ファーストコーポレーション（1430）は何で稼いでいるか — 事業の柱と依存度

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「より良質な住宅を供給し、豊かな住環境に貢献する」という社是のもと、人々の安心・安全への追求を社会的使命とし、豊かな発想による創造が新たな価値の創造につながり、社員１人１人の成長が会社の成長につながることを信念としております。当たり前のことを当たり前に、安心・安全と品質は全てのものに優先するが私たちのモットーであり、あらゆるステークホルダーからの信頼獲得と社会への貢献をめざすことを経営の基本方針としております。 (2) 目標とする経営指標当社は2026年１月に、創業20周年に向けた中長期ビジョン『First VISION 2031』を策定し、2031年５月期までの当社が目指すべき方向性と実現に向けた事業戦略を掲げております。本ビジョンをフェーズ１とフェーズ２に分け、フェーズ１には具体的な数値目標等も定めております。（注）2028年５月期の営業利益は、2026年７月15日公表の2026年５月期決算説明資料において、営業利益41億円へと上方修正しております。 中長期ビジョン フェーズ１（2026-2028）■数値目標 2026年５月期2027年５月期2028年５月期 実績(百万円)計画(百万円)計画(百万円)売上高36,41744,00050,000営業利益2,8963,5004,100経常利益2,6893,0003,400親会社株主に帰属する当期純利益1,8822,0702,340 ■重点施策資本収益性の向上当社グループの当面の目標であります売上高500億円の実現のため、また売上高1,000億円に向けた基盤構築のために、事業推進として、① 造注方式・共同事業の推進② 建築種別の拡大③ 安全品質管理の強化④ 建設ディレクターグループによる業務効率化さらに、成長投資として、ⅰ 人的資本投資ⅱ 新４Ｋの推進ⅲ Ｍ＆Ａを掲げております。特に重要な要素は人的資本投資であり、2031年５月期までに従業員数300名以上の体制にするべく、積極的な投資を実施していく方針です。その達成に向けた取り組みとして、採用・人材育成・新４Ｋへの対応を掲げ、それぞれを着実に推進していきます。 (3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題今後の見通しにつきましては、物価上昇や為替相場の大幅な変動の影響等による不透明感はあるものの、賃上げの浸透などを背景に、緩やかな回復基調を辿ることが期待されます。当社グループの事業領域である分譲マンション市場におきましては、エネルギー価格や原材料価格の高止まりに加え、中東情勢の緊迫化による地政学リスクなどはあるものの、政府による住宅取得支援策や税制優遇措置の拡充・延長、住宅ローン金利が未だ低水準であることによる購入意欲は底堅く、安定して推移していくと予想されております。当社グループは、このような事業環境のもと、資本収益性の向上により、引き続き持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指してまいります。① 営業及び開発当社グループは、事業戦略として「造注方式」を掲げ、土地開発及び土地持込による特命受注を事業の中核とすべく、新規顧客の更なる開拓、担当人員の拡充や土地情報入手先の多様化に注力しております。造注比率の向上による利益の底上げに加えて、共同事業案件の増加及び比率の拡大を目指し、収益機会の拡大と利益の上積みを図ってまいります。また、再開発事業も推進し中長期的な収益基盤を確立するほか、地域社会との協働により、魅力的で活気のある街づくりに貢献してまいります。② 施工体制施工体制については、生産能力の拡大と品質向上という２点の課題に取り組んでおります。生産能力の拡大については、人的資本投資により一定水準以上の技能を有する施工人員の積極採用や採用後の教育体制の整備、Ｍ＆Ａや業務提携先の拡大による施工人員の確保を推進するほか、生産性向上の観点から、現場事務を本社からバックアップする体制を構築し、現場の業務負荷を低減し業務効率化を図ってまいります。また、安全パトロールの拡充や社内研修の充実により安全衛生教育を徹底してまいります。品質向上については、建物の強度を保つ根幹となる躯体部分の構造検査において、法令に則った所定の検査に加え、本社品質管理担当者によるダブルチェックを追加実施する等、業界において標準的に実施されている以上の検査を実施しております。重要な躯体部分の三項目である杭、配筋、生コンクリートの品質について、施主が第三者機関の監査を実施しない場合、当社グループで監査を導入する取り組みを実施しているほか、新たに特定の内装工事も対象といたしました。安全・安心・堅実なマンションの供給に万全を尽くしてまいります。③ 内部管理体制当社グループの更なる事業の拡大及び継続的な成長のためには、コーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識し、業務の適正性、財務報告の信頼性確保、及び法令遵守の徹底を進め、その整備を適宜実施し、内部管理体制の強化に努めてまいります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「より良質な住宅を供給し、豊かな住環境に貢献する」という社是のもと、人々の安心・安全への追求を社会的使命とし、豊かな発想による創造が新たな価値の創造につながり、社員１人１人の成長が会社の成長につながることを信念としております。当たり前のことを当たり前に、安心・安全と品質は全てのものに優先するが私たちのモットーであり、あらゆるステークホルダーからの信頼獲得と社会への貢献をめざすことを経営の基本方針としております。 (2) 目標とする経営指標当社は2026年１月に、創業20周年に向けた中長期ビジョン『First VISION 2031』を策定し、2031年５月期までの当社が目指すべき方向性と実現に向けた事業戦略を掲げております。本ビジョンをフェーズ１とフェーズ２に分け、フェーズ１には具体的な数値目標等も定めております。