同社グループとの間に、出向者の受入やオフィス賃借等に係る取引がありますが、いずれの取引も、第三者と同様の条件により行われております。なお、開示すべき重要な取引はありません。 （11）保有する投資有価証券の評価について当社は、保有する投資有価証券については、投資先のモニタリングを定期的に行い、リスクの軽減に努めておりますが、証券市場における市況の悪化や投資先の業績不振等により評価損が発生する可能性があります。 (12) サステナビリティについてサステナビリティに関するリスクについては、「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組 (６) リスク管理」に記載したとおりであります。