（注）2028年５月期の営業利益は、2026年７月15日公表の2026年５月期決算説明資料において、営業利益41億円へと上方修正しております。 中長期ビジョン フェーズ１（2026-2028）■数値目標 2026年５月期2027年５月期2028年５月期 実績(百万円)計画(百万円)計画(百万円)売上高36,41744,00050,000営業利益2,8963,5004,100経常利益2,6893,0003,400親会社株主に帰属する当期純利益1,8822,0702,340 ■重点施策資本収益性の向上当社グループの当面の目標であります売上高500億円の実現のため、また売上高1,000億円に向けた基盤構築のために、事業推進として、① 造注方式・共同事業の推進② 建築種別の拡大③ 安全品質管理の強化④ 建設ディレクターグループによる業務効率化さらに、成長投資として、ⅰ 人的資本投資ⅱ 新４Ｋの推進ⅲ Ｍ＆Ａを掲げております。特に重要な要素は人的資本投資であり、2031年５月期までに従業員数300名以上の体制にするべく、積極的な投資を実施していく方針です。その達成に向けた取り組みとして、採用・人材育成・新４Ｋへの対応を掲げ、それぞれを着実に推進していきます。 (3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題今後の見通しにつきましては、物価上昇や為替相場の大幅な変動の影響等による不透明感はあるものの、賃上げの浸透などを背景に、緩やかな回復基調を辿ることが期待されます。当社グループの事業領域である分譲マンション市場におきましては、エネルギー価格や原材料価格の高止まりに加え、中東情勢の緊迫化による地政学リスクなどはあるものの、政府による住宅取得支援策や税制優遇措置の拡充・延長、住宅ローン金利が未だ低水準であることによる購入意欲は底堅く、安定して推移していくと予想されております。当社グループは、このような事業環境のもと、資本収益性の向上により、引き続き持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指してまいります。① 営業及び開発当社グループは、事業戦略として「造注方式」を掲げ、土地開発及び土地持込による特命受注を事業の中核とすべく、新規顧客の更なる開拓、担当人員の拡充や土地情報入手先の多様化に注力しております。造注比率の向上による利益の底上げに加えて、共同事業案件の増加及び比率の拡大を目指し、収益機会の拡大と利益の上積みを図ってまいります。また、再開発事業も推進し中長期的な収益基盤を確立するほか、地域社会との協働により、魅力的で活気のある街づくりに貢献してまいります。② 施工体制施工体制については、生産能力の拡大と品質向上という２点の課題に取り組んでおります。生産能力の拡大については、人的資本投資により一定水準以上の技能を有する施工人員の積極採用や採用後の教育体制の整備、Ｍ＆Ａや業務提携先の拡大による施工人員の確保を推進するほか、生産性向上の観点から、現場事務を本社からバックアップする体制を構築し、現場の業務負荷を低減し業務効率化を図ってまいります。また、安全パトロールの拡充や社内研修の充実により安全衛生教育を徹底してまいります。品質向上については、建物の強度を保つ根幹となる躯体部分の構造検査において、法令に則った所定の検査に加え、本社品質管理担当者によるダブルチェックを追加実施する等、業界において標準的に実施されている以上の検査を実施しております。重要な躯体部分の三項目である杭、配筋、生コンクリートの品質について、施主が第三者機関の監査を実施しない場合、当社グループで監査を導入する取り組みを実施しているほか、新たに特定の内装工事も対象といたしました。安全・安心・堅実なマンションの供給に万全を尽くしてまいります。③ 内部管理体制当社グループの更なる事業の拡大及び継続的な成長のためには、コーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識し、業務の適正性、財務報告の信頼性確保、及び法令遵守の徹底を進め、その整備を適宜実施し、内部管理体制の強化に努めてまいります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 当連結会計年度におけるわが国経済は、インバウンド需要の継続や企業収益の底堅さ、賃上げの浸透などを背景に、国内景気は緩やかな回復基調を維持しました。一方で、エネルギー価格や原材料価格の高止まりに加え、継続的な国内の物価上昇への懸念、更には中東情勢の緊迫化による地政学リスクなど、依然として先行き不透明な状況が続いております。当社グループの属する建設業界におきましては、旺盛な建設投資が継続すると予想される中、労務費・資材価格について上昇傾向が続いていることや労働者不足の深刻化などにより厳しい事業環境が続いております。このような状況のもと、当社グループの主要事業エリアである東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）における2025年（暦年）のマンション着工件数は40,305戸（前年比21.0％減）となりました。また、2025年（暦年）のマンション供給件数は21,962戸（同4.5％減）と４年連続の減少となっております。2026年（暦年）の動向につきましては、マンション着工件数は2025年（暦年）と比べ低迷が予想されますが、マンション供給件数は4.7％増の23,000戸程度、販売在庫は2025年（暦年）と同水準と予想されていること、引き合い案件は依然活況であること、東京圏における当社グループのシェアは３％程度と伸張の余地は充分にあることから、当社グループにおける当面の受注及び施工物件の確保は可能と考えております。（データはいずれも国土交通省-公表資料、「都道府県別着工戸数」及び（株）不動産経済研究所-公表資料、「首都圏マンション市場動向」、「首都圏マンション市場予測－2026年の供給予測－」より） これらの結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。 ａ．経営成績の状況当連結会計年度の売上高は36,417,480千円（前年同期比15.7％減）、営業利益2,896,009千円（前年同期比12.3％増）、経常利益2,689,983千円（前年同期比8.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,882,465千円（前年同期比12.8％増）となりました。また、１株当たり当期純利益金額は157.18円、自己資本利益率は18.0％となりました。詳細については「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．経営成績等 １）経営成績の分析」も併せてご参照ください。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（建設事業）建設事業におきましては、売上高27,224,836千円（前年同期比20.2％増）、セグメント利益3,036,483千円（前年同期比74.4％増）となりました。当連結会計年度におきましては、受注件数５件、受注高20,138,633千円及び受注残高28,360,975千円となりました。売上高が前年同期比を大幅に増加いたしました理由としては、進行中の工事が順調に推移したことによるものであり、その分受注残高は前年同期比で減少いたしました。一方で、次期計画では350億円の受注高を見込んでおり、受注環境は順調に推移しております。 （不動産事業）不動産事業におきましては、売上高8,817,082千円（前年同期比56.5％減）、セグメント利益1,106,587千円（前年同期比49.4％減）となりました。当連結会計年度におきましては、事業用地の販売が当初予定を大きく上回る利益率となるなど、好調に推移いたしました。『First VISION 2031』の重点施策であります資本収益性の向上の具体的行動の一つとして共同事業の推進を掲げており、当期は共同事業協定の新規案件も進捗し、中長期的な不動産の確保を進めております。また、次期以降の販売用不動産の積極投資も順調に推移しております。 生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①生産実績セグメントの名称生産高(千円)前年同期比(％)建設事業25,181,982114.9合計25,181,982114.9 (注)金額は、製造原価によっております。 ②受注実績セグメントの名称受注高(千円)前年同期比(％)受注残高(千円)前年同期比(％)建設事業20,138,63375.628,360,97579.3合計20,138,63375.628,360,97579.3 ③販売実績セグメントの名称販売高(千円)前年同期比(％)建設事業27,224,836120.2不動産事業8,817,08243.5その他375,562134.9合計36,417,48084.3 (注)１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度当連結会計年度販売高(千円)割合(％)販売高(千円)割合(％)中央日本土地建物株式会社13,178,54130.56,923,11419.0東京建物株式会社2,324,2845.43,707,77410.2パラダイスリゾート株式会社5,744,74413.32,711,6007.4 ２．販売実績における「不動産販売」は分譲マンション建設用地等の販売であります。３．販売実績における「その他」は業務受託収益等であります。 ｂ．財政状態の状況当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ7,394,428千円増加し、32,284,194千円となりました。当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ6,010,212千円増加し、21,139,074千円となりました。当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べて1,384,216千円増加し、11,145,120千円となりました。当連結会計年度末の自己資本比率は、34.5％となりました。詳細については「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．経営成績等 ２）財政状態の分析」も併せてご参照ください。 ｃ．キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末より2,775,407千円減少し2,624,627千円（前連結会計年度末比51.4％減）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動の結果使用した資金は9,905,853千円（前連結会計年度は2,094,972千円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,689,983千円、棚卸資産の増加額8,747,573千円、工事未払金の減少額1,540,079千円、仕入債務の減少額1,426,512千円によるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動の結果使用した資金は27,936千円（前連結会計年度は49,980千円の支出）となりました。これは主に、ゴルフ会員権の取得による支出18,000千円、無形固定資産の取得による支出2,480千円によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動の結果獲得した資金は7,158,383千円（前連結会計年度は762,561千円の支出）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出1,362,783千円、配当金の支払額534,342千円があった一方、長期借入れによる収入7,484,123千円、短期借入金の増加額1,574,000千円によるものであります。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）経営成績の分析（売上高）売上高は前年同期に比べ6,776,826千円減少し36,417,480千円となりました。この主な内訳は、建設事業の売上高が27,224,836千円及び不動産事業の売上高が8,817,082千円になります。建設事業については、進行中の工事が順調に推移したことにより前年同期に比べ4,583,593千円増収となりました。詳細については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ａ．経営成績の状況 ②受注実績」も併せてご参照ください。不動産事業については、前期にありました大型案件の売却と大規模な分譲マンションの共同事業収入の反動減と今期成約案件が高利益であったため、計画利益額確保優先で計画案件数を減らし、翌期以降へと在庫をスライドさせたことにより前年同期に比べ11,457,581千円減収となりました。（売上原価、売上総利益）売上原価は前年同期に比べ7,271,712千円減少し31,725,022千円となりました。売上原価の主な減少要因は、売上高増減に連動した増減のほか、建設事業における見積精度の向上や施工現場の生産性向上などによるものです。売上総利益は前年同期に比べ494,885千円増加し4,692,457千円、売上高総利益率は建設事業における採算を重視した受注により影響もあり、前年同期の9.7％から12.9％に増加しました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は前年同期に比べ178,455千円増加し1,796,448千円となりました。積極的な人的資本投資をした結果となります。営業利益は前年同期に比べ316,429千円増加し2,896,009千円、売上高営業利益率は前年同期の6.0％から8.0％に増加しました。 （経常利益）営業外費用は積極的な不動産取得の調達資金の増加や金利の上昇等による支払利息の増加などにより前年同期に比べ113,105千円増加し227,834千円となったにもかかわらず、経常利益は前年同期に比べ211,544千円増加し2,689,983千円、売上高経常利益率は前年同期の5.7％から上昇し7.4％と大幅に増加しました。（親会社株主に帰属する当期純利益）税金等調整前当期純利益は前期比9.3％増の2,689,983千円となり、税効果会計適用後の法人税等負担額は807,518千円となりました。その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は前期比12.8％増の1,882,465千円となりました。なお、１株当たり当期純利益金額については前年同期の139.74円から157.18円となっております。 ２）財政状態の分析（資産）当連結会計年度における資産合計は、前連結会計年度末に比べ7,394,428千円増加し、32,284,194千円となりました。これは、現金及び預金が2,775,407千円、販売用不動産が792,612千円それぞれ減少した一方、仕掛販売用不動産が9,500,435千円、完成工事未収入金等が978,008千円、繰延税金資産が296,432千円それぞれ増加したことが主な要因であります。 （負債）当連結会計年度における負債合計は、前連結会計年度末に比べ6,010,212千円増加し、21,139,074千円となりました。これは、支払手形・工事未払金等が1,755,818千円、電子記録債務が1,210,773千円それぞれ減少した一方、長期借入金が4,927,536千円、短期借入金が1,574,000千円、1年内返済予定の長期借入金が1,221,680千円それぞれ増加したことが主な要因であります。 （純資産）当連結会計年度における純資産合計は、前連結会計年度末に比べて1,384,216千円増加し、11,145,120千円となりました。これは、配当金の支払により利益剰余金が533,526千円減少した一方、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,882,465千円増加したことが主な要因であります。 ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」をご参照ください。 ｃ．目標とする経営指標の達成状況等「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2) 目標とする経営指標」をご参照ください。 ｄ．資本の財源及び資金の流動性当社グループの資本の源泉としては、自己資本、事業活動において獲得した資金及び金融機関からの借入金が挙げられます。当社は、最適な資金調達方法と調達期間の組み合わせにより適切なコストで安定的に資金を確保することを、資金調達の基本方針としております。なお、キャッシュ・フローに関する認識及び分析・検討については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ｃ．キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。 ②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたっては、経営者により、一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値にその結果が反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っていますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらとは異なることがあります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであります。　(1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「より良質な住宅を供給し、豊かな住環境に貢献する」という社是のもと、「安全・安心・堅実」をモットーに“良質で安価な住宅を供給する”ことを使命と考え、安心・安全なマンションを供給し、あらゆるステークホルダーからの信頼獲得と社会への貢献をめざすことを経営の基本方針としております。 (2) 目標とする経営指標当社グループは３ヶ年の中期経営計画「Innovation2024」を策定しており、初年度となる2025年５月期は計画を大きく達成いたしました。２年目以降も「Innovation2024」を継続して達成すべく、売上高40,000百万円、経常利益2,530百万円と新しく計画を掲げました。2025年５月期の連結会計年度の業績は、売上高43,194百万円（対計画比125.2％）、営業利益2,579百万円（同114.6％）、経常利益2,478百万円（同114.2％）、完成工事総利益率8.0％、売上高営業利益率6.0％、自己資本比率39.2％、自己資本利益率18.3％となりました。売上高につきましては、完成工事高は対計画比で順調に推移し、不動産売上高は対計画比で大幅に上回る結果となりました。経常利益につきましては、建築資材価格の高騰や労務費の上昇の影響から完成工事総利益率は8.0％と計画値8.5％からやや下振れたものの、不動産売上高による利益の積み上げ等により、計画比で大きく上回る結果となりました。これらの結果、当連結会計年度は、売上高及び経常利益は計画値を大きく上回ったものの、中期的な定量的目標としておりました完成工事総利益率12％以上、売上高営業利益率7％以上、自己資本比率50％以上及び自己資本利益率20％以上は当連結会計年度におきましては未達の結果となりました。 当社グループは、直近の事業環境と受注見通し、事業用地成約の進捗状況と不動産市況等を踏まえ、毎期計画を策定しております。当計画の基本方針は、当社グループの当面の目標である年商500億円の早期実現と次のステージとなる年商1,000億円へのステップアップに向け、業容拡大と利益水準の向上に継続的に取り組み、持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指すこととしております。重点施策は、以下のとおりです。①資本収益性の向上数値目標の着実な達成成長投資②市場評価の向上株主還元強化ＩＲ活動の推進これらの施策の実施により、「Innovation2024」の２年目となる2026年５月期の連結業績目標を、売上高40,000百万円、経常利益2,530百万円、完成工事総利益率11.0％、売上高営業利益率7.0％としております。なお、当計画の最終年度となる2027年５月期の連結業績目標の変更は現状なく、売上高40,000百万円、経常利益2,800百万円、完成工事総利益率11.0％、売上高営業利益率7.4％とし、成長性を維持する目標としておりますが、20周年目をターゲット目標とした中期経営計画を現在策定中であり、完成次第公表する予定です。 (3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題今後の見通しにつきましては、物価上昇や為替相場の大幅な変動の影響等による不透明感はあるものの、企業収益の改善や個人消費の持ち直しを背景に緩やかな回復基調を辿ることが期待されます。当社グループの事業領域である分譲マンション市場におきましては、建設資材価格の高止まりや労務費の上昇などの影響による分譲価格の上昇はあるものの、政府による住宅取得支援策や税制優遇措置の拡充・延長、住宅ローン金利が未だ低水準であることによる購入意欲は底堅く、安定して推移していくと予想されております。当社グループは、このような事業環境のもと、資本収益性と市場評価の向上により、引き続き持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指してまいります。① 営業及び開発当社グループは、事業戦略として「造注方式」を掲げ、土地開発及び土地持込による特命受注を事業の中核とすべく、新規顧客の更なる開拓、担当人員の拡充や土地情報入手先の多様化に注力しております。造注比率の向上による利益の底上げのほか好立地案件は共同事業を推進することにより、利益の上積みを図ってまいります。また、再開発事業も推進し中長期的な収益基盤を確立するほか、地域社会との協働により、魅力的で活気のある街づくりに貢献してまいります。② 施工体制施工体制については、生産能力の拡大と品質向上という２点の課題に取り組んでおります。生産能力の拡大については、一定水準以上の技能を有する施工人員の積極採用や、Ｍ＆Ａや業務提携先の拡大による施工人員の確保を推進するほか、現場事務を本社からバックアップすることで現場の業務負荷を低減し業務効率化を図ってまいります。また、安全パトロールの拡充や社内研修の充実により安全衛生教育を徹底してまいります。品質向上については、建物の強度を保つ根幹となる躯体部分の構造検査において、法令に則った所定の検査に加え、本社品質管理担当者によるダブルチェックを追加実施する等、業界において標準的に実施されている以上の検査を実施しております。重要な躯体部分の三項目である杭、配筋、生コンクリートの品質について、施主が第三者機関の検査を実施しない場合、当社グループで検査を導入する取り組みを実施しているほか、新たに特定の内装工事も対象といたしました。安全・安心・堅実なマンションの供給に万全を尽くしてまいります。③ 内部管理体制当社グループは、企業価値の向上にはコーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識し、業務の適正性、財務報告の信頼性確保、及び法令遵守の徹底を進め、その整備を適宜実施しております。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであります。　(1) 会社の経営の基本方針当社グループは、「より良質な住宅を供給し、豊かな住環境に貢献する」という社是のもと、「安全・安心・堅実」をモットーに“良質で安価な住宅を供給する”ことを使命と考え、安心・安全なマンションを供給し、あらゆるステークホルダーからの信頼獲得と社会への貢献をめざすことを経営の基本方針としております。 (2) 目標とする経営指標当社グループは３ヶ年の中期経営計画「Innovation2024」を策定しており、初年度となる2025年５月期は計画を大きく達成いたしました。２年目以降も「Innovation2024」を継続して達成すべく、売上高40,000百万円、経常利益2,530百万円と新しく計画を掲げました。2025年５月期の連結会計年度の業績は、売上高43,194百万円（対計画比125.2％）、営業利益2,579百万円（同114.6％）、経常利益2,478百万円（同114.2％）、完成工事総利益率8.0％、売上高営業利益率6.0％、自己資本比率39.2％、自己資本利益率18.3％となりました。売上高につきましては、完成工事高は対計画比で順調に推移し、不動産売上高は対計画比で大幅に上回る結果となりました。経常利益につきましては、建築資材価格の高騰や労務費の上昇の影響から完成工事総利益率は8.0％と計画値8.5％からやや下振れたものの、不動産売上高による利益の積み上げ等により、計画比で大きく上回る結果となりました。これらの結果、当連結会計年度は、売上高及び経常利益は計画値を大きく上回ったものの、中期的な定量的目標としておりました完成工事総利益率12％以上、売上高営業利益率7％以上、自己資本比率50％以上及び自己資本利益率20％以上は当連結会計年度におきましては未達の結果となりました。 当社グループは、直近の事業環境と受注見通し、事業用地成約の進捗状況と不動産市況等を踏まえ、毎期計画を策定しております。当計画の基本方針は、当社グループの当面の目標である年商500億円の早期実現と次のステージとなる年商1,000億円へのステップアップに向け、業容拡大と利益水準の向上に継続的に取り組み、持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指すこととしております。重点施策は、以下のとおりです。①資本収益性の向上数値目標の着実な達成成長投資②市場評価の向上株主還元強化ＩＲ活動の推進これらの施策の実施により、「Innovation2024」の２年目となる2026年５月期の連結業績目標を、売上高40,000百万円、経常利益2,530百万円、完成工事総利益率11.0％、売上高営業利益率7.0％としております。なお、当計画の最終年度となる2027年５月期の連結業績目標の変更は現状なく、売上高40,000百万円、経常利益2,800百万円、完成工事総利益率11.0％、売上高営業利益率7.4％とし、成長性を維持する目標としておりますが、20周年目をターゲット目標とした中期経営計画を現在策定中であり、完成次第公表する予定です。 (3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題今後の見通しにつきましては、物価上昇や為替相場の大幅な変動の影響等による不透明感はあるものの、企業収益の改善や個人消費の持ち直しを背景に緩やかな回復基調を辿ることが期待されます。当社グループの事業領域である分譲マンション市場におきましては、建設資材価格の高止まりや労務費の上昇などの影響による分譲価格の上昇はあるものの、政府による住宅取得支援策や税制優遇措置の拡充・延長、住宅ローン金利が未だ低水準であることによる購入意欲は底堅く、安定して推移していくと予想されております。当社グループは、このような事業環境のもと、資本収益性と市場評価の向上により、引き続き持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指してまいります。① 営業及び開発当社グループは、事業戦略として「造注方式」を掲げ、土地開発及び土地持込による特命受注を事業の中核とすべく、新規顧客の更なる開拓、担当人員の拡充や土地情報入手先の多様化に注力しております。造注比率の向上による利益の底上げのほか好立地案件は共同事業を推進することにより、利益の上積みを図ってまいります。また、再開発事業も推進し中長期的な収益基盤を確立するほか、地域社会との協働により、魅力的で活気のある街づくりに貢献してまいります。② 施工体制施工体制については、生産能力の拡大と品質向上という２点の課題に取り組んでおります。生産能力の拡大については、一定水準以上の技能を有する施工人員の積極採用や、Ｍ＆Ａや業務提携先の拡大による施工人員の確保を推進するほか、現場事務を本社からバックアップすることで現場の業務負荷を低減し業務効率化を図ってまいります。また、安全パトロールの拡充や社内研修の充実により安全衛生教育を徹底してまいります。品質向上については、建物の強度を保つ根幹となる躯体部分の構造検査において、法令に則った所定の検査に加え、本社品質管理担当者によるダブルチェックを追加実施する等、業界において標準的に実施されている以上の検査を実施しております。重要な躯体部分の三項目である杭、配筋、生コンクリートの品質について、施主が第三者機関の検査を実施しない場合、当社グループで検査を導入する取り組みを実施しているほか、新たに特定の内装工事も対象といたしました。安全・安心・堅実なマンションの供給に万全を尽くしてまいります。③ 内部管理体制当社グループは、企業価値の向上にはコーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識し、業務の適正性、財務報告の信頼性確保、及び法令遵守の徹底を進め、その整備を適宜実施しております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。　当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続き、更にインバウンド需要の盛り上がりもあり、社会経済活動には緩やかな持ち直しの動きがみられる一方、ウクライナ及び中東における軍事行動の長期化に加え、米国の関税政策による産業への下振れ懸念もあり、先行き不透明感の強い状況が続いております。　当社グループの属する建設業界におきましては、旺盛な建設投資が継続すると予想される中、労務費・資材価格について上昇傾向が続いていることや労働者不足の深刻化などにより厳しい事業環境が続いております。　このような状況のもと、当社グループの主要事業エリアである東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）における2024年（暦年）のマンション着工件数は50,990戸（前年同期比3.3％減）となりました。また、2024年（暦年）のマンション供給件数は23,003戸（同14.4％減）となり、減少傾向が続いております。　2025年（暦年）の動向につきましては、マンション供給件数は26,000戸程度、マンション着工件数は2024年（暦年）と同程度、販売在庫も4,000戸台と2024年（暦年）と同程度と予想されていること、引き合い案件は依然活況であること、東京圏における当社グループのシェアは３％程度と伸張の余地は充分にあることから、当社グループにおける当面の受注及び施工物件の確保は可能と考えております。（データはいずれも国土交通省-公表資料、「都道府県別着工戸数」及び（株）不動産経済研究所-公表資料、「首都圏マンション市場動向」、「首都圏マンション市場予測－2025年の供給予測－」より） これらの結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。　ａ．経営成績の状況当連結会計年度の売上高は43,194,307千円（前年同期比51.6％増）、営業利益2,579,579千円（前年同期比77.5％増）、経常利益2,478,439千円（前年同期比74.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,669,537千円（前年同期比76.7％増）となりました。また、１株当たり当期純利益金額は139.74円、自己資本利益率は18.3％となりました。詳細については「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　ａ．経営成績等　１）経営成績の分析」も併せてご参照ください。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（建設事業）建設事業におきましては、売上高22,641,242千円（前年同期比3.0％増）、セグメント利益1,740,950千円（前年同期比8.1％減）となりました。当連結会計年度におきましては、受注件数８件、受注高26,629,515千円及び受注残高35,760,116千円と順調に推移いたしました。 （不動産事業）不動産事業におきましては、売上高20,274,663千円（前年同期比222.6％増）、セグメント利益2,187,394千円（前年同期比113.1％増）となりました。当連結会計年度におきましては、共同事業による分譲マンションの販売収入が好調だったほか、事業用地の販売が当初予定を大きく上回るなど、好調に推移いたしました。 生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。①生産実績セグメントの名称生産高(千円)前年同期比(％)建設事業21,919,883101.3合計21,919,883101.3 (注)金額は、製造原価によっております。　②受注実績セグメントの名称受注高(千円)前年同期比(％)受注残高(千円)前年同期比(％)建設事業26,629,515 127.535,760,116103.8合計26,629,515127.535,760,116103.8 ③販売実績セグメントの名称販売高(千円)前年同期比(％)建設事業22,641,242103.0不動産事業20,274,663322.6その他278,401127.4合計43,194,307151.6 (注)１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度当連結会計年度販売高(千円)割合(％)販売高(千円)割合(％)中央日本土地建物株式会社3,037,06610.713,178,54130.5パラダイスリゾート株式会社4,263,86815.05,744,74413.3株式会社日本エスコン3,559,74212.53,246,2767.5東京建物株式会社4,289,02615.12,324,2845.4 ２．販売実績における「不動産販売」は分譲マンション建設用地等の販売であります。３．販売実績における「その他」は業務受託収益等であります。 ｂ．財政状態の状況当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,172,163千円増加し、24,889,765千円となりました。当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ120,663千円減少し、15,128,861千円となりました。当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,292,826千円増加し、9,760,903千円となりました。当連結会計年度末の自己資本比率は、39.2％となりました。詳細については「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　ａ．経営成績等　２）財政状態の分析」も併せてご参照ください。 ｃ．キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末より1,282,429千円増加し5,400,034千円（前連結会計年度末比31.1％増）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動の結果得られた資金は2,094,972千円（前連結会計年度は1,573,804千円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,461,963千円、完成工事未収入金の増加1,556,431千円、売上債権の減少1,419,965千円によるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動の結果使用した資金は49,980千円（前連結会計年度は92,068千円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出39,718千円、無形固定資産の取得による支出5,295千円によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動の結果使用した資金は762,561千円（前連結会計年度は720,969千円の収入）となりました。これは主に、長期借入れによる収入4,120,961千円があった一方、長期借入金の返済による支出3,276,000千円、短期借入金の減少額1,230,000千円、配当金の支払額375,925千円によるものであります。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績等１）経営成績の分析（売上高）売上高は前年同期に比べ14,709,216千円増加し43,194,307千円となりました。この主な内訳は、建設事業の売上高が22,641,242千円及び不動産事業の売上高が20,274,663千円になります。建設事業については、進行中の工事が順調に推移したことにより前年同期に比べ660,188千円増収となりました。詳細については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　ａ．経営成績の状況　②受注実績」も併せてご参照ください。不動産事業については、共同事業による分譲マンションの販売収入が好調だったほか、事業用地の販売が当初予定を大きく上回るなど、好調に推移したことにより前年同期に比べ13,989,169千円増収となりました。（売上原価、売上総利益）売上原価は前年同期に比べ13,374,486千円増加し38,996,735千円となりました。売上原価の主な増加要因は、売上高増加に連動した増加のほか、建設事業における資材価格の高騰や労務費の上昇の影響によるものです。売上総利益は前年同期に比べ1,334,729千円増加し4,197,572千円、売上総高利益率は前年同期の10.1％から低下し9.7％となりました。（販売費及び一般管理費、営業利益）販売費及び一般管理費は前年同期に比べ208,827千円増加し1,617,992千円となりました。営業利益は前年同期に比べ1,125,902千円増加し2,579,579千円、売上高営業利益率は前年同期の5.1％から上昇し6.0％となりました。 （経常利益）営業外収益は前年同期に比べ3,834千円減少し13,588千円、営業外費用は不動産取得資金の調達等による支払利息の増加などにより前年同期に比べ65,868千円増加し114,728千円となりました。その結果、経常利益は前年同期に比べ1,056,199千円増加し2,478,439千円、売上高経常利益率は前年同期の5.0％から上昇し5.7％となりました。（税金等調整前当期純利益）当連結会計年度において固定資産除却損を16,476千円計上しましたが、税金等調整前当期純利益は前年同期に比べ1,084,639千円増加し2,461,963千円となりました。（法人税等、当期純利益、親会社株主に帰属する当期純利益）法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額の合計額は、792,425千円となりました。以上の結果、当期純利益は1,669,537千円、親会社株主に帰属する当期純利益は1,669,537千円となりました。売上高当期純利益率については前年同期の3.3％から上昇し3.9％となっております。１株当たり当期純利益金額については前年同期の79.15円から139.74円となっております。 ２）財政状態の分析（資産）当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,172,163千円増加し、24,889,765千円となりました。これは、電子記録債権が1,223,128千円、仕掛販売用不動産が970,967千円それぞれ減少した一方、受取手形・完成工事未収入金等が1,359,595千円、現金及び預金が1,282,429千円、販売用不動産が892,198千円それぞれ増加したことが主な要因であります。 （負債）当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ120,663千円減少し、15,128,861千円となりました。これは、長期借入金が1,038,336千円、未払法人税等が275,695千円それぞれ増加した一方、短期借入金が1,230,000千円、支払手形・工事未払金等が327,779千円それぞれ減少したことが主な要因であります。 （純資産）当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,292,826千円増加し、9,760,903千円となりました。これは、配当金の支払により利益剰余金が377,409千円減少した一方、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,669,537千円増加したことが主な要因であります。 ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因「第２ 事業の状況　３　事業等のリスク」をご参照ください。　ｃ．目標とする経営指標の達成状況等「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(2) 目標とする経営指標」をご参照ください。　ｄ．資本の財源及び資金の流動性当社グループの資本の源泉としては、自己資本、事業活動において獲得した資金及び金融機関からの借入金が挙げられます。当社は、最適な資金調達方法と調達期間の組み合わせにより適切なコストで安定的に資金を確保することを、資金調達の基本方針としております。なお、キャッシュ・フローに関する認識及び分析・検討については、「第２ 事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　ｃ．キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。 ②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたっては、経営者により、一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値にその結果が反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っていますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらとは異なることがあります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。